Depuis des années, le marché immobilier monégasque est devenu un terrain de compétition acharnée. Avec plus de 160 agences immobilières, une surreprésentation de marchands de biens, et une multitude d’intermédiaires non autorisés, une concurrence féroce et parfois déloyale se joue. Pour professionnaliser et encadrer ce secteur central de l’économie monégasque, deux textes de loi ont récemment émergé avec des mesures clés : obligation d’une résidence effective à Monaco, fin des prête-noms, mandat écrit obligatoire, ou encore carte professionnelle et formation continue. Voici ce qu’il faut retenir.
Ils veulent tous leur part du gâteau… Depuis des années, le secteur immobilier à Monaco est le théâtre d’une concurrence féroce. Sur ce terrain très lucratif, on retrouve plus de 160 agences immobilières, un nombre très élevé de marchands de bien, mais aussi des acteurs qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. Parmi eux, des sociétés de conciergerie, des multi family office, des apporteurs d’affaires, et même des intervenants extérieurs à Monaco… Tous ces électrons libres encaissent des sommes financières alors qu’ils n’ont ni licence officielle, ni, parfois, charges à payer… « La valorisation exceptionnelle du foncier à Monaco attire inévitablement les convoitises de personnes tentées de tirer parti de cet engouement sans disposer des autorisations, ni des garanties d’intégrité et de professionnalisme requises », résume Nicolas Croesi, élu du Conseil national et agent immobilier . Pour les professionnels du secteur, la coupe est pleine : il est urgent selon eux de professionnaliser et d’encadrer un marché devenu trop concurrentiel, trop opaque et trop amateur.
Le législateur s’empare du sujet
Ce constat, martelé depuis de longues années (en particulier par la Chambre immobilière monégasque) est semble-t-il enfin arrivé aux oreilles des hautes sphères de l’État… Après des années d’inertie, le législateur a décidé de siffler la fin de la récréation. L’une des premières étapes est intervenue en 2024 : une loi est venue encadrer l’activité de marchands de biens dont le nombre à Monaco était devenu totalement délirant (1). Une seconde étape a été de révoquer plusieurs multi family offices de la place. La cause ? Certaines d’entre elles se permettaient de faire des transactions immobilières, en empochant bien sûr des honoraires, tout en écartant les agences traditionnelles… Une troisième étape, sans doute la plus importante, a été récemment amorcée. Le texte fondateur applicable aux professionnels de l’immobilier à Monaco (2) qui date de 2002 devrait être totalement revu. Pour cela, deux textes législatifs sont en cours : une proposition de loi sur les activités immobilières a d’ores et déjà été adoptée par les élus, et un projet de loi (dans le même esprit) est en cours de finalisation.
Fini l’amateurisme ?
Selon le Conseil national, l’objectif de ces évolutions législatives est clair : en finir avec l’amateurisme et les acteurs non-officiels. Étant donné les montants exorbitants des transactions réalisées à Monaco, le profil haut de gamme de la clientèle, et les nouvelles exigences en matière de conformité, l’à peu près n’a plus sa place dans le secteur immobilier. « La technicité croissante des opérations, la complexité des montages juridiques et financiers, et les impératifs de transparence et de conformité appellent à une professionnalisation renforcée des acteurs du secteur, peut-on lire dans l’exposé des motifs de la proposition de loi. La transversalité des compétences dans les domaines du droit immobilier, du droit de la copropriété et du droit des contrats constitue autant d’exigences qui doivent désormais s’imposer comme des standards incontournables pour tout professionnel du secteur. »
Obligation d’une résidence effective à Monaco
Que prévoit alors ce nouveau texte ? Premièrement : obtenir une autorisation administrative pour faire de l’immobilier à Monaco sera soumis à plusieurs conditions. Tout d’abord, il faudra avoir une résidence effective en Principauté. « L’instauration de cette exigence vise à renforcer l’ancrage local des professionnels de l’immobilier. Elle permet de garantir que les acteurs économiques impliqués dans ce domaine exercent une présence réelle et stable sur le territoire, condition essentielle pour assurer une surveillance effective de l’activité, favoriser la proximité avec les clients et les institutions locales », explique le texte.
25 % au capital
Le texte mentionne également que les dirigeants d’agences devront posséder au moins 25 % du capital de leur société. « L’objectif de cette mesure est de renforcer la responsabilité effective des gestionnaires en liant leur fonction à un intérêt économique réel dans la société, pour s’assurer qu’ils ne sont pas de simples gestionnaires “détachés” », indique le texte. Dans un secteur exposé aux risques de blanchiment, il est apparu essentiel aux auteurs de la proposition de loi que « les gestionnaires soient personnellement et financièrement impliqués dans la structure qu’ils gèrent. »
Le mandat sera obligatoire
Aussi surprenant que cela puisse paraître, à Monaco, le mandat n’est pas obligatoire, ni pour une vente ni pour une location. La proposition de loi entend donc lever cette anomalie. Le texte prévoit donc de rendre obligatoire l’établissement d’un mandat écrit entre le professionnel et son client, à l’image de ce qui se pratique déjà en France et dans d’autres pays. Ce document viendra encadrer clairement la relation contractuelle et garantir que seul le mandataire autorisé puisse percevoir une commission. « Cette disposition permet d’assurer que la rémunération liée à une opération immobilière est perçue exclusivement par des professionnels dûment habilités, situés à Monaco, soumis à des obligations de formation, d’assurance, de transparence, et de contrôle administratif, indique le texte. Elle participe ainsi à la moralisation du secteur et à la protection des acquéreurs, en empêchant la rémunération de pratiques illégales ou de prestations fournies par des personnes non soumises aux exigences légales de compétence, afin d’éviter toute concurrence déloyale. »
Une carte professionnelle et des formations
Autre petite révolution pour le secteur immobilier monégasque : si le texte de loi est adopté, il sera obligatoire d’avoir une carte professionnelle. Cela permettra aux clients de mieux identifier les vrais professionnels. Au départ, la proposition de loi prévoyait un renouvellement tous les 3 ans, mais le délai a été porté à 5 ans par les élus. Délivrée par l’Administration, cette carte mentionnera a minima l’identité de son titulaire, le nom commercial de l’établissement, la dénomination sociale de la société lorsque les activités sont exercées sous forme sociétaire, ainsi que les activités pour lesquelles l’autorisation a été accordée. Mais la nouveauté ne s’arrête pas là. Le texte mentionne que les agents devront suivre obligatoirement une formation professionnelle. Les nouveaux venus sur le marché (comme les négociateurs commerciaux débutant en agence à Monaco) devront suivre la formation dès la première année, sauf report justifié. En revanche, les professionnels possédant déjà les compétences requises, pourront la suivre dans le délai de 5 ans.
Encadrement de la publicité
Pour éviter les abus et protéger les vrais professionnels autorisés, le texte entend aussi encadrer la publicité dans le domaine immobilier. Concrètement, cela signifie qu’il sera interdit de faire de la publicité à but commercial (donc dans un but lucratif) pour vendre ou louer des biens immobiliers si l’on n’est pas un professionnel agréé. En revanche, un propriétaire pourra toujours vendre ou louer son propre bien et en faire la publicité lui-même (dans les journaux, sur les réseaux sociaux, etc.). Un particulier pourra également republier une annonce sans but commercial (par exemple partager une annonce sur les réseaux). Et bien sûr, les agences immobilières autorisées pourront faire la publicité des biens avec l’accord de leurs clients.
« Ce texte vise à protéger les acteurs autorisés, contre les appétits extérieurs, la concurrence déloyale et certains parasites »
Pour l’élu du Conseil national, Nicolas Croesi, premier signataire et rapporteur de la proposition de loi, la future réforme du secteur immobilier est indispensable. Les enjeux, à ses yeux, sont multiples : à la fois juridiques, économiques mais aussi réputationnels. « Les agents immobiliers ne sont pas et ne doivent pas être de simples ouvreurs de portes, indique-t-il. Ils sont souvent le premier, ou du moins, l’un des premiers contacts des personnes qui s’installent ou investissent à Monaco. Il en va donc de notre attractivité, de notre image, et de notre compétitivité. » Le marché immobilier monégasque, reconnu pour afficher les prix les plus élevés au monde, impose selon lui une rigueur absolue et du professionnalisme. « Un tel marché attire inévitablement les convoitises et voit apparaître toutes sortes d’acteurs, plus ou moins sérieux, plus ou moins professionnels et plus ou moins officiels — trop souvent moins que plus. Cette proposition de loi a donc pour objectif de protéger les acteurs dûment autorisés, déjà très nombreux, contre les appétits extérieurs, la concurrence déloyale et certains parasites. »
« Les Monégasques pourront se lancer dans ce secteur à moindres frais »
« Les Monégasques pourront se lancer dans ce secteur à moindres frais » Le secteur étant considéré comme saturé, seuls les Monégasques sont autorisés à ouvrir une agence immobilière en Principauté. Pour les nationaux qui débutent dans ce domaine d’activité, la proposition de loi prévoit de nouvelles mesures. Si une agence ne peut pas être domiciliée au domicile du titulaire ou des gérants, elle peut en revanche être installée dans un business center, mais seulement pendant deux ans maximum à partir de la délivrance de l’autorisation administrative. Après ce délai, il faudra obligatoirement un vrai bureau ou un local dédié à l’activité. « Les Monégasques pourront ainsi se lancer plus facilement dans ce secteur, certes très concurrentiel, mais à moindres frais. C’est une mesure concrète du Conseil national en faveur de l’entrepreneuriat, que je salue », indique l’élu du Conseil national, Roland Mouflard.
« Je suis souvent confronté à une certaine incompétence »
Fabrice Notari, élu du Conseil national et architecte, se réjouit de l’arrivée d’une nouvelle loi visant à mieux encadrer le secteur immobilier monégasque. Ce conseiller national insiste tout particulièrement sur l’importance de la formation : « Dans mon métier d’architecte, je suis souvent confronté à une certaine incompétence. Certaines personnes ne savent pas lire des plans ou affirment qu’il est possible d’abattre des murs entiers pour créer de grands volumes. On se retrouve ensuite avec des problèmes, car les clients n’ont pas été correctement conseillés sur les nombreuses règles en vigueur à Monaco — qu’il s’agisse des dépôts d’autorisations de construire, des normes thermiques ou acoustiques, ou encore des procédures administratives strictes. Souvent, ces acheteurs ignorent ces contraintes essentielles au moment de l’acquisition. C’est donc sur cet aspect de la formation que je souhaite insister. »
(1) Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
(2) Loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 relative à l’encadrement de l’activité de marchand de biens.
