Dans cet entretien, William Siksik, co-président de la FNAIM Côte d’Azur, détaille son positionnement contre l’encadrement des loyers. Il appelle à encourager les investisseurs plutôt qu’à les contraindre.
Le rapport parlementaire présenté fin septembre par les députés Annaïg Le Meur (EPR) et Inaki Echaniz (PS) juge que l’encadrement ne fait pas baisser les loyers mais évite les excès. Qu’en pensez-vous ?
D’abord, je tiens à souligner que l’encadrement des loyers existe déjà depuis 2017 dans les zones tendues de notre département, puisque depuis cette année-là, nous ne pouvons pas relouer un bien plus cher que le loyer du locataire précédent. C’était déjà une manière d’éviter les excès. Je pense que sur les logements de plus de 20 m², l’encadrement n’a pas d’impact. Ça peut faire baisser les loyers sur des petites surfaces dans certaines villes comme Paris, sur des logements étudiants qui effectivement étaient loués trop cher. Mais sur un trois pièces, les plafonds n’ont pas d’impact.
Le rapport estime que l’encadrement des loyers n’est pas à l’origine de la baisse de l’offre locative. Pourquoi ne partagez-vous pas cette lecture ?
Le rapport flash estime que la baisse de l’offre locative est liée au déficit de foncier et de construction et à la multiplication des meublés courte durée. C’est vrai bien sûr, mais il ne faut pas nier la responsabilité des contraintes, de plus en plus nombreuses, qui pèsent sur les propriétaires et les dissuadent d’investir dans l’immobilier locatif. Ils cumulent déjà contribution sociale généralisée (CSG), taxe foncière, fiscalité lourde qui avantage la courte durée plus que la longue durée, loi climat punitive… Et peut-être prochainement permis de louer, diagnostic habitat dégradé et encadrement des loyers ? Il faut que la personne s’y retrouve en matière de rentabilité. Les bailleurs privés, les petits propriétaires, ne sont pas des fonds d’investissement. C’est aussi la personne âgée qui a deux appartements et qui attend le loyer pour vivre parce qu’elle a une petite retraite… Nous avons besoin d’investisseurs privés pour loger nos actifs, arrêtons de les faire fuir. Si l’État peut le faire qu’il s’en occupe, mais je crois que ce n’est pas le cas.
Vous craignez par ailleurs que l’encadrement des loyers ne développe un « marché gris ». Pourriez-vous développer ?
Les professionnels de l’immobilier ne représentent que 33 à 35 % de l’intermédiation sur le marché locatif. La plupart des opérations se font de particulier à particulier. Mais les particuliers n’ont pas de responsabilité professionnelle, et l’on ne peut pas tous les contrôler. Pourquoi il y a si peu d’intermédiation en administration de bien et en location ? Parce que quand une personne vient chez nous on va lui dire « attention le garde-corps n’est pas réglementaire, attention le compteur électrique n’est pas aux normes, il faut que l’on fasse le DPE, etc. ». La multiplication des contraintes développe forcément un marché gris, hors de contrôle parce que les gens veulent échapper aux règles. Il y a toujours le copain du copain qui se sépare, cherche un appartement rapidement et accepte qu’on « lui loue comme ça »… Quand la directrice de PAP (particulier à particulier) dit à la télévision, « moi les logements en G je les laisse sur ma plateforme » je ne comprends pas. Si vous allez en agence, on vous dira non parce que c’est interdit par la loi. Pourtant, je pense effectivement que l’on confond décence d’un logement et indécence énergétique… mais ça m’embête aussi de rouler à 50 km/h sur la promenade des Anglais et pourtant je le fais. Si demain il y a un encadrement des loyers bien évidemment nous le respecterons, mais les particuliers c’est autre chose… et il est impossible de tous les contrôler. Si on voulait un fonctionnement vertueux, il faudrait avant tout mettre en place une intermédiation obligatoire.
On sait que la construction est compliquée dans un département où il reste peu de terrains constructibles. Que préconisez-vous, alors, pour endiguer la crise du logement qui s’y joue ?
On aimerait que l’on se recentre sur l’offre. Le problème c’est le déficit de construction. Il faut construire en périphérie, là où il y a plus de place, mais pour cela il faut régler le problème de mobilité dans la région. Les gens seraient d’accord pour s’excentrer si le réseau de transport était efficace. Nous avons aussi trop de logements vacants et trop de résidences secondaires. Nous avons demandé à avoir la liste de ces logements pour tenter de communiquer avec les propriétaires, mais la CNIL (Commission nationale de l’informatique et des libertés) s’y oppose. Mais surtout, nous aimerions qu’il y ait des incitations pour les investisseurs. Il n’y a plus le dispositif Pinel, plus de système de défiscalisation dans le neuf… Nous demandons entre autres un statut fiscal pour le bailleur privé, un prêt à taux zéro dans l’ancien, et une déduction des intérêts comme c’était le cas avant… Ce ne sont pas des choses compliquées. Le problème, c’est que le parcours résidentiel n’est plus possible.
C’est-à-dire ?
Avant, tout actif pouvait suivre le parcours locatif classique : passer peut-être par du logement social au départ, sortir et aller en locatif dans le privé, puis acheter un appartement. C’est comme ça que des personnes comme moi, gamin de Nice nord, ont pu acheter en partant de rien. Aujourd’hui, des gens sont obligé de rester dans le social des années et des années, parfois toute leur vie, et cela dérègle le marché immobilier.
