Le cadre mentonnais attire une clientèle de plus en plus variée. La demande de location longue durée dépasse l’offre et le bord de mer devient progressivement inaccessible pour les locaux. Face à cette pression, la municipalité multiplie les projets de construction, en particulier dans les hauteurs de la ville, pour tenter de répondre aux besoins des actifs et des familles.
Son centre historique pittoresque, ses plages, ses maisons colorées, ses jardins botaniques, sa célèbre basilique Saint-Michel, son ensoleillement… Ce n’est pas pour rien que Menton est surnommé « la perle de la France ». A ce cadre idyllique, il faut ajouter une localisation stratégique, proche de Monaco et à la frontière italienne. Tout ceci en fait un lieu de résidence attractif qui intéresse une clientèle de plus en plus variée. Julie Thibault, conseillère en immobilier au sein de l’agence AB Immobilier (groupe Deplanche Immobilier), affirme que les couples d’actifs quarantenaires constituent sa principale clientèle. Elle constate par ailleurs que si les clients venus de Paris et plus généralement du nord de la France ont toujours été légion, ils sont encore plus nombreux depuis le Covid. David Testa, gérant de l’agence mentonnaise Testa immobilier, cite quant à lui « des travailleurs de Monaco, des couples primo accédants, des personnes en fin de carrière qui viennent s’établir ici pour la retraite… ». Menton attire également une clientèle d’étrangers, principalement européens. « Les Italiens étaient les premiers investisseurs de la commune dans les années 2002-2009. Ils ont laissé place à une clientèle scandinave, friande du climat », poursuit-il. Parfois considérée comme une ville de seniors, les deux spécialistes s’accordent à dire que ce n’est plus le cas. Selon eux, Menton doit plutôt être caractérisée comme une commune familiale.
Centre-ville et bord de mer ultra prisés
Le carré d’or mentonnais — qui va, en vertical, du bord de mer à la voie de chemin de fer et en horizontal du cours du centenaire jusqu’à la mairie — , est la zone la plus prisée des acquéreurs. Dans le centre-ville, qui plait pour ses animations et son parc bourgeois, « les prix varient généralement entre 4 700 et 7 000 euros le m² », selon David Testa. « Sur le bord de mer, on est entre 5 500 et 9 000 euros le m² même si certains parviennent à vendre à 12 000 euros le m² », ajoute-t-il. La résidence Victoria Beach, qui date des années 2000, y est particulièrement convoitée pour ses prestations haut de gamme (gardien, sauna, piscine). « Son standing et sa vue imprenable sur la mer justifient son prix moyen : entre 8 000 et 9 000 euros le m² », selon Julie Thibault.
La vieille ville, un marché à part
La vieille ville, partie identifiable par ses maisons typiques colorées, est un micromarché selon le directeur de l’agence Testa. Prix pratiqués : entre 3 800 et 6 000 euros le m². « Il y a des appartements difficilement accessibles avec vu sur l’immeuble d’en face à deux mètres — on pourrait presque se passer du sel entre voisins (rire) —, et d’autres bien rénovés avec un balcon voire une terrasse et une vue sur les Sablettes, d’où la fourchette de prix très large », explique-t-il.
Entre 8 000 et 10 000 euros le m² à Garavan
Garavan, à l’est de la commune, quartier frontalier de l’Italie dont une partie est en bord de mer, est lui aussi très recherché. « C’est un secteur résidentiel au cadre assez exceptionnel où le prix moyen des appartements se situe entre 8 000 et 10 000 euros le m² selon la vue, la proximité avec la plage, l’espace extérieur… », explique Julie Thibault. Il comprend des résidences très prisées sur le boulevard éponyme, telles que Le Mirador. Les deux agents sont unanimes : avec la promenade des Sablettes refaite, le nouveau parking sous-terrain, le port de Garavan dynamisé par l’ajout de bars et restaurants, les façades rénovées, les routes refaites, il y a fort à parier que le marché immobilier du bord de mer va continuer de prendre de la valeur.
Borrigo, le quartier familial
Toute la partie basse de Menton est donc très prisée et devient, au fur et à mesure, difficilement accessible pour les locaux. Pour trouver des biens à des prix plus raisonnables, il faut monter, notamment dans la vallée du Borrigo, une zone plus familiale. « C’est un quartier pratique pour sa proximité avec l’autoroute, notamment pour les travailleurs de Monaco. Il est bien desservi, assez aéré et végétalisé avec des écoles et autres commodités. Ce sont principalement des actifs qui achètent là-bas, surtout des familles. Il comprend beaucoup de trois ou quatre pièces », décrit Julie Thibault, qui indique que les prix se situent entre 3 500 et 5 000 le m². Ensuite il y a le Careï, qui a à peu près la même typologie mais est moins apprécié. Il y a un Intermarché, un stade de foot et plusieurs immeubles de logements sociaux, mais c’est plus bruyant et plus fréquenté, d’où des prix un peu moins élevés : 3 400 à 4 300 euros le m² selon David Testa.
Marché locatif tendu
A Menton, la hausse des prix est constante depuis plusieurs années, mais pas significative. Selon l’agent, 2020, 2021 et 2022 ont été de belles années pour le marché transactionnel, en partie poussé par la baisse des taux d’emprunt. Mais en 2023, la hausse des taux, les conflits géopolitiques et l’inflation ont impacté le marché. « Il tourne au ralenti depuis le second trimestre de 2022. Lors de cette période, bon nombre d’acquéreurs potentiel se sont retrouvés dans l’incapacité de financer leur projet. Depuis le second trimestre 2024, la tendance commence à s’inverser, les taux d’intérêts baissent enfin » (1), confirme Julie Thibault. Le marché locatif, lui est ultra tendu, la demande étant toujours plus excédentaire. « Dès qu’un bien se libère, il trouve un locataire dans la semaine », note la spécialiste. Alors que l’attractivité de Menton est croissante, de nombreux propriétaires privilégient la location saisonnière au détriment de la location longue durée. De nombreuses sociétés de conciergerie ont récemment ouvert à Menton pour s’occuper de la gestion de ces locations courte durée. Résultat : « En 2018, Menton comptait 400 annonces Airbnb, aujourd’hui, ce chiffre avoisine les 1 500 », constate David Testa. Il y a aussi une partie du parc qui appartient à des étrangers qui ne les occupent que quelques semaines par an et ne les louent pas le restant du temps, comme en témoignent les nombreux volets fermés l’hiver, notamment dans certaines zones de Garavan.
Une nouvelle dynamique de construction
Pour répondre à cette pénurie de logement en location à l’année, la ville doit construire, mais elle est limitée par de nombreuses zones à risque d’inondations et de glissements de terrain classées inconstructibles. L’ancien maire de la ville, Jean-Claude Guibal, n’était pas ce qu’on appelle « un maire bâtisseur ». Affichant sa volonté de préserver Menton, il préférait payer les amendes liées au manque de logements sociaux plutôt que de construire de nouveaux immeubles… Mais la nouvelle municipalité d’Yves Juhel semble davantage volontaire. Plusieurs programmes sont sortis de terre récemment, la plupart étant concentrés dans les vallées du Borrigo et du Careï, faute de terrains disponibles ailleurs. Citons Aroma dans le Haut-Careï, l’Intemporel, qui comprend un bloc privé (propriétaires) et un bloc destiné aux logements sociaux, dans la vallée de Gorbio et La Villa Julia dans la vallée du Borrigo, où les biens sont vendus 5 300 du m² selon Julie Thibault. Citons aussi le Val d’Or, dans la rue des Sœurs Munet, entre le centre-ville et le Borrigo, où les logements se sont vendu 7 270 euros le m² selon la conseillère en immobilier, ou encore le Coctô, idéalement situé proche de la mairie (prix pratiqués : 6 800 euros le m²). « Avec six permis de construire accordés en 2023-2024, ce sont plus de 500 nouveaux appartements qui devraient voir le jour, dont une part significative sera dédiée aux logements sociaux », affirme David Testa qui espère que les actifs mentonnais pourront en profiter.
Des maisons dans les vallées de Castellar et de Gorbio
« La demande est forte ces derniers temps concernant les maisons dans les hauteurs, les acheteurs recherchant de la tranquillité tout en restant proche du centre », note Julie Thibaut. Pour trouver une maison, le plus sûr est effectivement de s’excentrer dans les vallées de Castellar et de Gorbio. « Il y en a aussi quelques-unes cours du centenaire, sur les terres chaudes ou encore au Fossan, mais il est très rare qu’il y en ait à la vente », indique David Testa. A noter que tous les prix évoqués plus haut concernent le marché des appartements, celui des maisons individuelles étant plus élevé du fait de la rareté de ces dernières.
(1) Source : Damien Baroukh, conseiller financier pour Meilleurtaux.com – Roquebrune-Cap-Martin.
