Immobilier à Cap d’Ail : les prix secteur par secteur

A Cap d’Ail, deux marchés sont essentiellement à distinguer. Les appartements situés en centre-ville et les biens beaucoup plus prestigieux, localisés sur les zones de bord de mer, vendus à prix d’or.

Très chics, très calmes, avec une vue imprenable sur la Méditerranée… Lorsque vous vous baladez sur le bord de mer de Cap d’Ail, vous noterez sans doute que de très belles propriétés jalonnent le parcours. Au-delà de leur beauté, elles ont aussi — pour certaines — un riche passé historique. Depuis près d’un siècle, plusieurs personnalités ont en effet choisi d’y résider notamment les Frères Lumière, Sacha Guitry, Winston Churchill, Guillaume Apollinaire, André Malraux, ou encore Greta Garbo. « Sur ce marché ultra-luxueux de Cap d’Ail, on peut distinguer différentes grandes zones : tout d’abord, le domaine des Pissarelles, extrêmement prestigieux, avec une dizaine de maisons. Ensuite, le domaine de la Mala avec des maisons essentiellement Belle époque ayant appartenu à des personnalités importantes. Et enfin le domaine de la Pointe des douaniers », explique Benjamin Lopez, directeur de l’agence Platinium real estate. Selon ce professionnel, dans cette zone, les biens sont majoritairement des maisons individuelles de grande superficie « entre 400 et 500 m² dans chaque propriété. » Et pour les acquérir, le budget est forcément colossal. Il avoisine les 30 000 euros le m2 pour les biens les moins prestigieux. Quant aux plus belles propriétés les pieds dans l’eau, les tarifs peuvent grimper jusqu’à 50 000 euros le m². « Pour ces villas d’environ 500 m², les prix s’étalent effectivement entre 15 et 25 millions d’euros », confirme Ekaterina Dorfman de l’agence Caroli Real Estate.

Des villas louées à prix d’or durant l’été

Quant à la clientèle intéressée par ces biens, elle est, sans surprise, majoritairement étrangère, et essentiellement russophone.  « Chaque année, durant l’été, des étrangers nous sollicitent pour acquérir une maison. Nous leur faisons donc visiter ces biens, rajoute Benjamin Lopez. Beaucoup de ces propriétés sont en vente en off market c’est-à-dire qu’il y a rarement de la publicité. » Selon ce professionnel, ces biens très haut de gamme, sont également proposés en location saisonnière durant l’été. Et les prix sont, là encore, vertigineux.  « De 100 000 à 250 000 euros par mois, de juin à septembre. »

Cap d’Ail, dans le top 3 des Alpes-Maritimes

Sur ce segment des biens prestigieux du bord de mer, Cap d’Ail serait même, côté budget, dans le top 3 des Alpes-Maritimes. Les professionnels estiment en effet que sur l’ensemble du département, Saint-Jean-Cap Ferrat abrite les biens les plus chers, suivi du Cap d’Antibes sur certaines propriétés, et ensuite Cap d’Ail sur cette zone géographique du bord de mer.  « C’est aussi en raison de ces ventes exceptionnelles que le prix moyen au m² augmente énormément dans cette commune », rajoute Jean-Marc Bareï de l’agence Valeri Agency. Selon une étude publiée par le site Meilleursagents ⁽¹⁾, la ville de Cap d’Ail figurerait même à la 16^ème place des 300 villes les plus chères de France en 2021.

Des maisons moins onéreuses sur les hauteurs de Cap d’ail

Si vous recherchez une maison sur Cap d’Ail mais que vous n’avez pas le budget pour vous offrir une villa en bord de mer, jetez également un œil aux maisons proposées sur les hauteurs de la commune. « Sur les collines de Cap d’Ail, on peut effectivement trouver des villas bien moins chères que sur le bord de mer », rajoute Ekaterina Dorfman. Une maison sur deux niveaux de 155 m² avec au total 6 pièces a par exemple été proposée à 2,5 millions d’euros. Petit hic toutefois sur ces zones situées en hauteur : il n’y a pas de commodités. Commerces ou autres services de proximité sont inexistants.

Immeubles dans la zone de la Mala

Autre option possible à Cap d’Ail citée par les professionnels : les immeubles datant des années 60/70 situés dans la zone de la Mala avec concierge, piscine, et parking. « C’est très verdoyant, très reposant et très calme, précise Ekaterina Dorfman. Ce ne sont pas des immeubles très haut de gamme car les constructions sont relativement anciennes mais il y a de belles résidences avec parc et piscine. On peut citer notamment Le Bois Joli (situé au 9-11 avenue de la Gare N.D.L.R) avec des appartements dont les tarifs se situent entre 10 000 et 15 000 euros le m². »

Neuf : nouvelles constructions, avenue du général de Gaulle

Bien que les nouveaux projets immobiliers à Cap d’Ail soient très rares, plusieurs professionnels mettent en avant deux nouvelles opérations situées sur un même terrain. Son nom : Eliss résidence, localisée au 7 et 17 avenue du général de Gaulle. « Il est mentionné que cette nouvelle opération qui propose des appartements neufs, du studio au 4 pièces, sera livrée au premier trimestre 2025 », indique Natalia Kriuchkova de l’agence KS Monte-Carlo appartenant au groupe Caroli. Dans cette résidence haut de gamme, on peut ainsi trouver un appartement d’1 pièce de 28 m² (avec un mini balcon) à 255 000 euros, jusqu’à un 4 pièces. Ce bien d’une surface de 119 m² avec trois balcons (dont un de 33 m²) est affiché au prix de 2,250 millions d’euros.

Immeubles : quels prix dans le centre-ville de Cap d’Ail ?

Qu’en est-il des appartements situés en centre-ville de Cap d’Ail, à la proche périphérie de Monaco ? Selon les professionnels interrogés, l’une des rues les plus recherchées de Cap d’Ail est l’avenue du trois septembre, l’artère principale de la commune sur la basse corniche. C’est là où l’on retrouve l’essentiel des commerces cap d’aillois. Problème : les biens disponibles sur cette artère seraient plutôt rares. « Sur cette avenue, il doit y avoir une vingtaine d’immeubles maximum qui sont composés de 50 ou 60 appartements par immeuble », estime Benjamin Lopez. Ce marché va principalement intéresser les personnes qui travaillent à Monaco et qui ne souhaitent pas subir des aller/retour quotidiens trop chaotiques. « Ce sont généralement des catégories socio-professionnelles supérieures qui cherchent un trois ou quatre pièces pour y loger leur famille », observe ce professionnel. Côté prix, la proximité avec Monaco fait forcément monter les enchères.  « Dans le centre-ville de Cap d’Ail, les prix se situent en moyenne entre 6 000 et 10 000 euros le m² selon la qualité des biens. Voire plus pour des immeubles d’exception comme la résidence Eden (située au 1 Bd François de May N.D.L.R)  », explique Ekaterina Dorfman. Dans cette bâtisse du XIX^ème siècle située à seulement 350 mètres de la plage la Mala, « les tarifs peuvent aller jusqu’à 20 000 euros le m² selon l’étage et la vue », rajoute cette professionnelle. Si vous souhaitez trouver un logement proche de la Principauté vous pouvez également regarder les offres proposées sur deux avenues situées à la frontière immédiate avec Monaco : l’avenue Hugues Savorani et l’avenue Jacques Abba qui sont deux artères qui partent de l’hôpital de Monaco. « C’est un peu particulier car pour accéder à ces rues, il faut passer obligatoirement par la Principauté. Il n’y a pas d’accès de la France à la France. Ce sont des emplacements assez demandés. Il n’y a rien de très luxueux mais les appartements ont l’avantage d’être situés à proximité immédiate de Monaco », conclut Benjamin Lopez.

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