Si la Principauté est un territoire très cosmopolite avec plus de 140 nationalités différentes, force est de constater que les Américains, les Asiatiques, les moyen-orientaux et les latino-américains ne sont pas très intéressés par le marché immobilier monégasque et une domiciliation à Monaco. On vous explique pourquoi.
Que ce soit pour des raisons fiscales, bancaires, géographiques ou culturelles, certaines nationalités sont très peu présentes en Principauté, et ne sont donc pas actives sur le marché de l’immobilier monégasque. C’est le cas de la clientèle asiatique. Comment l’expliquer ? Selon Florian Valeri, directeur de Valeri agency, c’est notamment en raison du caractère « souvent communautaire » de leurs investissements. « Dans les grandes villes, on peut voir des quartiers asiatiques ou chinois avec des centaines de famille qui s’implantent dans une même zone. Elles développent autour toute une économie. Du fait de l’étroitesse du territoire, Monaco n’aura jamais cet esprit de communauté qu’ils recherchent, estime ce professionnel. C’est dommage car il y a de nombreux aspect qui peuvent les séduire : l’art de vivre à la française, les casinos ou encore la gastronomie. »
Les rares asiatiques intéressés par le marché monégasque passeraient d’ailleurs plutôt « par des réseaux assez fermés », souligne de son côté, Eric Cancemi, négociateur chez Miells Christie’s. Est-ce à dire pour autant que cette clientèle, pour l’heure lointaine, ne pourra pas un jour se laisser convaincre par une résidence monégasque ? Pas si sûr. Un frémissement semble tout de même se manifester. Certains agents immobiliers constatent en effet un intérêt, certes, récent, mais croissant de la part de la clientèle chinoise. « C’est assez nouveau », souligne Christian Miceli, associé gérant au sein de CM Monaco real estate. Ce professionnel fait même le pari que la Chine et l’Inde seront « des marchés incontournables dans les années à venir. »
Moyen-Orient : « Une armée d’intermédiaires avant d’arriver au client final »
Quid de la clientèle moyenne orientale ? Selon les professionnels interrogés, certaines familles des Émirats interrogent bel et bien les agents immobiliers monégasques sur d’éventuelles opportunités à Monaco. Le gros hic ? S’ils sont quasiment tous déjà propriétaires de très beaux biens sur la Côte d’Azur, ils ne concrétisent que très rarement des achats en Principauté. L’une des principales barrières pour eux serait l’absence de vastes propriétés sur le territoire monégasque. Mais pas que.
« Les moyen-orientaux sont habitués à avoir des très grands espaces, ce qui est évidemment d’une rareté absolue ici en Principauté. Ils sont aussi interpellés par les prix pratiqués à Monaco par rapport aux surfaces proposées, rajoute Florian Valeri. De plus, ils ont une manière singulière de faire du business. Dans les très grosses familles, l’identité du client est rarement dévoilée. Ce n’est pas dans leurs mœurs. Souvent, il y a donc une armée d’intermédiaires avant d’arriver au client final. Cela nous pose bien sûr un problème au niveau compliance car nous avons besoin de connaître l’identité du bénéficiaire final. » Tout ceci ralentit la fluidité de l’échange commercial, et bien souvent, le lien peu à peu s’interrompt.
Autre constat : les moyen-orientaux très fortunés qui viennent ici pour un mois ou plus, préfèrent généralement résider dans des hôtels de luxe comme l’Hôtel de Paris pour bénéficier des services hôteliers et ne pas s’embêter avec les démarches administratives et autres contraintes qu’implique un achat immobilier. « L’hôtel est un pied-à-terre plus facilement accessible pour eux », conclut ce professionnel.
FATCA : les Américains face à une série d’obstacles fiscaux et bancaires
Malgré leur présence touristique fréquente à Monaco, les Américains se font très rares en tant qu’acheteurs sur le marché immobilier monégasque. Et effectivement, si l’on prend les chiffres de l’IMSEE de l’année 2023, ils sont seulement 449 à résider en Principauté. Une présence rare qui s’explique avant tout par une série d’obstacles fiscaux et bancaires spécifiques. Les Américains ne bénéficient pas en effet des avantages fiscaux monégasques, leur fiscalité étant liée à leur passeport et non à leur lieu de résidence. Les citoyens américains restent redevables de l’impôt aux États-Unis, peu importe où ils s’installent. Cette particularité les pousse à se tourner vers des options alternatives. « Ainsi, ils préfèrent souvent acheter de grandes propriétés à moindre coût mais dans les villes limitrophes, en France, tout en profitant de Monaco pour leurs activités quotidiennes », constate Florian Valeri. De plus, les banques en Principauté hésitent à ouvrir des comptes aux Américains en raison du Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA), une loi imposant des obligations complexes aux institutions bancaires. « Le système de reporting exigé par les banques pour les résidents américains est très contraignant, et toutes les banques ne sont pas équipées pour répondre à cette clientèle », confirme Christian Miceli. Même constat pour Eric Cancemi : « Nous n’avons pratiquement pas de clients américains, principalement en raison de leur régime fiscal, mais aussi des nombreuses formalités administratives qui leur sont imposées, car ils sont très surveillés par les autorités de leur pays. Ouvrir un compte bancaire à Monaco pour un Américain était quasiment impossible. » Quant aux personnes originaires d’Amérique latine, la Principauté semble manifestement bien trop lointaine pour franchir le cap d’une installation. « Les Argentins et les Vénézuéliens par exemple préfèrent généralement s’installer géographiquement plus près, comme aux îles Caïmans », conclut ce professionnel.
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