Alors que le dispositif, testé dans 72 communes françaises, semble produire des effets modérateurs, il ne séduit pas sur la Côte d’Azur, où il y a consensus contre sa mise en place. Élus et professionnels de l’immobilier s’accordent à dire qu’il ne produirait que des effets pervers, une fuite des investisseurs immobiliers en premier lieu.
Face à la flambée des loyers dans les grandes villes, les parlementaires français ont décidé d’agir en instaurant, à titre expérimental, dès 2019, l’encadrement des loyers. Ce dispositif limite l’augmentation du loyer lors de la mise en location d’un logement avec un bail d’habitation (ou bail mobilité). Il a été mis en place dans le cadre de la loi ELAN de 2018 pour tenter de répondre à la crise du logement en France dans les zones les plus tendues, où la demande de logements est bien plus forte que l’offre. Concrètement, si la commune est concernée (et volontaire !), un loyer de référence est établi pour chaque type de logement selon le quartier, la taille du logement, la date de construction et le type de location (vide ou meublé). À partir de ce loyer de référence est déterminé un loyer majoré (+ 20 %), que le propriétaire ne peut pas dépasser, sauf en cas de complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Cette limitation s’applique lors d’une nouvelle location ou au renouvellement du bail.
Un rapport parlementaire plaide pour la généralisation du dispositif
Alors que son expérimentation dans 72 collectivités françaises (dont Paris, Lille, Bordeaux, Lyon ou encore Clermont-Ferrand) doit se terminer en 2026, un rapport parlementaire présenté fin septembre par les députés Annaïg Le Meur (EPR) et Inaki Echaniz (PS) propose de pérenniser et d’étendre le dispositif. Selon Inaki Echaniz, toutes les communes qui l’ont mis en place — quelle que soit leur couleur politique — s’en félicitent et demandent à pouvoir continuer. Les députés estiment qu’il a permis, non pas de faire baisser les loyers, mais d’éviter des hausses excessives. A Paris par exemple, le loyer moyen observé entre juillet 2023 et juin 2024 était inférieur de 8,2 % par rapport à ce qu’il aurait été sans le dispositif d’encadrement, selon l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR). Les députés ont par ailleurs assuré que contrairement à ce qui se dit, « l’encadrement des loyers n’est pas responsable de la baisse de l’offre locative », qui s’expliquerait avant tout par les difficultés d’accession à la propriété, à la multiplication des meublés touristiques et au manque de construction. Le rapport propose tout de même quelques améliorations. D’abord, simplifier la procédure pour permettre une application plus rapide dans les villes qui le souhaitent. Ensuite, combler les « lacunes » dans le calcul du loyer de référence et de mieux encadrer le complément de loyer qui est à la fois autorisé de façon trop large, et interdit de façon trop rigide selon eux. Ils proposent également de doubler le montant maximal de l’amende en cas d’infraction et de transférer le produit des amendes des contrevenants aux communes, afin de les inciter davantage à demander son application.
Consensus dans les Alpes-Maritimes
Qu’en est-il dans le département des Alpes-Maritimes, largement touché par la crise du logement ? Eh bien plusieurs communes sont éligibles à ce dispositif, parmi lesquelles Nice, Beaulieu-sur-Mer, Beausoleil, Cap d’Ail, La Turbie, Roquebrune ou encore Villefranche-sur-Mer, mais aucune ne souhaite l’expérimenter pour le plus grand bonheur de la FNAIM Côte d’Azur, qui regroupe et représente les professionnels de l’immobilier. « L’encadrement des loyers s’applique exclusivement aux résidences principales, alors que ce segment du parc à Beausoleil laisse très peu de marges de manœuvre. Dans ce contexte, la mise en œuvre de ce dispositif n’aurait produit que des effets à la marge, davantage symboliques que réellement efficaces », justifie Gérard Spinelli, maire de Beausoleil, à L’Obs’. De son côté, le maire de la Turbie, Jean-Jacques Raffaele, évoque la désincitation des propriétaires à la mise en location. « Cela peut prendre la forme d’un retrait pur et simple du marché locatif, d’une transformation en locations meublées touristiques ou en vente, ou encore d’une conversion en occupation personnelle », détaille-t-il. « La construction de nouveaux logements semble elle aussi affectée, bien que plus diversement. Or, avant le problème des montants des loyers, le problème à La Turbie est celui d’une pénurie d’offre locative disponible. Outre le nombre de logements mis en location ou produit, la qualité des logements semble également se dégrader sous l’effet de l’encadrement. Les propriétaires peuvent limiter les travaux d’entretien ou ne pas réaliser les mises aux normes nécessaires, dans un contexte de rentabilité réduite. Pour toutes ces raisons appuyées par des études solides, je préfère ne pas contraindre davantage les propriétaires turbiasques, avec une mesure à l’effet incertain », poursuit-il. « Objectivement nous avons des maires intelligents », commente William Siksik, co-président de la FNAIM Côte d’Azur, satisfait de la non-application de ce dispositif dans le département.
