On l’appelle également la « presqu’île des milliardaires »… Saint-Jean-Cap-Ferrat a été évaluée en 2021 comme la ville la plus chère de France sur le marché de l’immobilier. Ce sont ses somptueuses villas aux mains de très riches propriétaires étrangers qui font flamber la moyenne des prix.
Sur le marché de l’immobilier en France, Saint-Jean-Cap-Ferrat est véritablement devenue au fil des décennies une ville à part… Tout d’abord au regard des habitants qui y résident. Car dans cet ancien village de pêcheurs, se côtoient désormais à la fois, les Saint-Jeannois, mais aussi de très riches fortunes issues du monde entier, propriétaires de somptueuses villas hors de prix. Au-delà de la beauté des lieux, pourquoi alors cette clientèle très huppée a-t-elle investi cette portion de la French Riviera ? « L’argument principal qui séduit cette clientèle très aisée est la situation géographique de Saint-Jean-Cap-Ferrat qui se situe entre un aéroport international et la Principauté de Monaco », estime Julien Fossat de l’Agence du littoral. Une clientèle très haut de gamme composée essentiellement « de Russes, d’Ukrainiens, de Britanniques, d’Italiens, ou encore d’Allemands, résume Marie-Claire Sangouard, directrice générale de l’agence Engel & Völkers Côte d’Azur. Mais il y a aussi les Saint-Jeannois qui eux sont Français. »
« L’argument principal qui séduit cette clientèle très aisée est la situation géographique de Saint-Jean-Cap- Ferrat qui se situe entre un aéroport international et la Principauté de Monaco »
Un côté village et un côté très exclusif
Selon cette professionnelle, tout ce beau monde cohabiterait plutôt paisiblement… « À Saint-Jean-Cap-Ferrat, il y a à la fois un côté village et un côté très privé et très exclusif. Les habitants du village et les multi-millionnaires cohabitent. C’est très amical et il n’y a pas non plus un côté m’as-tu-vu, festif, et très actif comme on pourrait le voir à Saint-Tropez », rajoute-t-elle. Certains habitants sont toutefois moins angéliques et regrettent que ce petit joyau de la Méditerranée — surnommé désormais la « presqu’île des milliardaires » — soit accaparé par d’immenses fortunes « qui rachètent absolument tout ce qu’il y a à racheter » dixit l’un d’entre eux. Certaines familles présentes depuis plusieurs générations ont ainsi l’impression de perdre leur patrimoine. Elles se voient dans l’obligation de vendre leurs maisons de famille en raison des droits de succession devenus pharaoniques.
« A Saint-Jean-Cap-Ferrat, il y a à la fois un côté village et un côté très privé et très exclusif. Les habitants du village et les multi-millionnaires cohabitent. C’est très amical et il n’y a pas non plus un côté m’as-tu-vu, festif, et très actif comme on pourrait le voir à Saint-Tropez »
Quels prix pour les appartements ?
Car effectivement, dans cette ville, l’autre singularité est la moyenne des prix du marché. Plusieurs études ont estimé que Saint-Jean-Cap-Ferrat est devenue en 2021 la ville la plus chère de France. Première place qui a longtemps été raflée par Paris. Selon une étude publiée en 2021 par MeilleursAgents pour BFM Immo, le prix moyen du m2 s’élève tout de même à 15 142 euros. « Pour les appartements situés dans le centre-village, tout dépend s’il y a un garage et une vue mer, mais globalement, il est tout de même difficile de trouver des biens en-dessous de 8000 à 9000 euros le m2. Cela peut monter selon les appartements à 15 000 ou 17 000 euros le m2, voire plus s’il y a des terrasses ou des toits-terrasses », explique encore Marie-Claire Sangouard. Même gamme de prix selon Francesco Maragliano directeur de l’agence FMC Immobilier. « Dans le village de Saint-Jean-Cap-Ferrat, le prix des appartements va de 8 000 à 20 000 euros le m2 pour les appartements les plus haut de gamme », indique-t-il.
Selon une étude publiée en 2021 par le site SeLoger, le prix moyen au m2 pour un appartement à Saint-Jean-Cap Ferrat s’élèverait à 12 390 euros, et à 15 169 euros pour une maison
Quels prix pour les villas ?
Qu’en est-il alors des villas situées sur Saint-Jean-Cap-Ferrat ? « Il y a des propriétés très sécurisées sur le cap, plus ou moins prestigieuses, plus ou moins vastes. Certaines sont pied dans l’eau, avec parfois des ports privés », indique Marie-Claire Sangouard. Selon les professionnels interrogés, les superficies de ces biens très haut de gamme se situent en moyenne entre 200 m2 (minimum) et 600 m2 avec de très grands terrains. « Ce sont des maisons d’exception, avec 2 000 à 3 000 m2 d’extérieur. Concernant les prix, selon les biens, on se situe entre 15 000 et 20 000 euros le m2. Et pour les biens les plus prestigieux, de 50 000 à 60 000 euros le m2 », résume Benjamin Lopez directeur de l’agence Platinium real estate. Pour les maisons, un marché intermédiaire, à des prix moins pharaoniques, existe également. « A Saint-Jean-Cap-Ferrat, on peut aussi trouver des maisons authentiques avec beaucoup de charme qui n’ont pas forcément de vue mais de beaux jardins, à partir de 4 à 5 millions d’euros », rajoute à son tour Marie-Claire Sangouard.
Une villa vendue à 200 millions d’euros à un Ukrainien
Cette presqu’île a également été sous le feu des projecteurs, car en 2019, une somptueuse propriété, « La villa des Cèdres » a été vendue à plus de 200 millions d’euros. C’est un milliardaire ukrainien qui en serait l’heureux propriétaire. Construite en 1830, cette propriété possède un magnifique parc botanique de 14 hectares. Quant à la partie habitation, elle s’étend sur 18 000 m2. C’est le groupe italien de spiritueux Campari qui a réalisé cette vente. « Il ne se vend pas tous les jours des maisons à ce prix-là, nuance Marie-Claire Sangouard. Mais des propriétés vendues au-delà des 20, 30 ou 40 millions d’euros sur le cap, il y en a eu beaucoup. »
