Pourquoi des locaux commerciaux restent vides à Monaco durant des années ?

De nombreux commerces détenus par des propriétaires privés, restent inoccupés durant des années. Comment remédier à cette rétention locative qui nuit considérablement à l’attractivité commerciale du pays, sans porter atteinte à la propriété privée ? Depuis des années, les services de l’Etat réfléchissent à des solutions.

« Regardez cette boutique, cela fait un siècle qu’elle est fermée ! » Il suffit de se promener dans les rues et les principaux boulevards de la Principauté pour s’en rendre compte. De nombreux commerces, détenus par des propriétaires privés, restent inoccupés durant des mois, des années, et parfois même, des décennies à en croire certains commerçants. Tous sont très agacés de voir cette rétention locative longue durée qui nuit à l’attractivité commerciale du pays. Pour mesurer plus concrètement cette inoccupation, les services du gouvernement ont établi depuis plusieurs années un recensement chiffré des commerces fermés dans l’ensemble des quartiers. « Le dernier recensement en date du deuxième semestre 2022 fait état de 40 locaux vacants répartis sur le territoire, nous indique le gouvernement, tout en précisant que 27 de ces commerces sont vacants depuis plus de 3 ans (voir tableau). A titre d’information, la Principauté comptait 51 locaux inoccupés en 2019. Une mise à jour de cet inventaire est prévue pour l’année 2024. »

Les raisons d’une inoccupation

Pour quelles raisons alors certains propriétaires privés ne louent pas leur commerce durant des lustres ? Les causes identifiées sont très variées. Cinq raisons sont tout particulièrement mises en avant par le gouvernement. Tout d’abord, certains locaux sont au cœur de conflits légaux, parfois longs et fastidieux. Des procès sont ainsi en cours. C’est le cas par exemple du commerce Carlito à la rue Grimaldi. Autre motif récurrent : le coût, trop élevé, des loyers demandés par les propriétaires des murs et /ou du fonds de commerce, ce qui découragerait les potentiels commerçants. Parfois, ce sont les surfaces trop petites, ou inadaptées aux besoins des commerçants, qui empêchent la concrétisation d’une location. Plus basiquement, l’inoccupation peut être liée à des travaux dans les locaux suite à une reprise. Cette inactivité est alors temporaire.  « Il y a également la volonté du propriétaire des murs de ne pas les louer, en raison de l’attente d’une nouvelle promotion immobilière, ou plus simplement le souhait de ne pas installer d’activité », rajoute gouvernement. Du côté des commerçants, tous très agacés de voir ces locaux vides, on met en avant des raisons plus terre à terre.  « Il y a aussi des propriétaires milliardaires qui s’en foutent totalement…, nous indique plus prosaïquement l’un d’eux. Tout simplement, ils n’en ont pas besoin financièrement ! Le gouvernement a même du mal à leur demander d’entretenir la devanture de leur commerce. Ils pourraient au moins garder la façade propre ! Un temps, il avait même été envisagé de solliciter l’école d’art pour que les élèves habillent ces façades moches. Ce n’est d’ailleurs pas une mauvaise idée… »

Rachat de locaux commerciaux par l’Etat

Que peuvent faire alors les services de l’Etat face à cette inoccupation longue durée ? Le gouvernement a décidé d’être à son tour proactif en rachetant certains de ces locaux vacants. Dans le courant de l’année 2019 par exemple, l’État a acquis, au titre de son domaine privé, le local commercial situé conjointement au 5, rue princesse Caroline et au 1, rue Langlé. Pour dynamiser l’artère du boulevard des Moulins, l’État avait également acquis en janvier 2020, un local commercial situé au 31, boulevard des Moulins au rez-de-chaussée de l’immeuble le Monte-Carlo House. L’État se dit donc « attentif » aux opportunités d’acquisition de murs et fonds de commerce qui se présentent. « L’Administration des Domaines analyse les opportunités de rachats de locaux commerciaux qui se présentent au cas par cas, et se positionne favorablement dès que cela est possible, en cas d’intérêt et que le contexte budgétaire s’y prête », nous précise le gouvernement.

Des mesures plus coercitives ?

Autre constat : aujourd’hui, il n’existe pas d’outil juridique pour obliger les propriétaires à louer leur bien. Pour responsabiliser ceux qui refusent de louer leurs locaux, sans justification, et si la persuasion n’est pas efficace, pourquoi alors ne pas passer la seconde et mettre en places des mesures plus coercitives ? Par exemple en instaurant une taxe ? Ce sujet avait été un temps débattu au Conseil national puis aussitôt abandonné. La Haute Assemblée n’a jamais déposé une proposition de loi en ce sens. « Il est évident qu’une taxe ne permettrait pas à elle seule de résoudre la problématique des locaux commerciaux inoccupés, expliquait alors en 2019, l’élue Corinne Bertani. Avant d’envisager des mesures coercitives, nous préférons d’abord mettre en place des mesures incitatives, afin de pousser les bailleurs à louer leurs locaux. La majorité du Conseil national est par ailleurs favorable à une politique volontariste d’acquisition de commerces par l’État, ce qui lui permettrait de devenir un réel acteur de l’urbanisme commercial. » Le discours qui domine en Principauté est donc le suivant : pas de coercition et pas d’atteinte au droit de propriété. Si la piste d’une taxe est écartée, autre chose se trame toutefois dans les services de l’Etat. « Un travail est en cours afin de doter la Principauté d’outils juridiques permettant de limiter la durée d’inoccupation des locaux commerciaux avec vitrine dans certaines zones commerciales », nous indique le gouvernement sans plus de précision à ce stade. Selon nos informations, il s’agirait de mettre en place un bail souple. Cet outil permettrait aux propriétaires de pouvoir récupérer leurs locaux plus rapidement et plus aisément s’ils le souhaitent. « Il est essentiel de trouver une solution incitative, favorable à l’ensemble des parties », rajoute le gouvernement avant d’assurer que « les mesures arrêtées veilleront à ne pas porter atteinte au droit de propriété. »

Chiffres : durée moyenne d’inoccupation des locaux en 2022

Condamine
Locaux vacants depuis plus de 3 ans : 12
Locaux vacants depuis plus de 2 ans : 2
Nouveaux locaux vides : 2
Monte-Carlo
Locaux vacants depuis plus de 3 ans : 12
Locaux vacants depuis plus de 2 ans : 2
Nouveaux locaux vides : 2
Monaco-Ville
Locaux vacants depuis plus de 3 ans : 12
Locaux vacants depuis plus de 2 ans : 2
Nouveaux locaux vides : 2
Total
Locaux vacants depuis plus de 3 ans : 27
Locaux vacants depuis plus de 2 ans : 10
Nouveaux locaux vides : 3