Si la Principauté a longtemps accueilli une clientèle plutôt âgée, une bascule s’est visiblement opérée. De plus en plus de jeunes entrepreneurs et de familles en quête de stabilité et de qualité de vie souhaitent désormais poser leurs valises à Monaco. Un rajeunissement qui ne change pas l’ADN d’un marché fondé sur la valeur patrimoniale.
Fiscalité très avantageuse, rentabilité immobilière, stabilité du régime politique, cadre de vie, et sécurité… Monaco coche toutes les cases du paradis pour investisseurs. Pas étonnant donc que la Principauté soit devenue, au fil des décennies, un véritable aimant à personnes fortunées. Qui sont justement ceux qui décident de poser leurs valises à Monaco ? Sur le profil de la clientèle monégasque, pas de grande surprise à l’horizon : « Il s’agit surtout d’investisseurs patrimoniaux, résume Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli Real Estate. À Monaco, ce ne sont pas des acheteurs cherchant un rendement locatif élevé ou des placements à court terme, mais des personnes qui investissent dans la valeur patrimoniale de la Principauté. » Côté nationalités, le marché monégasque reste, là encore, fidèle à son ADN. Les acheteurs viennent majoritairement d’Europe. Français, Italiens, Suisses ou Allemands composent le noyau dur de la clientèle. « On observe tout de même une hausse des arrivées en provenance des pays de l’Est, ajoute Sébastien Segond, co-gérant du groupe Segond Immobilier. Nous avons aussi une présence marquée de résidents britanniques, notamment les Non-Doms, qui continuent de venir s’installer à Monaco. »
From London
Cette petite vague en provenance de Londres, Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco l’a également constatée : « Nous avons vu effectivement arriver des clients – essentiellement européens – qui avaient pris la résidence en Angleterre pour la fiscalité avantageuse, et qui cherchent à placer leurs deniers ailleurs depuis le changement de régime, indique-t-il. À Londres, il y a eu certes, ce changement de fiscalité, mais aussi l’insécurité grandissante qui a poussé beaucoup de gens à partir. Évidemment Monaco représente une belle alternative : centrale en Europe, ultra sécurisée et fiscalement avantageuse. » Quid des Russes ? Depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine, les sanctions imposées à leur encontre et une méfiance généralisée envers cette nationalité ont considérablement freiné leur venue à Monaco « à l’exception toutefois des Russes qui disposent d’une double nationalité ou d’un permis de séjour européen », souligne Kate Dorfman. D’autres professionnels ont pu également observer, ponctuellement, de petites vagues d’intérêt, comme celle de quelques Canadiens ou Américains après la dernière élection aux États-Unis, mais il ne s’agit pas d’une tendance de fond.
Un rajeunissement de la clientèle
Si autrefois Monaco attirait majoritairement des personnes fortunées en fin de carrière, voire déjà retraitées (pour, notamment, pouvoir bénéficier des droits de succession monégasques), une nouvelle tendance semble se dessiner durablement. Selon les agents immobiliers interrogés par l’Obs’, l’âge des nouveaux résidents à Monaco se rajeunit et les familles représentent également une part croissante des acheteurs. « Le taux de remplissage des écoles monégasque l’illustre bien. Il n’y a jamais eu autant d’élèves à Monaco », abonde Jean-Yves Le Graverend. « On constate effectivement un réel rajeunissement de la clientèle. Ce sont généralement des couples avec un enfant, ou ayant pour projet d’en avoir, qui recherchent des trois-pièces. Beaucoup sont des entrepreneurs — dans la tech, la finance ou d’autres secteurs — qui créent une structure à Monaco, s’y installent officiellement, puis rayonnent à l’international depuis la Principauté, précise encore Sébastien Segond. Pour eux, Monaco devient une véritable base, un point d’ancrage. » Selon ce professionnel, ce qui est vraiment nouveau, c’est « cette génération d’acheteurs autour de 30-35 ans » qui commencent par louer, puis décident d’acheter une fois installés séduits par la qualité de vie monégasque. « D’ailleurs, l’offre éducative s’est beaucoup développée, avec plusieurs écoles internationales, ce qui attire aussi ces jeunes familles », indique-t-il.
L’offre scolaire internationale commence à manquer
Oui, mais voilà, la rançon du succès est là. Bien que des écoles internationales se soient développées à Monaco, visiblement, elles ne suffisent plus. « Le vrai problème c’est qu’elles sont déjà complètes. On se retrouve à présent face à un vrai blocage, constate Kate Dorfman. Certains clients renoncent à louer ou à acheter parce qu’ils ne trouvent pas de place pour leurs enfants à l’école. J’ai plusieurs cas concrets : des familles prêtes à louer des appartements à 30 000 ou 40 000 euros par mois, mais qui ont finalement annulé leur venue faute de place à l’école. » De plus, impossible pour ces familles de mettre leurs enfants dans des établissements classiques car les cours sont dispensés en français. « Ces familles sont souvent très mobiles : elles restent quelques années, puis repartent ailleurs — à Miami, à Londres, ou dans d’autres villes. Elles veulent donc que leurs enfants poursuivent leur scolarité dans le système britannique ou international », conclut Kate Dorfman.
« Ils ne viennent pas uniquement pour des raisons fiscales »
Autre constat : si la fiscalité très avantageuse de la Principauté reste un atout indéniable, elle n’est plus, selon les agents immobiliers, l’unique raison du succès monégasque. Les nouveaux arrivants recherchent un équilibre entre qualité de vie, sécurité et mobilité. « Contrairement à certains clichés, beaucoup de ces nouveaux arrivants ne viennent pas seulement pour des raisons fiscales : ils choisissent Monaco pour son cadre de vie exceptionnel, sa sécurité, et la facilité avec laquelle on peut voyager depuis l’aéroport de Nice, constate Sébastien Segond. On voit donc de plus en plus d’entrepreneurs jeunes et dynamiques qui s’installent ici durablement, tout en continuant à travailler et à se déplacer dans le monde depuis Monaco. » Quant à l’atout sécuritaire, il devient plus que jamais un véritable marqueur du choix monégasque : « Monaco a toujours attiré pour la sécurité mais c’est de plus en plus vrai chaque année. J’ai une famille de Parisiens qui s’est récemment installée à Monaco pour ça, constate Jean-Yves Le Graverend. Ce n’est absolument pas pour la fiscalité car ils paient leurs impôts en France. Ils ne voulaient simplement pas élever leurs enfants ni à Londres ni à Paris. Dubaï offre aussi un haut niveau de sécurité, mais c’est tout de même très différent sur le plan culturel, et quand on est européen, il faut pouvoir s’adapter. »
