C’est une étude très attendue chaque année par les professionnels du secteur. Fin janvier, l’Institut monégasque de la statistique et des études économiques (IMSEE) a publié son traditionnel Observatoire de l’immobilier.
Cette étude passe au crible les ventes et les reventes d’appartements en Principauté sur le marché de l’ancien et du neuf. Sur l’année 2020, marquée par la crise sanitaire, les tarifs et le prix moyen du m2 restent vertigineux. En revanche, le nombre total de transactions a notoirement baissé.
Par Anne-Sophie Fontanet et Sabrina Bonarrigo
Marché du neuf en 2020 : moins de ventes, mais à des tarifs plus élevés
En 2020, seulement 16 appartements neufs ont été vendus en Principauté. Un nombre très inférieur à celui observé ces cinq dernières années. Le prix moyen de vente reste toutefois vertigineux : il s’élève à 13,7 millions d’euros.
Chaque année, le nombre d’appartements neufs vendus à Monaco est toujours conditionné à un paramètre : celui des rythmes de construction et des commercialisations en cours. Et lorsqu’on fait une rétrospective sur ces cinq dernières années, on voit que le nombre d’appartements neufs livrés et commercialisés varie beaucoup d’une année sur l’autre. Ainsi, si en 2015, trois immeubles neufs sont sortis de terre — la Tour Odéon, la Petite Afrique, et le Méridien, à Fontvieille — avec à la clé, 195 appartements neufs (un record depuis plus de 10 ans), en 2016, en revanche, aucun logement neuf n’a été livré. Deux ans plus tard, en 2018, un seul immeuble neuf a été finalisé : Le Stella à la rue Hubert Clérissi. Au total, les 4 blocs de ce projet immobilier contenaient 89 appartements, essentiellement des deux pièces. L’année suivante en 2019, 49 logements neufs au total ont été livrés. Toutefois, sur ces 49 appartements, 40 faisaient partie du One Monte-Carlo, entièrement destinés à la location. Quant aux 9 autres, ils étaient partiellement destinés à la vente. Il s’agissait des appartements de l’immeuble 26 Carré d’or, sur l’avenue de la Costa. Ainsi, dans les faits, seule une poignée d’appartements neufs était destinée à la vente cette année-là. Qu’en est-il alors en 2020 ? Dans le secteur libre, seulement 26 appartements neufs ont été livrés. 4 au Pavillon France (Monaco-Ville), 5 au The Winch (Condamine) et 17 au Palais de la plage (Larvotto).
Des ventes divisées par deux
Au-delà du faible nombre d’appartements neufs livrés en 2020, d’autres éléments ont marqué l’année. Tout d’abord, le nombre de logements vendus a nettement baissé l’an dernier : passant de 33 en 2019, à seulement 16 en 2020. Soit moitié moins. « Le nombre de ventes en 2020 est même très inférieur à celui observé ces cinq dernières années », rajoute l’IMSEE. Autre point à noter : comme en 2019, ce sont les ventes sur plan qui représentent la majeure partie des transactions (75 %).
Un prix moyen de vente très élevé
Concernant le montant total des ventes, il recule aussi (218,7 millions d’euros contre 320,5 millions en 2019) mais de façon moins marquée que le nombre de ventes. La raison ? Le type de biens vendus : essentiellement des appartements de trois pièces et plus, donc plus chers à la vente qu’un studio ou un deux-pièces. Même logique pour le prix moyen de vente qui s’élève à 13,7 millions d’euros (contre 9,7 en 2019). Là encore, cette moyenne progresse fortement en raison de la typologie des biens vendus mais aussi en raison de « la montée en gamme des biens proposés », justifie l’Observatoire de l’immobilier.
Marché du neuf : les chiffres à retenir
- 26 appartements neufs ont été livrés en 2020 dans le secteur libre.
- 16 appartements neufs ont été vendus en 2020. Comme en 2019, ce sont les ventes sur plan qui représentent la majeure partie des transactions (75 %).
- En 2020, 5 appartements neufs ont été vendus à plus de 10 millions d’euros, 4 entre 5 et 10 millions d’euros, et 7 à moins de 5 millions d’euros.
- Le montant total des ventes immobilières en 2020 s’élève à 218,7 millions d’euros (contre 320,5 millions en 2019)
- Le prix moyen d’une vente en 2020 s’élève à 13,7 millions d’euros (contre 9,7 en 2019). Une vente sur deux est supérieure à 7,3 millions d’euros.
- Sur une décennie, le chiffre total d’appartements neufs livrés à Monaco est de 487.
Marché de l’ancien : près de 400 transactions en 2020
Le marché des reventes immobilières a bel et bien été impacté par la crise sanitaire. En 2020, le nombre total de transactions et le prix moyen d’une revente sont en baisse.
Chaque année, l’étude immobilière publiée par l’IMSEE affiche peu ou prou la même tendance : des ventes et des reventes (souvent) en hausse, un prix moyen au m2 vertigineux, et un montant total des transactions qui affiche des records. L’année 2020, touchée par la crise sanitaire, fait toutefois légèrement exception… De nombreux indicateurs immobiliers publiés par l’IMSEE montrent que le Covid-19 a bel et bien ébranlé ce pilier de l’économie monégasque, aussi bien dans le marché de l’ancien que du neuf.
34 transactions de moins en 2020
Premier indicateur : le nombre de revente (marché de l’ancien) est en repli : 395 reventes ont été enregistrées en 2020 contre 429 en 2019. Soit 34 transactions de moins. « Hormis les studios (+7 %) et les quatre pièces (stable), tous les autres types d’appartements voient leurs nombres de transactions reculer. Jusqu’à – 53 % pour les immeubles ou villas », note l’IMSEE. Le montant total des transactions est lui aussi en baisse : de 21 %. Dans le détail, il s’élève à 1,9 milliard en 2020, contre 2,4 milliards en 2019. Quant au prix moyen d’une revente, il fléchit là encore légèrement, passant de 5,8 millions d’euros en 2019 à 4,9 millions d’euros en 2020.
Plus d’une transaction sur trois a lieu à Monte-Carlo
Au niveau de la localisation, c’est principalement à Monte-Carlo (136 transactions), la Rousse (104) et le Jardin exotique (48) qu’ont eu lieu la majorité des reventes. Le Larvotto et Monaco-Ville sont toujours les quartiers où il y a, en revanche, le moins de transactions (7 pour l’un, 6 pour l’autre). Tout simplement car il n’y a que très peu d’offres disponibles sur le marché.
Le prix moyen du m2 passe sous la barre des 48 000 euros
Malgré tous ces indicateurs en baisse, pas de quoi s’alarmer pour autant. Le “pétrole monégasque” continue d’affoler les compteurs. A Monaco, le prix moyen du mètre carré — même s’il baisse légèrement (-1,1 %) et passe sous la barre des 48 000 euros — s’élève tout de même à 47 619 euros. Sur ces 10 dernières années, ce prix moyen a d’ailleurs augmenté selon l’institut statistique de plus de 52 %. Autre indicateur prouvant que les transactions atteignent des sommes pharamineuses : 37 appartements dans l’ancien ont été vendus à plus de 10 millions d’euros en 2020.
Marché de l’ancien : les chiffres à retenir
- 395 reventes ont eu lieu en 2020 contre 429 en 2019
- 37 appartements ont été vendus à plus de 10 millions d’euros, 73 entre 5 et 10 millions d’euros, et 285 à moins de 5 millions.
- Le montant total des transactions dans le marché de l’ancien s’élève à 1,9 milliard en 2020, contre 2,4 milliards en 2019.
- Le prix moyen d’une revente est de 4,9 millions d’euros en 2020, contre 5,8 millions en 2019.
Ventes et reventes : quelles différences ?
Dans son étude, l’IMSEE distingue les transactions immobilières en deux catégories, avec d’une part, les ventes, et d’autre part, les reventes. Qu’est-ce qui distingue alors les deux termes ? Pour une vente : il s’agit de la première cession d’un appartement. Petite subtilité supplémentaire : cette première transaction doit avoir lieu dans les cinq ans après l’achèvement du bien. Pour une revente : il s’agit de la deuxième cession d’un bien immobilier, ou bien la première, mais dans un délai supérieur à cinq ans.
