Face à une clientèle plus jeune, et toujours plus exigeante, les agents immobiliers exhortent de plus en plus les propriétaires à rénover leurs biens vieillissants. Les promoteurs immobiliers, quant à eux, ont mis les bouchées doubles pour élever le niveau du parc immobilier monégasque en construisant des biens extrêmement luxueux et de grande taille.
Bien que Monaco soit mondialement connu pour être un bastion du luxe et de l’exclusivité, force est de constater que son parc immobilier est parfois loin d’être à la hauteur de cette réputation. « Je ne vous cache pas qu’il y a des biens que l’on est plus ou moins fiers de montrer… », confie d’ailleurs un professionnel du secteur. Un aveu qui en dit long sur la qualité de certains logements. Une partie du parc immobilier a en effet été construit dans les années 70/80, une autre partie, bien avant encore, et offrent ainsi des prestations clairement vieillissantes. Beaucoup d’habitations ne disposent pas de parkings privatifs ou d’ascenseurs et les parties communes sont parfois d’un autre temps.
Les temps ont toutefois changé, et la clientèle actuelle a manifestement de plus en plus de mal à faire des concessions. « Si autrefois, les clients acceptaient des logements plus vieillissants pour obtenir la carte de séjour, aujourd’hui, la clientèle actuelle, souvent plus jeune, recherche des appartements rénovés, modernes et de qualité », constate Eugenia Petrini à la tête de l’agence Petrini exclusive real estate Monaco. Un constat confirmé par l’ensemble des professionnels interrogés. « La clientèle est effectivement plus exigeante et attend un standard élevé, comparable à ce qui se fait à Dubaï ou à Londres, Monaco doit se maintenir à ce niveau d’excellence », complète Christian Miceli, associé gérant de l’agence CM Monaco real estate.
Les agents immobiliers poussent à la rénovation
Les agents immobiliers prêchent donc la bonne parole et murmurent de plus en plus à l’oreille des propriétaires qu’ils feraient mieux de mettre un petit (ou gros) coup de jeune à leur bien. « Notre rôle en tant qu’agents immobiliers est de sensibiliser les propriétaires sur l’intérêt d’investir dans des travaux. Si de plus en plus de propriétaires s’adaptent à cette demande, certains sont encore réticents, ce qui se ressent dans les difficultés à vendre ou louer leurs biens, même en baissant les prix, rajoute Christian Miceli. Proportionnellement au prix des appartements, les coûts de rénovation sont faibles et permettent de mieux louer, à un tarif plus élevé, ou de revendre plus facilement. » Pour Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific agency, garder un appartement en mauvais état c’est aussi prendre un risque économique : « Cela peut attirer une clientèle un peu moins fiable qui rencontre par exemple des difficultés pour régler les loyers. Les impayés, cela existe aussi à Monaco… »
Les trois blocs du Schuylkill rénovés
Preuve que Monaco est entrée dans une nouvelle ère de modernité : le Schuylkill qui s’apprête à entamer 40 mois de travaux. Cet immeuble érigé en 1963 est le premier de cette envergure à être entièrement réhabilité pour plus de 170 millions d’euros. Un curage tel que tous les locataires ont dû quitter les lieux. « La réhabilitation d’envergure qui est au programmée au Schuylkill ou bien eu sein de l’immeuble Beau Rivage qui va également être surélevé, témoignent que le parc immobilier se modernise. De plus en plus d’immeubles sont rénovés. Et ces rénovations concernent aussi bien les façades que les parties communes », confirme Eugenia Petrini.
Duplex, triplex et villas
Pour satisfaire les attentes d’une clientèle fortunée, souvent insatisfaite par la taille des biens et le niveau des prestations à Monaco, les promoteurs immobiliers ont aussi redoublé d’efforts pour bâtir et commercialiser des biens XXL. Au programme : penthouses, duplex, triplex et autres villas qui mesurent parfois jusqu’à plusieurs milliers de m².
Durant cette dernière décennie, une partie du parc immobilier monégasque est clairement montée d’un cran. « Cette tendance des biens très haut de gamme et de très grande surface avec un minimum de deux à quatre chambres, chacune équipée d’un dressing et d’une salle de bain, a commencé en 2015, avec la Tour Odéon ou encore le 26 Carré d’Or. Tous ces biens proposent également des services haut de gamme avec piscines, salles de sport ou encore conciergerie », rappelle Christian Miceli.
Dans la foulée, d’autres projets ont pris le relais. Comme le Bay House, dont la livraison est prévue en décembre 2024, ou bien Mareterra, livré en fin d’année 2024. « La Principauté manquait de grandes unités et les promoteurs immobiliers ont ciblé ce besoin. De plus en plus de résidents passent beaucoup de temps en Principauté et souhaitent vivre dans des espaces confortables. Ils ont des budgets conséquents et ne veulent pas faire de concessions sur la superficie, car ils passent une grande partie de leur temps dans ces appartements », conclut Florian Valeri, directeur de Valeri agency.
Autre bonne nouvelle pour les futurs propriétaires : depuis le vote d’une récente loi, les marchands de biens sont désormais obligés de mettre aux normes électriques et énergétiques, les appartements qui passent entre leurs mains. Le but étant de garantir la sécurité des particuliers, et de participer à l’effort environnemental défendu par le gouvernement monégasque.
« La rénovation d’un parc immobilier est un processus long et coûteux »
Ce qu’en pense Alain Vivalda, président de la Chambre immobilière monégasque
Le parc immobilier de la Principauté est-il encore très majoritairement vieillissant ?
La rénovation d’un parc immobilier est un processus long et coûteux mais un mouvement majeur de rénovation a été enclenché depuis trois ou quatre ans. Le parc immobilier sort du vieillissement. Il se rajeunit de plus en plus. De plus en plus de propriétaires s’engagent dans des travaux, conscients qu’il est nécessaire de rénover pour vendre ou louer à des prix intéressants. La transition énergétique est aussi en cours, en étroite collaboration avec l’État. Grâce aux normes de sécurité imposées, des travaux d’amélioration touchant l’électricité, la sécurité incendie, l’isolation phonique et thermique sont effectués. Les aides de l’État ont joué un rôle crucial dans cette dynamique et sont indispensables pour encourager les rénovations.
D’un point de vue énergétique, que dire des logements de la Principauté ? Sont-ils biens classés ? Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est-il similaire qu’en France ? Et est-ce obligatoire ?
Le DPE, tel qu’il est pratiqué en France, n’existe pas à Monaco. Nous avons mis en place un diagnostic pour les immeubles, mais pas pour les logements individuels. Implanter le DPE français à Monaco ne serait pas pertinent. Ce système qui a déjà montré ses limites en France risquerait de perturber le marché immobilier et d’imposer des contraintes inutiles aux propriétaires et aux locataires. De plus, les profils d’acheteurs et de locataires à Monaco sont différents de ceux que l’on trouve en France. En Principauté, les propriétaires travaillent en grande majorité avec des architectes, des bureaux d’études et de contrôles qui garantissent le respect des normes. Il n’y a donc pas de problème sur ce sujet à Monaco.
