Contrairement à la ville de Beausoleil où le marché de l’immobilier est très actif, dans la commune de Cap d’Ail, très peu de biens sont à la vente. Quels sont les atouts et les faiblesses de ce micromarché frontalier de la Principauté ?
Si vous cherchez absolument à vous loger sur la commune de Cap d’Ail, mieux vaut être très attentif aux offres qui se présentent à vous, et saisir la balle au bond. Car selon les professionnels interrogés, les biens à vendre sur la commune sont rares. Et lorsqu’il y en a, ils s’arrachent rapidement. « Cap d’Ail est effectivement un petit marché. Le nombre de transactions doit être trois fois moins important qu’à Beausoleil. Dès qu’un bien rentre, il part instantanément. A la location c’est encore pire, il ne reste même pas une journée sur le marché. Si vous cherchez un trois pièces, vous allez en visiter qu’un seul. Celui qui est disponible sur le moment », résume Benjamin Lopez, directeur de l’agence Platinium real estate. Un constat qu’établit également Jean-Marc Bareï de l’agence Valeri Agency. « Cap d’Ail est un marché très délicat car il y a effectivement très peu de biens à la vente. Les investisseurs et les marchands de biens ne s’intéressent donc pas vraiment à ce marché. D’autant que les prix sont élevés. Ce n’est pas rentable pour eux. »
Un foncier accaparé par l’État monégasque ?
Pourquoi alors le marché immobilier cap d’aillois est-il si restreint ? Selon les professionnels interrogés, un des coupables est situé tout près… De nombreux immeubles présents sur cette commune française appartiennent en effet à l’État monégasque. La Principauté est devenue propriétaire de 400 logements pour y faire résider les actifs de Monaco. Impossible donc pour les agents immobiliers de vendre ou de louer ces appartements. « La majorité des grands immeubles ne sont pas disponibles à la vente car ce sont des logements sociaux qui appartiennent aux caisses sociales monégasques, précise Benjamin Lopez. Toutes les nouvelles constructions neuves que l’on voit sur Cap d’Ail ce sont donc essentiellement des logements sociaux de Monaco. A l’exception en ce moment même de deux constructions neuves qui sont sur un même terrain. (voir article par ailleurs) » Alors qu’à Beausoleil, les nouvelles opérations immobilières privées se construisent à un rythme effréné (notamment sur les hauteurs de la commune), à Cap d’Ail, les nouveaux immeubles commercialisables sont livrés au compte-goutte.
Atouts et faiblesses
Quels sont alors les points forts et points faibles de cette commune ? Incontestablement, l’un des atouts majeurs de Cap d’Ail est sa situation géographique. « C’est une commune qui se situe à la fois non loin de Monaco, mais aussi de Nice et de l’Italie. La commune est également très bien desservie par les transports. Que ce soit en bus ou en train. Et l’autoroute est également située tout près », rajoute Jean-Marc Bareï. Cette proximité avec la Principauté permet donc à de nombreux actifs travaillant à Monaco de pouvoir se rendre au travail, soit à pied, soit en seulement quelques minutes en voiture, train, scooter ou bus. Autre atout majeur selon ce professionnel : Cap d’Ail a une vie associative sportive et culturelle assez active tout au long de l’année, et se paie de surcroît le luxe de posséder trois belles plages : la Marquet, la Mala et les Pissarelles. C’est d’ailleurs sur ces zones en bord de mer, que des biens prestigieux sont vendus à prix d’or (voir article par ailleurs).
Problèmes de stationnement
Mais au-delà des plages et des splendides vues sur la Méditerranée, tout n’est pas idyllique sur cette commune. A commencer par la circulation sur les routes du centre-ville. « Cap d’ail est une ville passante pour arriver à Monaco. La circulation est donc dense tout au long de la journée. Le problème de stationnement est également assez marquant, rajoute Jean-Marc Bareï de l’agence Valeri Agency. Raison pour laquelle lorsqu’il y a des garages à vendre, les prix sont très élevés : entre 50 000 et 60 000 euros. » « On n’a pas vraiment de solution à proposer aux clients, reconnait à son tour Benjamin Lopez de l’agence Platinium Real Estate. Les parkings à Cap d’Ail sont en effet rares et horriblement chers. » Comme à Beausoleil, la municipalité propose toutefois des tarifs préférentiels pour les résidents de la commune pour le stationnement en surface. Dernier petit point faible identifié sur cette commune : il n’y a pas vraiment de centre-ville. Les commerces sont donc un peu éparpillés le long des routes, en priorité sur l’avenue du trois septembre, principale artère de la commune.
