En matière d’immobilier, les trois villes les plus chères de France sont situées sur la Côte d’Azur selon une récente étude de la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). Le logement est globalement plus cher dans les stations balnéaires que dans les autres communes, porté par une demande accrue post-Covid et avantagé par un parc plus qualitatif, en particulier dans le Sud. Cependant, les risques climatiques, jusqu’ici ignorés, pourraient bien commencer à freiner l’engouement.
En 2024, le podium des villes françaises les plus chères est exclusivement occupé par des stations balnéaires (1), et toutes sont situées sur la Côte d’Azur. Il s’agit de Ramatuelle (83) où le prix moyen de l’immobilier est de 16 083 euros le m², Saint-Jean-Cap-Ferrat (06) (15 819 euros le m²) et Saint-Tropez (14 400 euros le m²). Le classement a été publié par la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) au mois de juillet.
Dans le Top 20, on trouve une autre ville du Var, Gassin, et deux autres situées dans les Alpes Maritimes : Eze et Villefranche-sur-Mer, respectivement 12ème et 14ème. Contrairement à ce que l’on aurait pu croire, Paris n’est que 15ème lorsque l’on regarde les prix moyens pratiqués, même si sur certains axes comme le quai des orfèvres ou l’Avenue Montaigne, ils battent tous les records, dépassant les 20 000 euros le m².
Les prix ont flambé post Covid
L’étude indique que le prix des logements est en moyenne deux fois plus élevé dans les stations balnéaires (4 514 euros le m² en moyenne) que dans le reste du pays (2 933 euros le m²). Depuis dix ans, les prix y ont nettement plus augmenté qu’ailleurs, en particulier pendant la période 2020-2023 marquée par l’envie d’espace et de nature induite par les confinements.
La région Provence-Alpes-Côte-d’Azur (PACA) est celle où le prix moyen des stations balnéaires, qui sont au nombre de 42, est le plus haut : 5 820 euros le m² en moyenne. Les trois communes les moins chères du territoire sont toutes varoises. Il s’agit de Fréjus, Hyères et Cogolin qui oscillent autour de 4 500 euros le m². Entre le 1er juin 2023 et le 1er juin 2024, la région PACA est la seule en France, à avoir vu le prix de ses biens immobiliers augmenter même si la hausse reste modeste (+0,3 %). Les plus fortes baisses ont été observées en Nouvelle-Aquitaine (-6,3 %) et dans les Pays de la Loire (-5,9 %).
Autre indicateur intéressant relayé dans l’étude : le volume des ventes dans les stations balnéaires françaises. Cette fois c’est Cannes et Antibes qui ont connu le plus d’opérations et arrivent en première et deuxième position, suivies par Agde (dans l’Hérault), Saint-Raphaël et Fréjus. Cagnes-sur-Mer arrive 9ème, et Menton 11ème. Élément notable : les Franciliens constituent 15 % des acheteurs de logements dans les cités balnéaires.
Top 20 des communes françaises
Un marché à part
La FNAIM souligne par ailleurs les particularités du marché immobilier dans les stations balnéaires. D’abord, ces communes comptent peu de résidents permanents comparé au reste du territoire : 4 cités balnéaires sur 5 possèdent moins de 5 000 habitants. Elles concentrent une très forte part de résidences secondaires (47 %, contre 10 % dans le reste du pays). D’ailleurs, un tiers des résidences secondaires françaises est située dans l’une des 520 stations balnéaires.
L’étude note par ailleurs que la part de retraités y est plus élevée : 35 % contre 22 % dans les communes non-balnéaires. L’âge moyen des acheteurs dans les stations balnéaires est de 54,7 ans. C’est presque dix ans de plus que dans le reste de la France où il est de 45,8 ans !
Autre enseignement de l’étude : La part d’acquéreurs étrangers dans les stations balnéaires est plus faible qu’en France métropolitaine : 6,1 % contre 8,1 %. En revanche, parmi les étrangers qui achètent, on dénombre une part importante de non-résidents : 47 % (contre 38 % parmi les étrangers qui achètent en France métropolitaine).
Taux de logement F et G par region
Des logements de meilleure qualité dans le Sud
De manière générale, le document souligne qu’énergétiquement parlant, les habitations sont de meilleure qualité dans les stations balnéaires qu’ailleurs. La part des habitations classées “A”, “B” ou “C” y est de 45 % alors qu’elle est de 35 % sur le reste du territoire. Les logements très énergivores (avec une étiquette DPE “F” ou “G”) sont moins nombreux dans les cités balnéaires que dans l’ensemble des communes du territoire métropolitain (9 % versus 13 %), et c’est dans la région PACA qu’ils sont les plus rares (4 % seulement contre 18 % en Bretagne par exemple). « Globalement, les stations du Sud de la France ont de meilleurs DPE que les stations du Nord », affirme la FNAIM.
DPE en région PACA
Les risques climatiques commencent tout juste à freiner les acheteurs
Assez logiquement au vu de leur situation géographique, les stations balnéaires sont davantage soumises aux risques climatiques et notamment à l’érosion côtière, aggravée par le réchauffement climatique et la pression humaine. La FNAIM indique que depuis 50 ans, 30 km² de terres ont disparu en France à la suite du recul du trait de côte, précisant que le phénomène devrait aller en s’aggravant… 213 communes sont soumises aux risques liés à l’érosion côtière ou à la submersion et 157 d’entre elles sont des stations balnéaires. Précisons que seulement cinq sont situées en région PACA, la région la plus concernée étant la Bretagne avec 61 communes à risque. Risque dont les acheteurs ne semblaient absolument pas tenir compte jusqu’en 2023, puisqu’étonnement, les prix des stations balnéaires soumises au risque de submersion ont davantage augmenté que ceux des stations non soumises à cette menace sur la période 2014-2023. Mais la tendance tend à s’inverser depuis quelques mois, ceci étant probablement lié à la nouvelle obligation de mentionner ce risque dans les annonces de biens à vendre depuis le 1er janvier 2023.
Les chiffres à retenir
En PACA, les trois communes les plus chères sont :
1. Ramatuelle (83) : 16 083 €/m²
2. Saint-Jean-Cap-Ferrat (06) : 15 819 €/m²
3. Saint-Tropez (83) : 14 400 €/m²
Ce sont également les 3 communes les plus chères de France.
Les trois communes les moins chères sont :
1. Fréjus (83) : 4 357 €/m²
2. Hyères (83) : 4 599 €/m²
3. Cogolin (83) : 4 634 €/m²
Source : Étude FNAIM – L’immobilier dans les stations balnéaires juillet 2024.
(1) Selon la FNAIM, les stations balnéaires sont des « communes du littoral qui ont au moins 15 % de résidences secondaires, et qui, soit ont une plage, soit sont classées station de tourisme ». D’après cette définition, la France métropolitaine compte donc 520 destinations balnéaires, dont 42 situées dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur.
