Fiscalité très avantageuse, rentabilité immobilière maximale, cadre de vie, sécurité… Monaco cumule plusieurs atouts pour attirer les investisseurs fortunés du monde entier.
Comment la Principauté est-elle devenue un aimant à personnes fortunées et une oasis pour les ultra-riches ? L’un des principaux moteurs de cette attractivité réside sans conteste dans son système fiscal. Ici, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, ni taxe foncière, ni taxe d’habitation. La législation fiscale monégasque ne prévoit pas non plus d’impôt sur les plus-values, ni d’imposition sur les revenus locatifs (1). En matière de successions, le régime fiscal monégasque est également avantageux : il n’y a aucun règlement de droits de succession en ligne directe (à savoir entre parents et enfants ou entre époux), et des droits limités en ligne collatérale (voir encadré).
Ce cadre fiscal, unique en Europe, en fait donc une destination de premier choix face à des concurrents mondiaux. « De nombreux pays, comme l’Italie, Chypre, Malte, ou encore Dubaï, font de tout pour attirer les grandes fortunes. Cependant, la Principauté possède des atouts uniques qui font la différence », souligne Christian Miceli, associé gérant de l’agence CM Monaco real estate.
Malgré une concurrence de plus en plus rude, la Principauté parvient toujours selon les professionnels à tirer son épingle du jeu. « Certains pays offrent des avantages fiscaux compétitifs, comme Dubaï, Malte ou encore le Luxembourg. Mais Monaco bénéficie d’autres atouts que l’on ne trouve pas ailleurs : notamment un climat très agréable et une position centrale en Europe facilitant les déplacements, grâce à la présence d’un aéroport international à proximité », explique à son tour Eugenia Petrini, directrice de l’agence Petrini exclusive real estate Monaco.
« Marcher seule la nuit sans être agressée, c’est inestimable »
Au-delà de la fiscalité, le pays séduit également par la sécurité qu’il offre. Avec plus de 600 effectifs au sein de la police monégasque (en uniforme, en civil et autres administratifs), 1 100 caméras de vidéosurveillance présentes partout sur le territoire, et potentiellement, l’instauration prochaine de la reconnaissance faciale (un projet de loi est en cours d’examen), la Principauté est réputée comme étant l’un des pays les plus sûrs au monde. Pour les multimillionnaires et milliardaires craignant pour leur sécurité personnelle ou celle de leurs familles, la tranquillité qu’offre Monaco vaut donc de l’or.
« Il ne faut pas sous-estimer l’importance de pouvoir se promener à n’importe quelle heure dans la rue sans crainte, souligne encore Eugenia Petrini. Beaucoup de nos clients possèdent des montres et des bijoux de grande valeur, et ils nous disent qu’ici, ils ne se sentent jamais menacés. Une femme peut marcher seule la nuit sans être agressée, et ça, c’est inestimable. » La Principauté a aussi l’avantage d’offrir un système de soins performant et un cadre de vie agréable : proximité des plages et des stations de ski, le tout dans une région où il fait beau plus de 300 jours par an.
Le pays et la Société des Bains de Mer en particulier ont également dopé l’offre de divertissements avec des restaurants étoilés, des concerts de stars internationales, des bars et des boîtes de nuit. « La Principauté dans ce domaine a rattrapé certaines capitales européennes », estime d’ailleurs Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco.
Le m² le plus cher au monde et une rentabilité immobilière maximale
Pour les investisseurs immobiliers, Monaco est aussi une véritable mine d’or. La Principauté affiche les prix au mètre carré les plus élevés au monde, loin devant Hong Kong, New York ou Genève. Avec une demande bien plus forte que l’offre, et des terrains constructibles de plus en plus rares, les prix atteignent des niveaux records.
Ceux qui ont eu la chance d’investir il y a plusieurs décennies voient aujourd’hui leurs biens atteindre des prix vertigineux par rapport au prix d’achat initial. Rien que sur ces 20 dernières années, la rentabilité immobilière y est maximale. Selon l’IMSEE, le prix moyen du m² (sur les reventes immobilières) est passé de 28 200 euros en 2010 à 36 000 euros en 2015, et frôle les 52 000 euros en 2023.
Pour ceux qui souhaitent s’implanter aujourd’hui en Principauté, mieux vaut donc avoir un compte bancaire bien épais. « Le prix d’entrée pour un appartement à Monaco se situe autour d’un million d’euros pour des studios. En dessous de ce seuil, les biens sont rares et souvent dépourvus de vue ou situés en sous-sol, conclut Christian Miceli, qui rappelle à quel point l’immobilier est une valeur refuge. Le marché immobilier est très stable. L’offre est limitée et la demande reste forte, ce qui permet aux prix de se maintenir à des niveaux très élevés. Investir à Monaco demeure une excellente opportunité. »
Droits de succession : le niveau d’imposition varie en fonction du degré de parenté entre le défunt et son héritier
En filiation directe parents-enfants ou entre époux : 0%
Entre partenaires d’un contrat de vie commune : 4%
Entre frères et sœurs : 8%
Entre oncles, tantes, neveux et nièces : 10%
Entre collatéraux autres que frères, sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces : 13%
Entre personnes non parentes : 16%
Particularité : une vue tout sauf imprenable à Monaco
De nombreux propriétaires à Monaco en ont fait l’amère expérience… Un appartement autrefois baigné de lumière et offrant une jolie vue mer peut, en un clin d’œil, se retrouver caché derrière une nouvelle tour fraîchement construite. Les agents immobiliers préfèrent désormais jouer la carte de la transparence face aux acheteurs potentiels. « L’expérience m’a appris de ne plus jamais utiliser le terme “imprenable” pour qualifier la vue d’un appartement à Monaco. Seules exceptions peut-être : le port de Fontvieille et le Rocher », sourit Eric Cancemi, négociateur chez Miells Christie’s. « À Monaco, la vue est effectivement difficilement garantie, confirme à son tour Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific agency. À l’exception peut-être de certains résidents privilégiés des étages supérieurs des tours les plus hautes. Quoique ! Il n’est pas impossible qu’un jour une nouvelle tour voie le jour dans le quartier… Quoi qu’il en soit en Principauté, il faut être prêt à avoir un appartement de ville avec du vis-à-vis, comme dans toutes les grosses capitales densément peuplées. » Dans une Principauté en perpétuelle métamorphose, la clientèle qui connaît bien le marché en a d’ailleurs souvent pleinement conscience : « Une fois, un client acquéreur m’a dit : « Je ne veux pas de vue mer car je sais que je pourrais potentiellement la perdre. Je préfère une vue sur la ville. Je ne risque pas ainsi d’avoir une mauvaise surprise »», confie enfin Nicolas Croesi de l’agence Miells Christie’s.
Micro-marchés : « Pour établir un prix, c’est quasiment du cas par cas »
Lorsque l’on demande à des agents immobiliers d’établir une moyenne des prix quartier par quartier en Principauté, ils font souvent la moue. La cause ? Car les prix peuvent présenter des disparités importantes selon les appartements. Et ce, même s’ils sont situés dans une même rue et un même immeuble. « Monaco se compose en réalité de nombreux micro-marchés. C’est une notion clé à prendre en compte. Bien sûr, le quartier et la rue jouent un rôle, mais au sein d’un même immeuble et d’un même étage, les prix peuvent varier considérablement. Il est donc très difficile d’établir une moyenne fiable, explique Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific agency. Parfois, sur un même palier, deux appartements de superficie et de vue identiques peuvent afficher des prix différents, simplement parce que l’un est sous loi, l’autre non. Autre exemple : au sein d’un même immeuble, l’appartement de droite a la chance de se glisser entre deux immeubles et bénéficie d’une vue mer. L’appartement de gauche est face à un immeuble. Pour établir un prix, c’est donc quasiment du cas par cas. »
(1) Les Monégasques et les résidents de Monaco ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, à l’exception des citoyens français (en vertu de la Convention bilatérale franco-monégasque de 1963), et des citoyens américains. Cependant, l’exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques ne s’applique qu’aux activités ou personnes qui sont effectivement et réellement établies sur le territoire de la Principauté, avec un minimum de 6 mois de résidence par an requis. Par ailleurs, les droits de mutations constituent, exception faite des perceptions de TVA réalisées sur la vente d’immeubles neufs, le seul prélèvement de l’État dans le domaine immobilier.
