Pourquoi une telle flambée des prix ?

Ces dernières décennies, les prix de l’immobilier à Monaco ont connu une hausse spectaculaire.

Au point que des appartements sont parfois vendus — ou loués — à des tarifs qualifiés « d’extraterrestres » par les agents immobiliers eux-mêmes. Comment la Principauté est devenue le pays le plus cher au monde ?

Il suffit de faire une rétrospective chiffrée et d’interroger des agents immobiliers dans le métier depuis plus de 30 ans pour s’en rendre compte : le marché monégasque a connu une hausse absolument spectaculaire des prix. Quelques statistiques officielles témoignent de cette surenchère rien que sur les 10 dernières années. En 2019, le prix moyen du mètre carré à Monaco — tous quartiers confondus — s’élevait à 48 151 euros. Or, en 2010, la moyenne était de 28 173 euros. Il a donc augmenté de près de… 71 % en 10 ans ! « Monaco reste toujours le lieu plus cher au monde, devant Hong Kong, Moscou ou encore New York, résume Ekaterina Dorfman, directrice de l’agence Caroli real estate. En 2019, le montant total des ventes dans l’ancien en Principauté, a atteint 2,4 milliards d’euros pour un total de 429 transactions. Cela dépasse une nouvelle fois les précédents records. »

Des premiers prix à… 30 000 euros le m²

Toujours selon les statistiques officielles, en 10 ans, le prix moyen d’achat à Monaco (dans l’ancien) a plus que doublé. Il est passé de 2,2 millions d’euros en 2009 à 5,8 millions d’euros en 2019… Quant aux tous premiers prix en Principauté, ils « se situent désormais autour de 30 000 euros du m², mais dans de l’ancien et pour un bien à rénover complètement… », nuance Pedro Mendes, de l’agence Premium Properties Monte-Carlo. Les agents immobiliers qui font ce métier de longue date sont eux-mêmes étonnés de voir cette hausse vertigineuse des prix : « A mes débuts, dans ce métier, il y a 43 ans, le prix moyen du m² était de 10 000 francs… Et l’on trouvait déjà cela cher », se souvient, amusé, Lucien Mostacci, directeur de l’agence Miells & Partners.

48 151 – C’est en euros le prix moyen du mètre carré à Monaco en 2019 tous quartiers confondus selon la dernière étude de l’IMSEE. En 2010, ce prix était de 28 173 euros. Il a donc augmenté de près de 71 % en 10 ans (voir tableau).

Une majorité de studios à plus d’1 million d’euros

Pour mesurer concrètement à quel point les prix ont grimpé, il suffit de voir l’évolution du prix sur un même bien, à différentes époques : « Au moment du passage à l’euro en 1999, un studio de 25 m² au Château Périgord coûtait entre 250 000 et 270 000 euros. Deux ans après, en 2002, on passait déjà à 350 000 euros. Aujourd’hui, le même vaut plus d’1 million d’euros. Tout avance très vite », confie un agent immobilier. Tellement vite qu’en Principauté, trouver aujourd’hui un studio en-dessous d’1 million d’euros n’est pas chose aisée. « Il en existe à 800 000 ou 900 000 euros, notamment dans des immeubles anciens. La majorité reste cependant effectivement au-dessus du million d’euros », constate Nicolas Croési de l’agence Miells & Partners.

Le passage à l’euro

Selon les professionnels du secteur, la différence a également été marquante au moment du passage à l’euro. « On peut voir par exemple des propriétaires ayant acheté un bien 5 millions de francs, le revendre aujourd’hui 5 millions d’euros », observe encore un négociateur. Jusqu’où ces prix vont-ils alors monter à Monaco ? « Difficile à dire, répond Nicolas Croési. Il y a 20 ou 30 ans, les prix atteignaient déjà des niveaux assez conséquents, et les agents immobiliers de l’époque disaient que ce n’était pas possible que les tarifs montent encore. Or, ils ont parfois doublé… » Une chose est toutefois nouvelle ces dernières années : des appartements sont désormais vendus — ou loués — à Monaco à des tarifs qualifiés « d’extraterrestres » par les agents immobiliers eux-mêmes. Il faut dire que les constructeurs privés ont mis le paquet sur les nouvelles constructions avec des appartements très spacieux et très luxueux. Des 4 et 5 pièces, parfois sur plusieurs étages, et sur plusieurs centaines de m²…

La barre des 100 000 euros le m² déjà atteinte

De nombreux professionnels font donc désormais ce constat : le marché de l’immobilier à Monaco est désormais coupé en deux. Il y a d’une part, un marché « hors marché » à des prix « extraterrestres » que l’on peut voir notamment dans des constructions nouvelles haut de gamme comme la Tour Odéon, la Petite Afrique, ou encore le 26 Carré d’or, où le m² peut aisément dépasser les 70 000 euros. D’autre part, il y a un marché plus classique, avec des ventes de biens autour de 4 à 5 millions d’euros. Plusieurs agents immobiliers confirment même que des appartements ont été vendus et affichés à plus de 100 000 euros le m² dans des immeubles très cotés dans le quartier de Monte-Carlo comme le Sun Tower, le Park Palace ou encore le Mirabeau, sur des appartements très bien placés. « Mais cela reste exceptionnel », affirment-ils. « Actuellement, c’est le Mirabeau qui a le plus la cote, assure un professionnel. C’est stratégique, car sur les 10 derniers étages la vue sera imprenable sur la future extension en mer. Et l’immeuble est situé tout proche du Carré d’or. Aujourd’hui, les biens en étages élevés y sont présentés à 100 000 euros le m². » Si vous avez des sueurs froides en regardant les prix de vente présentés dans les agences, rassurez-vous ! Les professionnels rappellent qu’il faut distinguer le prix des ventes réalisées, et les prix affichés.

Extension en mer et extension des prix

S’il y a un lieu à Monaco où les prix devraient à coup sûr atteindre et dépasser largement les 100 000 euros le m², c’est sur l’extension en mer. La commercialisation des appartements et des villas a déjà discrètement commencé. Aujourd’hui, les prix se situent entre 80 000 et 90 000 euros le m² pour les appartements. « Mais en 2025, on sera sans doute au-dessus de 100 000 euros le m², voire plus », estime Michel Dotta, le président de la Chambre immobilière monégasque. Et pour les villas construites sur l’extension en mer, il se murmure qu’elles pourraient se chiffrer entre 120 000 et 150 000 euros le m². Au-delà donc… de l’extraterrestre. Au niveau des locations, c’est le One Monte-Carlo dans le coeur du Carré d’or qui affole tous les compteurs. « C’est un monde à part », confie un agent immobilier. La grille tarifaire donne en effet le tournis. Selon nos informations, le prix minimum de location est de 55 000 euros par mois pour un appartement avec 3 chambres, et le prix maximum pour un triplex 5 chambres est affiché à 240 000 euros par mois. Ce loyer inclut l’eau, l’électricité, la climatisation, le chauffage, le parking, une cave, un accès à la salle de fitness et à la piscine des Thermes Marins, le service voiturier et conciergerie. « Ce sont des personnes qui, pour le prestige, veulent habiter au One Monte-Carlo. Elles veulent que cela apparaisse sur leur carte de visite… Les prix sont certes exorbitants mais cela représente de la TVA pour l’État et cela fait vivre du personnel, les magasins et les restaurants », souligne Michel Dotta. « Il y aussi le côté exclusif qui plait. En clair, cette idée de vouloir habiter dans l’immeuble le plus cher de Monaco. Ce type de caprice existe », confie un autre agent immobilier.

Offre rare et demande soutenue

Sur les causes de cette flambée des prix, elles sont multiples. Au-delà des avantages inhérents à Monaco qui propose une fiscalité très attractive et une stabilité politique qui pousse les personnes aisées à vouloir y mettre leurs avoirs à l’abri, il y a aussi le fait que les produits sont rares à Monaco et la demande, elle, encore et toujours, très soutenue. « Un cercle vertueux se crée également. Les personnes sont incitées à investir car elles voient la progression constante des prix de l’immobilier en Principauté », poursuit un professionnel. Autre cause : une hausse artificielle des prix a également eu lieu en raison d’un manque de régulation des autorités dans ce secteur. Certains marchands de biens — et même certaines agences immobilières — ont clairement fait de la pure spéculation (voir article par ailleurs). La construction récente de nouveaux immeubles haut de gamme a également entraîné une hausse assez forte des prix, ce qui a attiré une clientèle très fortunée.

Ventes sur plan. La spécificité monégasque

Sur les 33 appartements neufs disponibles à la vente en 2019, seulement 9 étaient partiellement terminés lors de l’achat. 25 biens ont donc été achetés sur plan. Une pratique commerciale très fréquente en principauté. « C’est presque devenu une habitude des promoteurs monégasques », certifie Massimiliano Ibba, de l’agence Thomas. Ce désir marqué des clients pour l’achat sur plan vient aussi du fait des potentielles bonnes affaires qu’ils vont pouvoir réaliser. « Les prix sont très intéressants jusqu’au moment de la livraison », observe l’agent immobilier. Tellement qu’un phénomène récurrent s’est doucement mais sûrement mis en place. Celui d’effecteur plusieurs ventes (jusqu’à 3) avant même la fin des travaux. « Vous avez le droit de revendre votre compromis mais à chaque fois avec une soulte », prévient l’homme. L’an dernier, c’est l’immeuble situé dans le quartier de la Condamine, le Stella, qui a vu certains de ses appartements revendus deux à trois fois avant livraison. « C’est aussi ce qui est en train de se passer au 45 rue Grimaldi », ajoute Massimiliano Ibba.

Une clientèle très européenne

D’où viennent les clients qui choisissent un pied-à-terre à Monaco ? Pour une très large partie d’entre eux, il s’agit de l’Europe. A commencer par les Français, les Italiens, les Belges, les Anglais ou encore les Suisses. Il y a même quelques Grecs. « Au niveau des nationalités, aucune véritablement ne domine. C’est très cosmopolite mais tout de même très européen », confirme Nicolas Croési de l’agence Miells & Partners. Toutefois, en raison de la crise sanitaire et des restrictions de déplacements à l’international, les demandes, actuellement, viennent essentiellement d’une clientèle locale, déjà résidente. Il y aurait en effet beaucoup moins de demandes extérieures. « Actuellement, ce sont principalement des personnes déjà établies à Monaco qui cherchent à changer de bien ou à réaliser un investissement », affirme encore ce professionnel. Quant aux Russes, ont-ils déserté la place monégasque ? Pas tout à fait, si l’on en croit les professionnels. « Les Russes actuellement qui souhaitent s’installer à Monaco recherchent plutôt une location. La situation dans leur pays est difficile actuellement. Le rouble est très bas. Malgré ce contexte compliqué, les personnes qui souhaitent déménager en Europe ou à Monaco intensifient leurs efforts pour y parvenir », explique Ekaterina Dorfman directrice de l’agence Caroli Real Estate. Il y a également des demandes de Russes, déjà installés à Monaco, qui veulent changer d’appartement. « En revanche, en effet, il y a beaucoup moins de nouveaux arrivants », affirme l’agence Miells & Parnters. Quid de la clientèle moyen-orientale et asiatique qui avait été ciblée un temps par les autorités monégasques ? « Je pense qu’il serait judicieux de se concentrer sur la clientèle moyen-orientale, et pourquoi pas faire des actions ciblées de promotion de la Principauté dans ces zones. Il suffirait d’attirer quelques gros clients originaires de ces pays pour que d’autres suivent ensuite. C’est une clientèle qui aime beaucoup la France, notamment Cannes et Paris. Mais actuellement, la situation sécuritaire dans le pays voisin n’est pas optimale, et l’imposition reste tout de même élevée pour les personnes fortunées. Monaco peut donc présenter des atouts qui les intéressent », estime Ekaterina Dorfman. Quant au profil des acheteurs, selon les professionnels, il y a de plus en plus aujourd’hui de demandes dans l’esprit marchands de biens. « C’est-à-dire des clients à la recherche d’un « coup » avec un bien “peu onéreux” pour le revendre ensuite plus cher. Ce serait sans doute bien mieux que l’on revienne à une clientèle d’investisseurs, considère Nicolas Croési. Auparavant, nous avions davantage ce profil d’acquéreurs. Des investisseurs en bon père de famille, qui voulaient placer leur argent et un rendement locatif. Certes, à Monaco, ce rendement locatif n’est pas élevé mais il est tout de même correct, et surtout, il ne faut pas perdre de vue la valorisation d’un bien sur le long terme. Un même appartement peut prendre 30 % de valeur en seulement 10 ans en Principauté. Les chiffres sont éloquents. »