Si le « squat » n’existe pas à Monaco, l’expulsion de locataires ou d’occupants est parfois nécessaire et le parcours peut être long et complexe pour les propriétaires. Maeva Zampori, avocate associée au cabinet 99 Avocats Associés, spécialisée en droit civil et immobilier, détaille la procédure.
On peut imaginer que les cas de squat sont rares voire inexistants à Monaco. Y a-t-il néanmoins des situations qui nécessitent l’expulsion d’un locataire ou occupant ? Lesquelles rencontrez-vous au sein du cabinet ?
Les « squats », tels qu’on les imagine, correspondent à des cas où des personnes s’installent illégalement dans un logement, à l’insu du propriétaire, avec l’intention d’y demeurer sans payer de loyer. Ces cas sont rarissimes, voire inexistants en Principauté. En général, les situations rencontrées à Monaco sont les suivantes : il s’agit de personnes qui entrent légalement dans les lieux mais qui s’y maintiennent sans payer leurs loyers. Ces situations existent d’ailleurs aussi en France. À Monaco, il peut s’agir de conflits familiaux (par exemple, un membre de la famille qui occuperait le bien d’un parent et refuserait de le quitter) ou de locataires qui ne sont plus en mesure de faire face au paiement de leurs loyers, sans pour autant libérer l’appartement (NDLR : par exemple dans le cadre d’un blocage de comptes bancaires pour des raisons de compliance). Les raisons d’un maintien dans les lieux peuvent être diverses et parfois même indépendantes de la volonté du locataire. Lorsque ces situations concernent des appartements de luxe, le préjudice du propriétaire est évidemment conséquent. De telles circonstances contraignent souvent les propriétaires à saisir les juridictions pour obtenir une condamnation au règlement des arriérés de loyers ainsi que l’expulsion.
Comment se déroule une procédure d’expulsion en Principauté ? Est-ce aussi long et compliqué pour les propriétaires qu’en France ? Le droit monégasque est-il aussi protecteur des locataires ?
Je dirais que le système monégasque est équilibré entre la protection des droits des propriétaires et celle des locataires. Comme en France, la propriété est inviolable. Mais à titre d’exemple, il n’existe pas de trêve hivernale à Monaco, de sorte que les expulsions peuvent avoir lieu toute l’année. Toutefois, la procédure est strictement encadrée. Le contrat de bail fixe la durée et le montant du loyer. Il comporte dans la majorité des cas une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat lorsqu’une partie manque à ses obligations, notamment lorsque le locataire ne paie plus son loyer. Quand c’est le cas, le propriétaire doit d’abord adresser à son locataire une lettre de mise en demeure par lettre recommandée ou un commandement de payer. Si le locataire ne régularise pas dans le délai imparti, le propriétaire peut alors saisir le juge des référés. Depuis février 2022, la procédure a évolué : auparavant, il fallait saisir à la fois le Tribunal de Première Instance (pour obtenir la condamnation au paiement des arriérés de loyers) et le juge des référés (pour obtenir l’expulsion). Aujourd’hui, le juge des référés a également compétence pour prononcer la condamnation au paiement des arriérés de loyers, ce qui permet de gagner un peu de temps.
Combien de temps dure la procédure judiciaire en moyenne ?
Entre trois mois et un an. A l’issue de la procédure, le propriétaire obtient une ordonnance exécutoire sur minute (NDLR : dont l’application est immédiate), en tout cas en théorie. Lorsque le locataire ne part pas spontanément, malgré la décision judiciaire, l’huissier de justice doit obtenir le concours de la force publique, en effectuant une demande auprès du Ministre d’Etat. Nous avons constaté, à regret, que l’obtention de l’autorisation d’usage de la force publique mettait de plus en plus de temps, presque autant que la procédure judiciaire.
Et pour les logements du secteur protégé ?
Le secteur protégé prévoit des règles un peu plus favorables aux locataires. Par exemple, le bailleur doit accorder deux mois supplémentaires au locataire pour régulariser les impayés avant d’initier la procédure judiciaire. Sur le fond, la procédure reste la même.
La prescription acquisitive permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien après en avoir eu la possession pendant trente ans. Dans quels cas peut-elle s’appliquer à Monaco ?
Les règles sur la prescription acquisitive sont identiques à celles existant en France. Pour pouvoir prescrire, la personne doit démontrer une possession continue, paisible, publique, non équivoque et ininterrompue durant trente ans. Le possesseur doit se comporter comme le véritable propriétaire et se considérer comme tel. J’ai récemment eu un cas intéressant à ce sujet : la propriétaire d’un appartement utilisait depuis trente ans une place de parking de l’immeuble, laquelle avait initialement été mise à sa disposition par le promoteur immobilier. Elle a payé les charges de copropriété durant plus de trente ans et tout le monde la considérait comme en étant la propriétaire, même le syndic. Nous avons démontré que sa possession remplissait toutes les conditions légales pour faire jouer la prescription acquisitive et ce, même si aucun titre n’avait jusqu’alors matérialisé sa propriété.
