Les atouts de la Principauté sont multiples: sécurité, fiscalité attractive, climat, qualité des écoles et du système de santé, ou encore stabilité politico-financière…
Mais le marché immobilier monégasque condense aussi quelques gros défauts, en particulier dans les bâtiments plus anciens: prestations vieillissantes, absence de parking en sous-sol ou d’ascenseurs, logements à surface réduite… Etat des lieux des avantages et des inconvénients de ce micro-marché.
La liste des atouts de la Principauté est longue et désormais bien connue… Sécurité des lieux, charme du climat méditerranéen, stabilité politique et juridique, ou encore qualité des services de santé… Un autre avantage suscite également toutes les convoitises: la fiscalité très avantageuse qu’offre le pays. En Principauté en effet, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, et aucun droit de succession. Pas étonnant donc que le pays soit une destination de résidence extrêmement attractive pour les individus fortunés, quelle que soit leur nationalité. “Sur l’échelle planétaire, il y a d’autres lieux qui présentent des atouts relativement similaires à la Principauté, notamment Dubaï, Singapour, ou encore Hong Kong. Mais en Europe, c’est incontestablement Monaco qui cumule tous ces atouts”, estime Christian-Alexander Rosengart, président-fondateur de Rosengart Luxury real estate. “Au-delà de ces avantages, je dirais qu’il y a également une véritable culture de l’accueil au niveau des services de l’État et des administrations. Cette proximité est très appréciée des clients. L’art de vivre est également exceptionnel ici”, rajoute ce professionnel.
GRANDES SURFACES—Le privé oriente de plus en plus ses nouvelles constructions pour une clientèle haut de gamme. On voit de plus en plus de grands appartements très luxueux comme Le Pavillon Diana au boulevard de Belgique composé de 3 appartements de maître, mesurant chacun plusieurs centaines de m2.
Un investissement toujours rentable
Autre atout essentiel qui aiguise forcément les appétits des investisseurs et des marchands de biens: c’est la rentabilité. Investir dans la pierre à Monaco est en effet une opération qui peut rapporter gros. Il suffit de jeter un oeil sur la hausse vertigineuse des prix ces dernières décennies (voir article par ailleurs) pour se rendre compte à quel point la Principauté est clairement un marché à part, et en perpétuelle hausse. “Même en cas de crise majeure, comme celle des subprimes en 2008, on a pu observer qu’il n’y a jamais eu de baisse significative des prix à Monaco. Une des raisons expliquant cela est qu’il y a toujours une demande très forte. Investir à Monaco dans l’immobilier est donc toujours rentable sur le long terme”, assure Pedro Mendes à la tête de l’agence Premium Properties Monte-Carlo.
Parc vieillissant
Pourtant, les professionnels du secteur le reconnaissent sans retenue: la qualité du parc immobilier monégasque, n’est pas souvent au rendez-vous par rapport aux prix, souvent vertigineux, des biens. Les immeubles, majoritairement construits dans les années 70 ou beaucoup plus tôt, offrent en effet des prestations souvent très moyennes. “Contrairement à des lieux comme Singapour, Dubaï ou encore Hong Kong qui disposent de constructions récentes et modernes, la Principauté abrite beaucoup de constructions anciennes. Les prestations sont donc vieillissantes. Beaucoup d’habitations ne disposent pas de parking ou encore d’ascenseur. Il est vrai que lorsque les clients paient des sommes aussi affolantes, ils veulent bénéficier d’un maximum de commodité, poursuit Pedro Mendes. Or Monaco, qui doit, bien sûr, conserver son patrimoine et son histoire, n’est pas en mesure de fournir les mêmes services qu’ailleurs.” Toutefois, la clientèle est majoritairement au courant de cette spécificité monégasque. “Toutes les personnes qui visitent des biens à Monaco viennent en pleine conscience. Elles savent que ce sont souvent des biens à rénover entièrement”, rajoute ce professionnel. “Il arrive effectivement que des clients soient déçus des prestations proposées par rapport aux prix. Je ne vous cache pas, qu’il y a des biens que l’on est plus ou moins fiers de montrer…”, confie à son tour un négociateur chez Miells & Partners.
Le privé mise sur des constructions haut de gamme
Toutefois, depuis quelques années, les agents immobiliers constatent que l’offre monégasque a été stimulée par plusieurs constructions neuves ainsi que des rénovations d’immeubles et d’appartements. “Le privé oriente de plus en plus ses nouvelles constructions pour une clientèle haut de gamme. On voit de plus en plus de grands appartements très luxueux”, constate Pedro Mendes. Les duplex et les triplex se sont en effet multipliés sur le marché ces dernières années. Exemples concrets? Au-delà de la Tour Odéon livrée en 2015, il y a également l’immeuble La Petite Afrique ou le 26 Carré d’or dans le quartier de Monte-Carlo qui offrent des appartements à la fois très vastes et très luxueux. Les agents immobiliers citent également le Pavillon Diana. Ce petit immeuble situé au 14 boulevard de Belgique a été livré il y seulement quelques mois. Il est uniquement composé de 3 appartements de maître, mesurant chacun plusieurs centaines de m2.
La qualité de vie en berne
Quant à la qualité de vie, elle a souvent été saluée et présentée comme un véritable atout à Monaco. Toutefois, celle-ci, a subi une certaine dégradation. En cause: la multiplication des chantiers sur tout le territoire et une circulation sur les routes souvent chaotique. Pour y remédier, le gouvernement a toutefois mis en place des dispositions tant au niveau des travaux que de la circulation pour garantir un standard élevé du cadre de vie.
