Face à la multiplication des acteurs non autorisés, la Chambre immobilière monégasque adopte désormais une ligne ferme : elle n’hésite plus à saisir la justice contre tous ceux qui font de l’immobilier en toute illégalité. Son objectif : assainir le marché, restaurer une concurrence loyale et préserver la crédibilité de la profession. Le président, Alain Vivalda, se félicite aussi qu’une proposition de loi et qu’un projet de loi émergent enfin pour réguler ce secteur. Ses explications.
La Chambre que vous présidez a toujours dénoncé l’amateurisme qui sévit dans le secteur immobilier à Monaco. La proposition de loi sur les activités immobilières qui a été récemment votée au Conseil national a notamment pour objectif de professionnaliser ce domaine central d’activité pour l’économie monégasque. Êtes-vous satisfait qu’un texte ait enfin vu le jour sur ce point ?
Nous sommes effectivement satisfaits d’avoir été entendus sur la nécessité de renforcer la professionnalisation de notre secteur. C’est bien que le Conseil national se soit mobilisé sur ce sujet. Comme vous le mentionnez, c’est une proposition de loi, donc encore vouée à être discutée. C’est une bonne base, mais nous attendons le texte final pour pouvoir se positionner.
Il semblerait qu’un projet de loi discuté avec votre entité soit également sur les rails. A-t-il le même objectif ?
Oui, les deux textes ont, peu ou prou, les mêmes objectifs. Nous avons eu plusieurs réunions de travail très constructives avec le Gouvernement et le projet est bien avancé avec eux. Nous sommes convaincus qu’avec la collaboration du Gouvernement, du Conseil national et de la Chambre Immobilière, nous parviendrons à finaliser un texte répondant pleinement aux attentes de la profession et aux enjeux de l’immobilier monégasque.
La proposition de loi déposée par le Conseil national propose plusieurs mesures pour professionnaliser le secteur immobilier. L’une d’elles est l’obligation d’avoir une résidence effective à Monaco. Pourquoi ce critère d’ancrage local est-il jugé essentiel ?
Cette mesure a pour but de s’assurer que le marché monégasque soit composé d’acteurs réels, et non d’agences d’opportunité. Elle permet aux clients de faire appel à des agences bien implantées à Monaco, dirigées par des personnes qui connaissent parfaitement le marché et le pays. Les agents immobiliers sont souvent les premiers interlocuteurs des personnes qui souhaitent s’installer à Monaco. Il est donc essentiel, pour l’image de la Principauté, que cette clientèle souvent haut de gamme soit accompagnée par de véritables professionnels.
Le texte prévoit également une autre condition nouvelle qui imposerait aux dirigeants d’agences de détenir au moins 25 % du capital de leur société. Que cherche-t-on à éviter par cette mesure ?
Nous voulons absolument mettre un terme aux prête-diplômes. Nous avons rencontré lors de demandes de création ou de reprises d’agences, de nombreux cas où les associés majoritaires ne possédaient pas les diplômes requis par notre loi pour pouvoir exercer. Ils contournaient cette difficulté en nommant au sein de leur société des gérants non-associés pour répondre aux critères de la loi. On ne veut plus de ça.
Le texte rendrait également obligatoire l’établissement d’un mandat écrit. Quelle est la situation aujourd’hui à Monaco à ce niveau-là ?
Actuellement, le mandat de vente ou de location n’est pas obligatoire en Principauté. Nous souhaitons bien sûr qu’il le devienne. Le Conseil national et le gouvernement y sont aussi favorables. L’objectif est d’instaurer un mandat écrit — qu’il soit simple, partagé ou exclusif — pour protéger les consommateurs, les professionnels, et garantir des honoraires transparents et connus à l’avance. C’est devenu nécessaire aujourd’hui.
Donc, seules les personnes titulaires de ce mandat écrit pourraient percevoir une commission ?
Exactement. C’est lié. Seules les transactions réalisées avec un mandat écrit donneront droit à une commission. Et le montant sera indiqué sur le mandat.
Le mandat obligatoire permettrait ainsi de limiter l’intervention d’acteurs extérieurs et de lutter contre la concurrence déloyale ?
Oui tout à fait, cela permettrait de limiter les intervenants non autorisés (intermédiaires de tous secteurs) et non soumis aux obligations LCB/FT C. Cette mesure permettrait de restreindre, voire d’empêcher leur présence, car exercer sans mandat deviendra compliqué et risqué, avec des sanctions à la clé. Ce dispositif permettra aussi de mieux contrôler les revenus et la TVA, et donc de réduire le “dumping” sur les honoraires. Chaque fois que des commissions sont baissées de manière excessive, l’État perçoit moins de TVA et donc moins de recettes.
Sur ce sujet, pourquoi certaines agences ne respectent-elles pas le barème des honoraires que vous avez fixé ?
Le barème n’est qu’indicatif, car nous restons des commerçants : il n’est pas possible d’imposer un tarif. Mais comme beaucoup d’agences peinent à survivre, certaines baissent leurs commissions, ce qui entraîne un dumping général. De plus, certains intervenants extérieurs appliquent leurs propres honoraires, et sans garantie que la TVA soit payée à Monaco.
Cette proposition de loi prévoit également de créer une carte professionnelle. Quels avantages concrets apportera-t-elle au marché et à la crédibilité de la profession ?
L’idée est de mieux protéger les clients en s’assurant que seules des personnes autorisées, et clairement identifiables, puissent exercer dans le secteur immobilier à Monaco. Cette carte professionnelle serait attribuée au titulaire de la licence, à l’agent immobilier lui-même, mais aussi aux négociateurs et aux salariés amenés, par exemple, à effectuer un état des lieux. Elle permettrait également de sécuriser l’accès aux immeubles et aux copropriétés. Les gardiens ou intendants sauraient qu’ils remettent les clés à des professionnels agréés, disposant des garanties financières et des assurances requises. Ainsi, on éviterait la présence d’intermédiaires non autorisés sur le marché, qui exercent sans encadrement ni protection pour les clients.
En commission des finances au Conseil national, la durée de validité de la carte a été portée de 3 à 5 ans. Quelles raisons ont motivé cet ajustement par les élus ?
Nous ignorons leur motivation. Ce n’est pas une demande de notre part. En ce qui concerne la Chambre immobilière, nous maintenons notre souhait d’avoir une carte ayant une validité de 3 ans, pour tous les agents immobiliers.
Pour quelles raisons ?
Car comme nous l’avons expliqué, la carte est aussi attribuée aux salariés et aux commerciaux. Or, au bout de cinq ans, il est souvent impossible de savoir s’ils exercent encore dans la même entreprise. En plus, nous souhaitons que la carte soit liée à l’obligation de formation, qui, elle, est prévue sur une période de trois ans. L’idée est que chaque titulaire suive des modules de formation sur trois ans, puis renouvelle sa carte à l’issue de ce cycle. Allonger la validité à cinq ans créerait donc une incohérence avec ce dispositif de formation continue.
Concernant la formation obligatoire, quelles seraient les modalités concrètes ? A qui s’adresse-t-elle et quel serait son contenu ?
Pour renouveler leurs cartes professionnelles, les titulaires des autorisations devront justifier d’un certain nombre de modules de formation sur des thèmes relatifs à notre profession. Cela concernera toutes les évolutions légales et notamment tout ce qui concerne les lois LCB-FT C, sujet Ô combien important…
Qui assurerait cette formation ?
Rien n’est à ce jour définitivement arrêté, mais nous sommes en pourparlers avec divers organismes. En attendant, nous avons lancé depuis un an des formations destinées aux membres de la Chambre Immobilière. Elles sont assurées par l’institut monégasque de formation aux professions judiciaires et se déroulent très bien. Les intervenants sont des avocats, des spécialistes, des professeurs et même des représentants du gouvernement, tous très qualifiés. La prochaine session, prévue pour le 20 novembre 2025, portera sur la copropriété. Les précédentes formations ont traité de l’urbanisme et de la lutte contre le blanchiment.
Actuellement, ce ne sont pas des formations obligatoires…
Non, c’est sur la base du volontariat pour les membres de notre Chambre. Ce sont trois formations annuelles de quelques heures chacune, et c’est la Chambre immobilière qui finance.
Ne pourrait-on pas imaginer un diplôme de droit immobilier monégasque ?
Cela avait déjà été envisagé il y a quelques années. Nous avions travaillé sur ce sujet mais un diplôme suppose un nombre d’heures de cours important, donc une présence assidue et une complexité d’organisation. Les formations nous semblent plus adaptées et moins lourdes pour les agents qui ont déjà une activité et sont donc diplômés, conformément aux critères de la loi pour exercer.
La possibilité de se domicilier dans un centre d’affaires pendant les deux premières années a été saluée comme une mesure pro-entrepreneuriat par les élus du Conseil national. Que pensez-vous de cette mesure ?
Nous sommes farouchement opposés au système permettant de rester indéfiniment dans un business center. Une fois l’activité lancée, il est normal d’avoir le siège de son activité dans un local ou un bureau dédié, notamment pour la confidentialité des affaires traitées. Une durée de deux ans est tout à fait raisonnable et s’adresse bien évidemment aux Monégasques puisqu’il s’agit d’une création. Cela s’aligne avec l’Ordonnance Souveraine 8 860 du 15 octobre 2021 qui limite aux deux premières années d’exercice la garantie financière minimale.
La publicité des annonces immobilières a également été encadrée dans la proposition de loi. Que prévoit le texte ? Et pourquoi cet encadrement est-il nécessaire ?
Il est logique que les produits situés sur le territoire monégasque soient publiés par des agences de la place, comme la réciproque est vrai pour nos agences monégasques souhaitant annoncer par exemple des produits français. Elles doivent avoir un correspondant Français. Nous n’empêchons pas les agences extérieures de travailler les produits monégasques, mais avec un correspondant monégasque. C’est aussi pour cela que les commissions et honoraires doivent être payés exclusivement aux agences monégasques autorisées. C’est aussi un gage de sécurité pour le gouvernement et une assurance que la TVA soit bien payée à Monaco.
Est-ce que la proposition de loi ou le projet de loi en cours, ont pour objectif également de diminuer ou de limiter le nombre d’agences immobilières sur le territoire monégasque qui sont aujourd’hui entre 160 et 170 ?
L’objectif est avant tout de professionnaliser le secteur, mais il est clair que nous sommes une profession sur-représentée. Il y a eu une explosion du nombre de création sur les 5 dernières années. Un grand nombre d’agences créées ne vivent pas bien de leur activité et bien évidemment sont plus sujettes au dumping, qui encore une fois diminue les recettes de TVA. Nous avons pu constater par exemple que d’avoir porté nos garanties financières à 150 000 euros par activité (transaction et administration gestion) a eu pour effet, pour certaines agences, soit de renoncer purement et simplement à exercer, soit de supprimer de leur activité la transaction ou la gestion.
Un projet de loi sur la copropriété des immeubles bâtis est également en cours de rédaction. Quel est le but de ce texte ?
En effet, nous avons discuté et travaillé avec le Gouvernement sur certains points de la loi sur la copropriété, toujours dans l’objectif de l’améliorer. Nous avons notamment convenu de l’obligation d’avoir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. D’autres projets seront sans nul doute discutés prochainement.
Les élus du Conseil national ont voté un projet de loi le 27 juin 2024 régulant la profession de marchands de biens en Principauté. Le texte est entré en vigueur quelques mois plus tard. Avec cette nouvelle législation, le nombre de marchands de biens a-t-il drastiquement diminué ?
A ce jour, nous n’avons pas les statistiques précises nous permettant de savoir exactement si le nombre a baissé drastiquement mais on suppose que oui, d’après certaines informations que nous avons. Ce que nous pouvons dire c’est que ce texte a permis d’assainir un secteur qui manquait de professionnalisme et les bons acteurs, j’en suis certain, sont toujours en place et se félicitent de ce texte de loi.
Dans une interview que vous nous aviez accordée en 2021, vous dénonciez les « intermédiations immobilières ». Vous parliez d’électrons libres – certaines sociétés de conciergeries, des multi-family offices, des apporteurs d’affaires, des intervenants extérieurs à Monaco – qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. Vous nous disiez : « Même s’il faut aller en justice aujourd’hui, nous irons ». Des procédures sont-elles en cours ?
Des actions sont actuellement pendantes devant le tribunal de Monaco. Vous comprendrez que nous ne pouvons pas en dire plus sur celles-ci. Pour ce qui est notamment des sociétés de conciergerie et multi-family office qui avaient fait de l’immobilier leur activité principale, des fermetures ont été constatées sur l’année écoulée et nous ne pouvons que nous satisfaire que ces pratiques s’assainissent. Concernant plus précisément les family office, nous avons échangé de manière constructive avec les représentants des MFO. Ils ont élaboré une charte de déontologie de leur profession, que nous avons accueillie très favorablement. Sur ce sujet, je vous confirme à nouveau que nous n’hésitons pas à poursuivre les personnes qui font de l’immobilier hors du cadre légal.
La Chambre immobilière monégasque mène-t-elle également toujours des sommations ? Auprès de qui ?
Tout à fait. Nous défendons notre profession auprès de tout intervenant et quand cela est nécessaire avec l’assistance de notre avocat.
Avez-vous pu mener une action sur les licences dormantes ? Et savez-vous combien elles sont ?
Nous ne disposons pas des moyens de connaître leur nombre et n’avons aucune autorité à agir. Nous sommes bien sûr à la disposition du Gouvernement pour toutes les suites à donner sur ce sujet.
En ce qui concerne la lutte anti-blanchiment, certains agents immobiliers ont pointé du doigt la lourdeur des procédures et des difficultés d’utilisation de certains outils. Est-ce que cela va mieux de ce point de vue ? Avez-vous été mieux accompagné par l’AMSF ?
La Chambre Immobilière et ses membres ont pris la mesure depuis plusieurs années de l’importance et de la nécessité des procédures et ce même avant le passage en « liste grise. » Bien entendu, ce serait mentir que de dire que ce n’est pas un travail très lourd, coûteux, et chronophage, d’autant plus que nos structures sont en grande majorité petites. Mais nous nous devons de le faire. C’est essentiel et nécessaire. Cela fait partie de notre travail et de nos obligations. Nous sommes toujours en lien avec l’AMSF pour leur faire remonter les difficultés que nous pouvons rencontrer (ce qui a notamment été fait pour le questionnaire STRIX). Et oui, la coopération avec l’AMSF est bonne. Nous relayons auprès de nos membres toutes les informations et communications diverses transmises à la CIM par l’AMSF (calendrier des formations, réunions…).
Vous avez également essayé de communiquer et de collaborer avec les banques pour éventuellement mutualiser les moyens sur ces questions de compliance. Avez-vous eu des retours à ce propos ?
Nous sommes membres fondateurs de l’association MONAFILES et impliqués financièrement. Nous soutenons ce projet que nous espérons voir aboutir. MONAFILES est une plateforme centralisée et sécurisée conçue pour simplifier et optimiser le partage des informations KYC entre un client et ses partenaires monégasques dans des secteurs réglementés. Concernant les banques, nous entretenons de bonnes relations, et quand c’est nécessaire, une coopération utile. Néanmoins, nous ne pouvons pas mutualiser, tant pour des raisons de fonctionnement propres à chacun et de confidentialité, mais aussi car nous devons absolument faire chacun notre propre compliance sur nos clients.
