Actif dans ce secteur depuis 30 ans, Alain Vivalda est le nouveau président de la Chambre immobilière monégasque. Dans cette interview, ce professionnel dénonce l’amateurisme et le manque de compétences de très nombreux acteurs présents dans le milieu de l’immobilier en Principauté. Il souhaite que de nouvelles réglementations soient instaurées pour professionnaliser ce secteur hautement concurrentiel à Monaco.
AMATEURISME DANS L’IMMOBILIER A MONACO
Certains observateurs considèrent qu’il y a trop d’agences immobilières à Monaco. Il y en aurait 150 actuellement. Est-ce aussi votre sentiment ?
Oui, clairement. Il y en a beaucoup trop surtout lorsque l’on sait que seules 400 ventes sont en moyenne réalisées à Monaco par an et que bien d’autres acteurs gravitent dans ce marché.
Il arrive donc que certaines agences immobilières ne fassent aucune vente dans l’année ?
Effectivement, certaines grosses agences immobilières qui ont de l’influence parviennent à tirer leur épingle du jeu en effectuant plusieurs ventes par an, d’autres n’en font pas du tout durant l’année. Ce n’est pas simple. Beaucoup d’agences immobilières ne font pas non plus preuve de professionnalisme. On constate notamment du dumping en termes d’honoraires, ce qui fait d’ailleurs aussi de la TVA en moins pour l’État.
« A Monaco, il y a des intermédiations immobilières. Il s’agit de certaines sociétés de conciergeries, des multi family office, des apporteurs d’affaires, des intervenants extérieurs à Monaco… Ce sont des électrons libres qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. C’est inacceptable »
Au-delà des marchands de biens et des agences immobilières, il y a également, et vous le disiez, d’autres acteurs, plus ou moins légaux, qui tentent d’accaparer une part de ce marché très lucratif…
Effectivement, il y a des intermédiations immobilières. Il s’agit de certaines sociétés de conciergeries, des multi family office, des apporteurs d’affaires, des intervenants extérieurs à Monaco… Ce sont des électrons libres qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. C’est inacceptable. Nous avons également constaté que des autorisations ont été données à des gérants qui ne sont même pas associés dans l’agence immobilière. Tout ceci va au détriment du professionnalisme et de la profession. Ce n’est pas bon ni pour le métier, ni pour la clientèle, ni pour Monaco. Il est à noter que le gouvernement en a parfaitement conscience et à notre écoute à ce sujet pour que cela change.
Cela nuit vraiment à l’image de l’immobilier à Monaco et aux clients ?
La Principauté mérite un secteur immobilier de haut niveau pouvant apporter conseil et opportunité à une clientèle internationale exigeante. Or, il y a en effet beaucoup d’amateurisme dans ce milieu. Il y a beaucoup d’apprentis avec peu de compétences qui cherchent souvent du profit et qui pensent que le métier est facile. Or, être agent immobilier, ce n’est pas que “faire un coup“, vendre, et encaisser des honoraires. C’est apporter du conseil, de l’expertise, maintenir une relation de confiance avec les clients – notamment lorsque l’on endosse la casquette de gestionnaire de leurs biens immobiliers – mais aussi gérer des obligations notamment avec le SICCFIN, et de nombreuses contraintes administratives. Il faut que ce métier se professionnalise. Nous ne pouvons pas nous permettre de ne pas être au niveau des grandes places immobilières internationales.
Les pouvoirs publics monégasques peuvent-ils professionnaliser ce secteur ?
Oui, ils le peuvent, et ils peuvent nous aider. C’est ce que l’on demande. Nous en avons déjà un peu discuté. C’est indispensable.
Quels sont les points qu’il faudrait réglementer selon vous ?
Selon la Chambre immobilière monégasque, il y en a quatre prioritairement. Il faut tout d’abord renforcer la réglementation des conditions d’accès à la profession. Il faut également instaurer un numerus clausus sur le nombre de licence immobilière pour arrêter l’hémorragie, et faire disparaitre également les licences dormantes. Enfin, instaurer une réglementation sur le commerce des licences immobilières nous semble également essentiel.
« Il faut que ce métier se professionnalise. Nous ne pouvons pas nous permettre de ne pas être au niveau des grandes places immobilières internationales. »
En France, il existe une carte professionnelle d’agent immobilier valable trois ans. Son renouvellement est conditionné par le suivi d’une formation continue obligatoire. Seriez-vous favorable à un équivalent monégasque ?
Nous demandons effectivement une carte professionnelle d’agent immobilier à Monaco.
MARCHANDS DE BIENS
Une proposition de loi a été votée au Conseil national pour réguler l’activité de marchands de biens. Êtes-vous satisfait de cette première étape ? Ce cadre législatif vous semble-t-il suffisant ?
C’est un texte indispensable et nous espérons que le gouvernement le transforme en projet de loi. Nous avons été écoutés par le Conseil national, pas en totalité bien sûr, mais écoutés tout de même. Aujourd’hui, nous sommes donc favorables au texte tel qu’il a été présenté par les élus, bien qu’il arrive un peu tard. Mais, mieux vaut en avoir créé un, que pas du tout…
Qu’est-ce qui vous dérange dans le métier de marchand de biens ?
Il faut bien comprendre que, dans l’absolu, nous ne sommes pas contre les marchands de biens. Ce qui pose un problème, c’est tout d’abord leur nombre. Il n’est pas envisageable que dans un pays comme Monaco, plus de 300 marchands de biens soient autorisés à exercer, le tout pour 400 transactions annuelles. Cette équation à elle seule démontre qu’il y a un problème. En moins de 10 ans, on est passés d’une dizaine de marchands de biens à Monaco à plus de 300 actuellement. Ce que l’on veut, c’est que ce métier de marchands de biens soit réellement un métier professionnalisé. Les vrais professionnels ont d’ailleurs tout intérêt à ce que ce marché soit mieux régulé.
« Nous n’avons pas besoin de ces faux marchands de biens qui ne sont là que pour faire un gros coup, de la spéculation à court terme, sans revaloriser le bien. C’est néfaste pour la profession de marchands de biens elle-même, pour l’immobilier, et pour Monaco. Cela crée une bulle. »
Qu’entendez-vous par « vrais professionnels » ?
Les vrais professionnels sont ceux qui rénovent les biens, et qui effectuent des travaux en faisant appel à des entreprises monégasques. Cela a deux vertus : rassurer les clients car les travaux ont été effectués par une entreprise ayant pignon sur rue, et revaloriser les biens anciens, car sur ce point, le parc immobilier monégasque en a besoin. Ce dont on n’a pas besoin en revanche, et je le dis clairement, ce sont ces faux marchands de biens qui ne sont là que pour faire un gros coup, de la spéculation à court terme, sans revaloriser le bien. C’est néfaste pour la profession de marchands de biens elle-même, pour l’immobilier, et pour Monaco. Cela crée une bulle.
Sur ces 300 marchands de bien, sauriez-vous nous dire combien sont justement de vrais professionnels ?
Difficile à dire. Vous pourriez demander à l’association des marchands de biens qui compte une vingtaine de membres à ma connaissance.
Depuis le 8 janvier 2020 précisément, ce secteur d’activité a été fermé à Monaco. En clair, aucune autorisation d’exercer n’est, depuis cette date, délivrée, sauf pour les personnes de nationalité monégasque. C’est une bonne initiative ?
Il était important de le faire en effet. Concernant les Monégasques, je ne suis pas convaincu que beaucoup d’entre eux fassent ce métier ou aspirent à le faire. Les marchands de biens sont essentiellement des étrangers, et beaucoup de non-résidents d’ailleurs.
« Nous demandons effectivement une carte professionnelle d’agent immobilier à Monaco. »
Quels sont les apports de la proposition de loi sur les marchands de biens ? Qu’est-ce que cela va changer concrètement pour le marché de l’immobilier monégasque ?
Ce texte va permettre de réguler ce secteur et de remettre une forme d’équité car ils devront notamment payer des droits d’enregistrement mais aussi faire appel à des entreprises locales monégasques pour les travaux de rénovation. Cela va de surcroit rapporter de l’argent à l’État. Je le répète, les vrais marchands de biens seront également gagnants dans l’affaire.
DUMPING – « On ne peut pas imposer des honoraires fixes car nous sommes des commerçants »
A Monaco, en dehors des frais de notaire, un acheteur doit également payer une commission à l’agent immobilier pour rémunérer son intervention. C’est la Chambre immobilière monégasque qui a fixé un barème. Celui-ci est de 5 % + TVA pour le vendeur et de 3 % + TVA pour l’acquéreur. Toutefois, ce pourcentage n’est que théorique. Très souvent, ces taux sont négociés. Pour décrocher une affaire, une agence immobilière peut en effet baisser, parfois drastiquement, le pourcentage de sa commission. Est-ce une pratique dérangeante ? « Il y a du dumping effectivement. Mais on ne peut pas imposer des honoraires fixes car nous sommes des commerçants. Ces honoraires sont libres comme dans toute profession commerciale », répond Alain Vivalda. Selon certains professionnels justement, ce pourcentage devrait être mieux encadré par les autorités. Faudrait-il alors réglementer ce point ? « Cette question n’a pas de fondement. Il ne s’agit pas d’une taxe. Je le répète, on peut éviter le dumping des honoraires en professionnalisant le métier, mais certainement pas en imposant un taux fixe de commission », estime le président de la Chambre immobilière.
