Créée en février dernier, l’Association monégasque des marchands de biens souhaite que cette profession surreprésentée à Monaco soit beaucoup mieux encadrée et uniquement réservée à de vrais professionnels de l’immobilier. Les explications du trésorier, Giuseppe Gianni.
Les marchands de biens sont immatriculés au répertoire du commerce et de l’industrie depuis 2011. A cette époque, il y avait, selon les chiffres officiels, 2 marchands de biens. Aujourd’hui, il y en a 310. Comment expliquer cette hausse vertigineuse en moins de 10 ans?
Il n’y a pas vraiment eu de hausse si spectaculaire que cela… En réalité, auparavant, il y avait de nombreux apporteurs d’affaires en Principauté, et tous ou presque, sont devenus des marchands de biens. Que cette activité soit soumise à des autorisations depuis 2011, est plutôt une bonne chose car les marchands de biens paient la CARTI/CAMTI, reversent de la TVA et des taux d’enregistrements. Ce sont donc des recettes qui vont dans les caisses de l’État, ce qui n’était pas forcément le cas auparavant. En revanche, le problème fondamental est que la plupart des marchands de biens n’ont pas de compétences dans l’immobilier et qu’ils sont trop nombreux.
Les professionnels et les élus du conseil national considèrent que cette activité est surreprésentée et que trop d’autorisations ont été délivrées. C’est aussi votre analyse?
Oui. Il est certain qu’il existe un problème lié à la quantité d’autorisation délivrées ces dernières années. Et comme je l’ai déjà indiqué, la plupart des autorisations ont été données à des personnes qui, de surcroît, n’ont pas les compétences nécessaires.
Aujourd’hui, il n’y a donc pas de qualification immobilière à avoir pour obtenir une autorisation d’exercer? En clair, n’importe qui peut devenir marchand de biens?
Que l’on soit concierge, boucher ou charcutier, on peut en effet réaliser des transactions immobilières. Ce qui est très problématique, d’autant que les sommes en jeu sont colossales en Principauté et qu’il peut y avoir potentiellement un risque de blanchiment d’argent. Quand une personne non qualifiée a comme seul intérêt de vendre un bien, il peut le faire sans vérifier qui achète, avec quels moyens, et quelle est la provenance de ces moyens.
Mais il existe une législation sur le blanchiment d’argent à Monaco…
Oui, et elle est très stricte. Il y a une chaine de vérification principalement de la part des banques et ensuite notamment des notaires et des opérateurs de l’immobilier. Mais un marchand de bien professionnel est également censé identifier l’acheteur et la provenance de ses fonds. Or, lorsqu’il y a des intermédiaires qui ne sont pas qualifiés, il peut y avoir de grosses négligences sur ce point. Un marchand de bien non qualifié n’est pas non plus en capacité de comprendre les fluctuations du marché et la valeur réelle du bien. C’est un gros problème et c’est l’une des raisons pour lesquelles nous avons créé cette association.
Quel est concrètement le but de votre association?
Nous souhaitons créer une forte collaboration avec la chambre immobilière monégasque et les opérateurs du secteur afin d’avoir une sélection beaucoup plus stricte des professionnels de l’immobilier à Monaco et que seules des personnes ayant de réelles compétences puissent exercer cette activité. Pour les autres activités soumises à autorisation, il y a des normes et des qualifications à avoir, cela doit être aussi le cas pour les marchands de biens.
Que voulez-vous proposer au gouvernement?
Tout d’abord, qu’il y ait une formation professionnelle obligatoire. Au-delà d’un entretien avec la direction des services fiscaux, un marchand de biens qui fait une demande d’autorisation à Monaco devrait, selon nous, suivre obligatoirement, en amont une formation professionnelle. D’autre part, nous allons proposer de révoquer l’autorisation d’exercer d’un marchand de bien, lorsque celui-ci n’a pas réalisé une transaction dans les 24 mois. Durant 5 ans, il ne pourra pas non plus la redemander. Avec ces critères, il n’y aura plus 300 marchands de biens mais une centaine, et ceux-ci seront véritablement compétents. Pour cela, nous sommes prêts à créer une forte collaboration avec toutes les autorités gouvernementales pour analyser l’ensemble des problématiques et proposer des solutions qui puissent permettre le développement du secteur en toute sécurité et dans l’intérêt de la Principauté. Notre association organisera d’ailleurs des formations afin de développer les connaissances dans tous les secteurs touchés par l’immobilier.
Est-il possible de retirer une autorisation à un marchand de bien l’ayant déjà obtenue?
En imposant des critères, oui, c’est tout à fait possible.
Qui peut assurer cette formation immobilière?
Nous avons déjà identifié des partenaires potentiels à Monaco et en France. Il y a des personnes très qualifiées en Principauté comme Phoenix Pratt pour la partie blanchiment d’argent, ou encore LexisNexis pour la partie banque de données juridiques, ainsi que des experts-comptables et des avocats monégasques. Cette formation permettra d’expliquer aux marchands de biens, toutes les normes et les règles en vigueur dans l’immobilier à Monaco.
310 marchands de biens, 150 agences immobilières sur un territoire de 2 km2: que vous inspire cette équation et cette surabondance d’acteurs sur ce micromarché?
Comme pour les marchands de biens, Monaco a fait une erreur à la base en autorisant l’ouverture d’agences immobilières à des personnes qui ne sont pas qualifiées. Sur 147 agences, une dizaine sont réellement professionnelles. C’est ce que je constate de mes 25 ans d’expérience à Monaco. Il y a donc effectivement trop d’agences et trop de marchands de biens. Et c’est pour cela qu’il faut que nos deux univers se rassemblent pour qu’il y ait une sélection de réels professionnels de l’immobilier à Monaco.
Pourriez-vous nous définir clairement le travail d’un marchand de biens?
Un marchand de bien est une personne qui achète par exemple un immeuble, effectue des améliorations et avec un network de commerciaux—agences et opérateurs immobiliers—vend l’immeuble au client final.
On reproche souvent aux marchands de biens de réaliser des micro-rénovations et de revendre dans la foulée le bien parfois 30% plus cher: que vous inspire ce constat?
Ce que vous venez de décrire n’est pas interdit, mais est-ce éthique? Clairement non. C’est pour cela qu’il faut professionnaliser cette activité.
Certains reprochent aux marchands de biens de réaliser des grosses marges à la revente. De l’ordre de 30% ou plus. Ce qui entraîne une hausse artificielle des prix du marché. Les marchands de biens sont-ils de purs spéculateurs?
Il y a sans doute des marchands de biens qui font effectivement exploser les prix. Mais ce n’est pas la majorité d’entre eux. En moyenne, la marge se situe entre 5 et 20%. Concernant la hausse des prix, quelques agences immobilières ont également fait de la pure spéculation sur une clientèle de niche. Des Russes notamment. Ce sont des agences qui travaillaient très mal et qui haussaient les prix sans aucune motivation économique, ni demande. Les prix ont flambé car cette clientèle était tout simplement prête à payer.
Est-ce fréquent que des marchands de biens finalisent des transactions en direct, sans passer par des agences immobilières?
Il est très rare qu’un marchand de bien connaisse son client final. Je dirais que cela représente 10% des transactions. Le reste passe par des agences immobilières.
Les professionnels du secteur pointent du doigt également le fait que les marchands de biens bénéficient d’avantages fiscaux trop prononcés. Notamment des frais de mutation moins élevés. Que vous inspire cette critique?
Un marchand de bien prend tout de même le risque d’acheter le bien, ce qui n’est pas le cas d’une agence immobilière. C’est la raison pour laquelle nous avons ce taux préférentiel.
De même, les marchands de biens ne paient pas 6% de frais de notaire et d’enregistrement, mais seulement 1,5%…
Certes, mais ils ont une obligation de revendre le bien sous 4 ans. Sinon, ils doivent régler la différence entre les 6% et le 1,5% payés au départ.
Un marchand de biens a-t-il une obligation légale d’opérer des travaux de rénovation?
Non, ce n’est pas une obligation et ce n’est pas utile que cela devienne une obligation.
Dans une proposition de loi, le conseil national pourrait exiger qu’un montant minimum de travaux soit réalisé par les marchands de biens, pour bénéficier d’une exonération fiscale partielle: que pensez-vous de cette proposition?
Je ne suis pas favorable à cette idée. Il me semble difficile d’estimer un montant minimum de travaux car cela dépend du type de bien, des matériaux utilisés et des goûts de l’acheteur. Ce n’est pas la solution aux problèmes.
