C’est le lot de nombreuses communes sur la Côte d’Azur. Villefranche-sur-Mer a vu, ces quinze dernières années, son marché immobilier dérégulé par l’afflux de locations saisonnières. Le maire, Christophe Trojani, a décidé de se saisir des nouvelles possibilités de régulation induites par la loi Anti-Airbnb. Détails.
Comme plusieurs communes azuréennes, Villefranche-sur-Mer est un terrain fertile pour les locations de type Airbnb. Avez-vous chiffré l’ampleur du phénomène ?
De plus en plus de propriétaires préfèrent en effet louer en Airbnb plutôt qu’à l’année, et on les comprend vu les gains générés. A Villefranche, ce type de location rapporte 70 000 euros par an en moyenne, contre 15 000 euros pour une location longue durée. En somme, les gains sont multipliés par six. Résultat : il y a actuellement 600 Airbnb sur 5 000 logements au total, ce qui représente 12 % du parc. C’est beaucoup trop ! A Nice, il y a à peine 4 % de Airbnb… Nous sommes au même niveau que Biarritz.
Ceci a entraîné une pénurie de logements en location longue durée ?
Tout à fait. Nous n’en n’avons quasiment plus et c’est problématique. La ville a besoin que de jeunes actifs puissent à nouveau s’installer. Nous sommes passés de 8 000 habitants en 1990 à 5 000 habitants en 2020. Nous avons donc perdu 3 000 habitants permanents en 30 ans. L’autre problème des Airbnb, c’est la manière dont ça fait grimper les prix de l’immobilier. Je ne suis pas fondamentalement contre mais ça a été dévoyé : lorsqu’Airbnb a été créé en 2008, c’était pour faire des échanges d’appartement, ou pour louer sa résidence principale de temps en temps lorsque l’on est absent. 15 ans après, c’est devenu un outil de spéculation immobilière. C’est tellement rentable que ça ne gêne pas les gens d’acheter un appartement 20 000 euros le m2 parce qu’ils savent que sur la plateforme leur investissement sera vite rentabilisé.
Récemment, le Parlement a donné son feu vert pour la promulgation de la loi dite « anti AirBnb », qui réduit les avantages fiscaux associés aux locations saisonnières et donne plus de pouvoir aux maires pour encadrer ce marché. Comment comptez-vous vous en saisir ?
Avec cette nouvelle loi, que je salue, les gens qui font du Airbnb ne vont pas perdre mais ils vont gagner un peu moins. Au niveau communal, nous nous sommes rendu compte que certaines Sociétés civiles immobilières (SCI) avaient 10 logements en Airbnb. Ce ne sera plus possible désormais. Nous avons décidé de limiter à un bien loué en Airbnb par foyer fiscal. De plus, ils pourront le faire pour une durée de six ans non renouvelable. Après ces six années, ils auront l’obligation de remettre le bien sur le marché de la location longue durée, ou alors de le vendre. Pour l’instant, nous n’avons pas défini de zones à usage exclusif de résidence principale comme le permet aussi la loi.
Comment cela est-il contrôlé ?
A présent chaque logement en Airbnb doit être déclaré. Nous avons mis en place un service de contrôle doté de deux agents communaux chargés d’enregistrer les déclarations et de contrôler leur validité. Pour l’heure, nous avons reçus 77 dossiers spontanés. Sur 600 Airbnb ça ne fait pas beaucoup… Pour le moment il y a une marge de tolérance mais à un moment il y aura des sanctions, et l’amende peut aller jusqu’à 80 000 euros.
Qu’espérez-vous de cette nouvelle réglementation ?
Sur les 600 Airbnb, si nous parvenions ainsi à libérer 300 appartements pour les remettre sur le marché de la location longue durée, nous retrouverions environ 1 000 habitants et nous serions 6 000 permanents, soit à peu près comme dans les années 1960. C’est ça notre objectif. Si nous y arrivons, elle aura prouvé son efficacité.
Le nombre important de résidences secondaires contribue lui aussi à la baisse du nombre d’habitants permanents…
Effectivement. Villefranche compte 2 200 résidences principales contre 2 600 résidences secondaires. Si à chaque fois que se vend un bien en résidence principale, le nouvel acheteur en fait sa résidence secondaire, nous allons finir par perdre tous nos habitants à l’année… Nous avons surtaxé les résidences secondaires au maximum, c’est tout ce que nous pouvions faire, mais ça n’a posé aucun problème aux propriétaires qui sont des personnes avec beaucoup de moyens (beaucoup de Scandinaves, d’Anglais, de Russes et d’Ukrainiens notamment).
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Il y a, à Villefranche, 288 logements vacants. Ne pourraient-ils pas eux aussi être remis sur le marché de la location longue durée ?
Il le faut, mais c’est complexe. Souvent, ils appartiennent à des propriétaires là encore ultra financés et multi-propriétaires, qui ne le vendent pas, et ne le louent pas ni en Airbnb ni à l’année. Nous essayons de discuter avec eux, de leur demander de réaliser des travaux puis de louer, de leur expliquer qu’ils ont même droit à une prise en charge… Ils ne veulent pas s’embêter avec ça. Nous en avons discuté avec le préfet mais lui non plus ne peut rien faire. Nous ne pouvons pas saisir des logements. Alors nous continuons de les solliciter en espérant parvenir à motiver 50 ou 60 d’entre eux au moins…
Où en est Villefranche quant à la réalisation des objectifs nationaux en matière de logements sociaux ?
En gros déficit. Nous avons 240 logements sociaux sur la commune alors qu’il en faudrait 650. Nous payons donc 300 000 euros de pénalité chaque année. Je le regrette vraiment parce que nous faisons le maximum mais c’est très difficile sur un territoire aussi contraint et aussi cher. Construire des logements sociaux c’est 2 800 euros le m2, alors que la moyenne à Villefranche c’est 8 000 euros le m2. Comment pourrions-nous équilibrer l’opération ? C’est très difficile, donc nous allons continuer de payer l’amende chaque année. Nous avons un plan qui devrait nous permettre d’en construire 180, donc nous arriverons à 400 d’ici 5 à 7 ans environ. Mais nous n’arriverons jamais à 650.
