Située aux portes de la Principauté, la commune est le refuge des travailleurs monégasques, et « the place to be » pour les investisseurs en quête d’une alternative toute proche, mais plus accessible. Entre marché locatif ultra tendu, demande soutenue, et projets haut de gamme à venir, le dynamisme du marché immobilier beausoleillois semble inébranlable.
Limitrophe de la Principauté, Beausoleil bénéficie d’une localisation privilégiée qui ne cesse de lui conférer de la valeur. La commune attire les travailleurs de Monaco qui veulent s’éviter les embouteillages et transports bondés que subissent les Niçois et les Mentonnais ; et qui sont prêts à payer plus cher pour avoir le luxe d’aller au travail à pied, quitte à vivre dans une commune très résidentielle qui compte peu de commerces et d’activités.
Beausoleil attire par ailleurs de nombreux investisseurs, conscients du potentiel locatif induit par son attractivité touristique et économique. « Le marché est très dynamique, les prix ne font qu’augmenter. Chaque année, le secteur du privé à Monaco crée des centaines de nouveaux emplois, ce qui traduit une demande toujours très importante », estime Lionel Deplanche, négociateur pour l’agence Deplanche Immobilier.
Un marché locatif tendu
« Sur le marché locatif, la demande excède largement l’offre, affirme-t-il, si bien que pour la location à l’année nous n’avons même pas besoin de mettre les annonces en ligne, nous avons une liste de personnes qui attendent… ». Les studios et deux pièces sont les plus convoitées et le turn over y est important.
Les biens disponibles à la location ont toujours manqué, mais ce phénomène s’est amplifié depuis que de nombreux propriétaires ont décidé de faire de la location saisonnière de type AirBnb plutôt que de louer leur logement à l’année. « Les rendements sont intéressants, la gestion, en revanche, est plus compliquée », souligne Lionel Deplanche. Une situation regrettée par les locaux, qui ont de plus en plus de mal à se loger.
Les CSP+ ont soutenu le marché de la vente
Le marché de la vente est lui aussi dynamique. « Tout s’achète et tout se vend quand c’est au bon prix », explique Lionel Deplanche. « Certains propriétaires ont du mal à vendre car ils surestiment la valeur de leur bien et ne se soucient pas des prix du marché. Mais lorsqu’ils suivent nos recommandations, le délai moyen de vente est de 3 mois pour les appartements et 6 mois pour les maisons », détaille-t-il.
La hausse des taux d’intérêts qui a sévi ces deux dernières années a réduit la capacité d’emprunt des acheteurs aux revenus plus modestes et a créé un certain attentisme, mais les classes CSP+ ont continué à acheter et « le marché de la vente a été soutenu par cette clientèle », affirme l’agent immobilier. « Avec la récente baisse des taux d’intérêt, nous observons déjà un regain d’activité. Nous sommes confiants que cette tendance se poursuivra et entraînera une augmentation du nombre de transactions dans l’année à venir », indique-t-il.
Au centre-ville, un parc vieillissant mais prisé
Le centre-ville est le secteur le plus prisé, notamment les adresses frontalières de Monaco : l’avenue Camille Blanc, le Boulevard Général Leclerc, le boulevard General de Gaulle ou encore le Boulevard de la République. Le quartier historique est apprécié pour être un lieu de vie particulièrement fréquenté, avec ses commerces et son marché. Le parc est principalement composé d’immeubles bourgeois de style Belle Époque qui offrent un certain cachet mais ne possèdent pas le confort des constructions récentes. Le prix moyen au m² y est d’environ 7 500 euros. Il s’explique par la diversité des transactions.
De 5 000 à 20 000 € le m²
D’un côté, des appartements à rénover, parfois de véritables passoires thermiques, situés dans des immeubles anciens sans ascenseurs ni places de parking pour lesquels les prix se situent autour de 5 000 euros le m². De l’autre, des appartements refaits à neufs dans des résidences de standing qui atteignent voire dépassent 10 000 euros le m². « Une poignée de ventes dépassent même les 15 000 euros le m² dans des résidences de standing ou à proximité immédiate de Monaco. C’est le cas de l’Alcazar, où un appartement avec terrasse en étage élevé s’est récemment vendu 20 000 euros le m² », nous indique Lionel Deplanche.
Autres immeubles très recherchés : l’Avant-scène et le Sperare Qui, des immeubles idéalement situés derrière l’entrée de la gare de Monaco, Pont Sainte Devote. « Il y a rarement de biens disponibles dans ces immeubles car quand les gens achètent ils s’y installent sur du long terme », précise-t-il.
Pour les investisseurs, le Palais Joséphine est aussi très prisé. Cette résidence située en plein centre-ville dispose d’une piscine sur le toit, de commodités au pied de l’immeuble et est à seulement 50 mètres de Monaco. De plus, la partie abritant l’hôtel Adagio propose un service de réception, ce qui rassure certains clients en matière de sécurité. Les rendements locatifs y sont très intéressants. Sur les hauteurs, le Riviera Palace attire par ailleurs de nombreux acheteurs en raison de son histoire, de son caractère bourgeois et de sa vue dominante sur la Principauté et la Méditerranée.
Le Boulevard Guynemer et ses résidences modernes
Autre secteur très prisé, pour de toutes autres raisons : le Boulevard Guynemer, une longue artère résidentielle située près de la Tour Odéon, sur laquelle près d’une dizaine de nouvelles constructions sont sorties de terre ces dix dernières années. Le secteur est plus éloigné de Monaco mais comprend des résidences modernes et de standing avec de belles prestations et souvent des piscines.
Côté prix, il faut compter en moyenne entre 7 000 et 8 000 € le m² et le prix peut monter jusqu’à 12 000 euros le m² pour les appartements les plus prestigieux situes en dernier étage des résidences récentes. Même chose sur la moyenne corniche où le Beauséjour, le Monachetto et le Palazzo Grima sont des résidences demandées où certaines ventes atteignent aussi 10 000 € le m².
Les Moneghetti pour les budgets plus modestes
Dans le quartier des Moneghetti, frontalier de Monaco par le jardin exotique, la demande est un peu moins conséquente, tout comme les prix : environ 6 000 euros le m² selon Lionel Deplanche. De nombreux immeubles y ont été construits dans les années 60 à 80 avec des terrasses et pour certains des parkings, mais ils ne disposent ni des prestations modernes ni du charme de l’ancien. De plus le quartier ne bénéficie pas du confort des escalators dont le centre-ville est loti.
Où reste-t-il des maisons ?
Les maisons individuelles se trouvent principalement sur le chemin de Grima, le chemin de la Bordina et le chemin de la Crémaillère qui abritent des villas qui valent plusieurs millions d’euros. Il reste également quelques maisons individuelles sur le Boulevard Guynemer. « Ces dernières sont probablement vouées à disparaitre comme les autres car le règlement du PLU de la ville de Beausoleil autorise une emprise au sol et une hauteur de construction considérable dans ce secteur », indique Lionel Deplanche.
Constructions : de nombreux programmes neufs
Plusieurs programmes neufs viennent étoffer le parc de logement de Beausoleil. Citons d’abord Monte Vista, une résidence intimiste (11 logements) avec piscine à débordement et vue panoramique sur la Méditerranée. Elle vient d’être livrée sur la bretelle du Vistaero. Le 29, situé 29 rue de Vilaine, dans le quartier des Moneghetti, compte 30 appartements et une piscine sur le toit. Le prix moyen des ventes constatées y est de 12 000 € le m². Il devrait être livré courant 2025. C’est aussi le cas de l’Olympe, une résidence de 40 appartements, signée par l’architecte Jean-Michel Wilmotte, située à proximité directe de Monaco, juste derrière le lycée FANB. Elle comprend des appartements allant du studio au 6 pièces, tous avec places de parking. Mentionnons aussi la commercialisation du futur programme neuf le 16 Langevin, un projet situé, comme son nom l’indique, au 16 rue Professeur Langevin. Il prévoit des appartements à la vente, du studio au 5 pièces, avec toit terrasse. Rue Pasteur, une nouvelle résidence « L’Air du temps » vient de s’achever, tous les appartements destinés à la location de longue durée ont rapidement trouvé preneur.
