Longtemps laissés libres d’agir dans un cadre fiscal très avantageux, les marchands de biens ont largement contribué à la flambée des prix en Principauté. En achetant, rénovant a minima, puis en revendant avec d’importantes plus-values, certains ont fait de la spéculation leur modèle économique. La loi votée en juillet 2024 a changé la donne : avantages réduits, obligations renforcées et encadrement accru. Un an après, le marché semble retrouver un équilibre.
Ils sont peu à peu devenus les bêtes noires de l’immobilier… Pendant de nombreuses années, le nombre de marchands de biens a explosé à Monaco. Jusqu’à plus de 300 autorisations avaient été délivrées sur ce micro-marché déjà très concurrentiel. Au-delà de leur nombre pléthorique, leurs pratiques étaient aussi pointées du doigt. Beaucoup de marchands de biens réalisaient en effet des opérations purement spéculatives. Leur méthode (du moins pour les moins professionnels et consciencieux) : acheter un bien, effectuer des travaux minimes (souvent de simples rafraîchissements) puis revendre parfois 25 à 30 % plus cher. Ces pratiques ont créé une hausse artificielle des prix et bloqué une partie du marché, certains biens restant des années en vente en attendant un acheteur prêt à payer le prix fort. Leur régime fiscal dérogatoire a également été largement critiqué. Exonérés de droits de mutation et souvent dispensés de TVA sur la marge, les marchands de biens ont longtemps bénéficié d’un traitement de faveur perçu comme injuste par les autres acteurs du secteur, et coûteux pour les finances publiques. À cela s’ajoute un impact local limité : nombre d’entre eux faisaient appel à des prestataires étrangers pour les rénovations, privant les entreprises monégasques et l’État de retombées économiques. Bref, après des années d’inertie et d’abus, le gouvernement a fini par agir.
Une loi qui met fin aux abus
Une loi entrée en vigueur en juillet 2024 est venue encadrer cette profession (1). Concrètement, qu’est-ce qui a changé pour eux ? Leur régime fiscal particulièrement avantageux (notamment l’exonération totale des droits d’enregistrement) a été revue. La nouvelle loi réduit désormais cet avantage à 50 % et le soumet à plusieurs conditions : les biens doivent être revendus dans un délai de trois ans et mis aux normes techniques et énergétiques avant leur revente. Le texte introduit également des obligations supplémentaires, comme la présentation d’une garantie financière auprès d’une banque monégasque et la souscription d’une assurance de responsabilité civile professionnelle (entre autres mesures). Plus d’un an après, l’entrée en vigueur de cette loi a-t-elle eu un effet sur le marché immobilier ? Le nombre de marchands de biens s’est -il considérablement réduit ? Selon la Chambre immobilière monégasque, à ce stade, il n’existe pas encore de données chiffrées exactes permettant de mesurer précisément l’ampleur de la baisse, mais tout porte à croire « qu’elle est significative au vu des informations dont nous disposons ». Une chose est sûre selon cette entité : cette réforme a contribué à assainir un secteur jusque-là marqué par un vrai manque de professionnalisme. « Les acteurs sérieux, eux, sont toujours présents et se réjouissent, sans doute de l’entrée en vigueur de ce texte », estime la Chambre.
« L’âge d’or n’est pas terminé, mais il marque clairement le pas »
Qu’en pensent de leur côté les agents immobiliers ? « Je ne sais pas si c’est lié au texte de loi, probablement, mais on constate effectivement un ralentissement de l’activité des marchands de biens. Cette profession recherche surtout des opérations sécurisées, dans des immeubles emblématiques où la revente est assurée, mais ces biens sont désormais très chers, constate Eugenia Petrini, directrice de l’agence Petrini Exclusive Real Estate Monaco. Les prix ont tellement augmenté qu’il devient compliqué pour eux de trouver des opportunités intéressantes. Résultat : leurs marges se réduisent et certains rencontrent davantage de difficultés qu’auparavant. L’âge d’or des marchands de biens n’est pas terminé mais il marque clairement le pas. » Florian Valeri, gérant de BARNES Valeri Agency, constate lui aussi « une forte diminution » de cette activité car « aujourd’hui, l’intérêt de conserver ce statut est beaucoup plus limité, et beaucoup d’acteurs qui exerçaient cette activité de manière ponctuelle ont cessé leurs opérations, indique-t-il. Certains n’ont pas encore clôturé leur société car ils doivent encore finaliser la vente d’un ou plusieurs biens achetés sous ce régime, mais globalement, les nouvelles offres d’achat relevant du statut de marchand de biens ont fortement chuté depuis un peu plus d’un an. »
« Faire le ménage dans la profession »
Éric Cancemi, négociateur chez Miells Christie’s, observe lui aussi que ces professionnels commencent à se retirer du marché, car ils ne trouvent plus le même intérêt qu’avant. « Les nouvelles règles ont réduit certains avantages fiscaux et alourdi les contraintes administratives. Pour certains, l’activité devient moins rentable. Cette réforme a donc le mérite de remettre de l’ordre et de faire le ménage dans la profession. Lorsqu’un secteur devient surreprésenté, cela finit par nuire à tout le monde », indique-t-il. Selon les professionnels interrogés, ce nouveau régime permet aussi de limiter la spéculation qui avait pris de l’ampleur ces dernières années et qui faussait le marché. « De plus, il faut reconnaître que pour les agences immobilières, c’est également un point positif : nos honoraires sont mieux préservés, ajoute Florian Valeri. Les marchands de biens, lorsqu’ils le pouvaient, n’hésitaient pas à contourner les agences pour éviter de payer des commissions. Ce n’est plus le cas, et cela contribue à une meilleure stabilité du secteur. »
(1) Loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 relative à l’encadrement de l’activité de marchand de biens.
