Marchands de biens: une nécessaire régulation?

lls sont aujourd’hui plus de 300 à exercer sur le territoire monégasque. Les marchands de biens ont considérablement proliféré ces dernières années sur le marché de l’immobilier à Monaco.

Pour la majorité au conseil national, il est absolument nécessaire de réformer cette activité, aussi bien au niveau du régime fiscal dont ils bénéficient que des travaux de rénovation qu’ils sont censés effectuer pour embellir le parc immobilier de la Principauté. Pourquoi cette profession suscite autant de critiques, et quelles sont les pistes étudiées pour mieux réglementer cette activité? L’Obs’fait le point.

Tous les agents immobiliers interrogés par l’Obs’s’accordent sur un point: les marchands de biens sont aujourd’hui beaucoup trop nombreux à Monaco. Au total, ils seraient tout de même 310 immatriculés au répertoire du commerce et de l’industrie ⁽¹⁾. Un trop-plein dénoncé de longue date par les élus du conseil national mais aussi par la chambre immobilière monégasque qui réclame depuis de nombreux années une régulation de cette activité. Les agents immobiliers aussi s’étonnent qu’autant d’autorisations aient été accordées par les autorités. “En ayant atteint un tel chiffre de 300 marchands de biens, il y a de quoi s’interroger. Comment vont-ils trouver de quoi mener leur activité, et surtout dans l’esprit réel d’un marchand de biens, c’est-à-dire un professionnel qui achète un bien, le rénove, pour ensuite le remettre sur le marché à un tarif correct? Comment peut-on avoir 300 représentants de la même activité à Monaco, quelle qu’elle soit?, s’interroge l’agence Miells & Partners. On a atteint un chiffre incroyable.” Face à ce constat, le gouvernement a enfin—et trop tardivement selon certains—décidé de mettre le holà. Depuis le 8 janvier dernier précisément, ce secteur d’activité a été tout bonnement fermé. En clair, aucune autorisation d’exercer n’est, depuis cette date, délivrée sauf pour les personnes de nationalité monégasque. Un premier pas, notamment salué par le conseil national.

Ils bloquent le marché

Pour bien comprendre les polémiques que suscite cette profession, il convient en amont d’en donner une définition. Qu’est-ce qu’alors concrètement un marchand de bien? Dans les grandes lignes, ce métier consiste à acheter un appartement, ou un immeuble puis, à effectuer une rénovation en profondeur, et enfin, à le revendre, via un réseaux de commerciaux, dans les 4 ans au maximum (sous peine de sanctions fiscales), à un client final. Avec bien sûr, une plus-value à la clé. Or, dans les faits, il semblerait que ces marchands de biens se contentent—majoritairement—d’un simple coup de peinture, pour ensuite une remise en vente rapide de l’appartement, 20 à 30% plus cher, voire bien plus parfois. Tellement cher parfois, que certains appartements ne sont pas vendus pendant plusieurs années et restent vides. Ainsi, les marchands de biens—en particulier ceux qui recherchent une rentabilité très haute—bloquent tout bonnement le marché. “Certains marchands de biens sont effectivement trop gourmands, constate encore l’agence Miells & Partners. Ils ont un objectif à atteindre par rapport à leur prix d’achat et aux éventuels travaux. Ils ne veulent pas juste faire une affaire pour gagner 50 000 ou 100 000 euros. Ils attendent donc LE client qui voudra payer le prix fort. Et parfois, cela peut prendre plusieurs années.”

« Certains marchands de biens sont trop gourmands. Ils ont un objectif à atteindre par rapport à leur prix d’achat et aux éventuels travaux. Ils ne veulent pas juste faire une affaire pour gagner 50 000 ou 100 000 euros. Ils attendent donc LE client qui voudra payer le prix fort. Et parfois, cela peut prendre plusieurs années »

Un danger spéculatif

La conséquence? Avec cette logique de rentabilité immédiate et de spéculation à tous crins, les prix augmentent nécessairement de façon brutale. “Les familles, ou ceux qui veulent venir résider de façon permanente, n’y trouvent plus leur compte, regrette un professionnel. Les clients “classiques” n’ont plus trop accès aux réelles bonnes affaires car elles sont déjà passées, en amont, entre les mains des marchands de biens. Cela vient parasiter le marché”. Autre effet collatéral: les propriétaires d’appartements constatent que les marchands de biens parviennent à enfler les prix… Et ils se disent, grosso modo, “pourquoi pas nous aussi…”. Voilà comment les prix se retrouvent artificiellement et vertigineusement à la hausse.

“Le marché monégasque n’est plus sain”

Pourtant, selon les professionnels du secteur, cette surenchère artificielle fausse l’équilibre naturel du marché. “La logique des marchands de biens est une logique courtermiste avec une recherche de rentabilité quasi immédiate, contrairement au “marché des résidents” qui s’inscrit, au minimum, sur du moyen terme, et, en général, sur du long terme”, regrette un agent immobilier. Certains vont jusqu’à affirmer, que ce marché monégasque, majoritairement accaparé par les marchands de biens n’est plus sain. “Un marché sain est celui dans lequel une famille achète pour vivre, et un investisseur achète pour louer. Actuellement, en Principauté, on en est très, très, loin.” Autre problème pour ces professionnels: les marchands de biens réaliseraient de plus en plus de transactions en direct, sans intermédiaire, et donc sans passer par les agences immobilières. Ce qui constitue pour ces dernières un réel manque à gagner. Créée en février dernier, l’association monégasque des marchands de biens (AMMB) reconnaît, elle aussi, sans sourciller, que cette activité est effectivement sureprésentée à Monaco et que nombreux sont ceux qui ne sont pas compétents. “Sur ces 310 marchands de biens, je dirais qu’une centaine seulement connait véritablement le métier”, concède Giuseppe Gianni, le trésorier de l’association.

Régime fiscal trop avantageux ?

Au-delà de leur nombre et de leurs méthodes, ce qui fait grincer des dents les agents immobiliers et les acheteurs classiques ce sont aussi les avantages fiscaux dont bénéficient les marchands de biens. Dans le détail, ils ne paient pas 6% de frais de notaire et d’enregistrement, mais seulement 1,5%, avec l’obligation de revendre le bien sous 4 ans. Sinon, ils doivent régler la différence entre les 6% et le 1,5% payés au départ. Sur des ventes qui atteignent plusieurs millions, voire parfois plusieurs dizaines de millions d’euros, la rentabilité est évidemment considérablement dopée. C’est une prime à la pure spéculation qui ne devrait pas se justifier. Le président de la chambre immobilière monégasque, Michel Dotta, demande donc depuis des années à ce que les marchands de biens ne bénéficient pas d’un régime dérogatoire en matière de droits d’enregistrements. “Ils bénéficient d’avantages assez conséquents. Notamment sur les frais de mutation, qui sont bien moins élevés pour eux”, déplore-t-il. De plus, ils ont, de fait, nettement moins de frais à leur charge. Cette profession, exercée en nom personnel ou sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL), n’exige pas d’avoir des bureaux et il n’y a généralement pas d’employés à rémunérer.

La rénovation du parc immobilier est-elle réelle ?

Comment expliquer alors que l’Etat ait accordé ces dernières années autant d’autorisations d’exercer? Au-delà des rentrées financières pour les caisses publiques, les marchands de biens—du moins ceux qui jouent le jeu des rénovations sont—en théorie, aussi un bon moyen de rénover le parc immobilier monégasque globalement assez vétuste. “Il ne s’agit pas de jeter l’opprobre sur toute une profession. Nous sommes complémentaires avec les marchands de biens. Il y en a certains historiques et biens établis, véritablement professionnels, avec lesquels nous avons toujours collaboré”, nuance l’agence Miells and Partners. Car certains rénovent effectivement les appartements avec de belles prestations, proposent parfois des produits clés en mains, et contribuent à améliorer le parc immobilier. Ils donnent également du travail aux entreprises de rénovation, de travaux privés, ou aux architectes. Lorsque les marchands de bien jouent le jeu, il peut donc y avoir un réel intérêt pour tous. Malheureusement, selon les professionnels interrogés, la majorité n’agit pas ainsi… “Il est vrai que certains marchands de biens ont des méthodes critiquables. Ils achètent un bien, opèrent de petites rénovations, et revendent dans la foulée le même bien, beaucoup plus cher. En ce qui nous concerne, nous faisons un réel redéveloppement, explique Christian-Alexander Rosengart, à la tête de l’agence Rosengart Luxury real estate. En anglais, nous nous définissons comme des “property developer”. En clair, nous achetons de belles unités, généralement il s’agit d’appartements assez vastes (comme des penthouses) et nous les rénovons de fond en comble. Nous amenons une nouvelle technologie, un nouveau design et beaucoup d’ingénierie, pour présenter, au final, un bien de très haut standing.”

Compromis

Reste à voir si l’ensemble des acteurs, que ce soit le gouvernement, le conseil national, et les représentants du secteur immobilier, trouveront un terrain d’entente pour réguler ce secteur d’activité. Côté politique, une proposition de loi sur ce sujet est quasiment finalisée et sera déposée en séance publique, lors de la prochaine session d’automne.

(1) Chiffre livré par l’association monégasque des marchands de biens.