Sa proximité immédiate avec la Principauté est indéniablement le plus gros atout de Beausoleil… Cette ville, souvent qualifiée de “cité-dortoir“ de Monaco, est très demandée par les actifs monégasques. Quels sont les atouts et les points faibles de cette commune ?
De prime abord, la ville de Beausoleil n’est pas la plus sexy des communes de la French Riviera… Rues très escarpées, pas de plage, pas beaucoup de commerces pour faire du shopping, ni de lieux très propices aux retrouvailles pour siroter un verre ou manger un bout, (à l’exception du marché couvert et de la place de la mairie). Contrairement aux communes françaises voisines, Beausoleil n’est donc pas du tout une destination touristique. Le principal atout de cette commune populaire est ailleurs. C’est évidemment sa proximité (très) immédiate avec Monaco. « Lorsqu’on se trouve au marché ou à la mairie de Beausoleil, on se situe à seulement 5 minutes à pied de la célèbre Place du Casino… Il s’agit véritablement de la ville qui ceinture la Principauté », rappelle François Coletti, directeur de l’agence Immobilia 2000. Un atout indéniable que seule la commune de Beausoleil peut offrir.
Beausoleil, le « marché de repli » de Monaco
Voilà pourquoi, les biens de cette ville sont très demandés. « Que ce soit à la vente ou à la location, le marché est effectivement très actif, car la Principauté est un poumon économique et un gros bassin d’emplois. L’immobilier à Beausoleil est donc alimenté par l’activité monégasque », rajoute à son tour Saïdou Bacar, de l’agence Laforêt selon qui, Beausoleil est en quelque sorte « le marché de repli » de Monaco. En d’autres termes, la commune accueille essentiellement des travailleurs monégasques qui n’ont pas la possibilité de s’offrir les biens à prix vertigineux que la Principauté propose. « De plus, il ne faut pas oublier qu’avec deux millions d’euros à Monaco, vous achetez un studio, et avec la même somme à Beausoleil, vous achetez une villa ou un très grand appartement… »
Trois profils d’acheteurs
Côté acheteurs, trois principaux profils se dégagent. Les plus présents sont donc les actifs de la Principauté. Et à en croire les professionnels du secteur, grâce à la construction de nombreux immeubles neufs de standing dans les hauteurs de Beausoleil – notamment au boulevard Guynemer – des catégories socio-professionnelles élevées s’intéressent de plus en plus au marché beausoleillois. Dans ces constructions qui surplombent la Principauté avec de très belles vues sur la mer, la Tour Odéon ou les collines, les prestations proposées avec parfois spa, salle de sport, et piscine, sont souvent haut de gamme. « On s’adresse de plus en plus à une clientèle de banquiers, d’assureurs, d’avocats, de conseillers juridiques qui travaillent à Monaco. C’est donc une clientèle plus exigeante, de standing. Cela a tendance à tirer le marché vers le haut. Le parc immobilier est monté en gamme », rajoute François Coletti.
« On s’adresse de plus en plus à une clientèle de banquiers, d’assureurs, d’avocats, de conseillers juridiques qui travaillent à Monaco. C’est donc une clientèle plus exigeante, de standing. Cela a tendance à tirer le marché vers le haut. Le parc immobilier est monté en gamme »
Deuxième profil d’acheteurs : les investisseurs qui savent pertinemment pouvoir vendre ou louer sans soucis dans cette zone très demandée. Tous les professionnels du milieu le confirment : le rendement locatif est réel. « Nous voyons également des investisseurs étrangers qui achètent plusieurs appartements à Beausoleil pour faire ensuite de la location en Airbnb. Cela arrive assez fréquemment », rajoute Ekaterina Dorfman directrice de l’agence Caroli Real Estate. Et enfin, parmi la clientèle figure également des étrangers (européens essentiellement) amoureux de la Principauté et de la Côte d’Azur en général qui veulent s’offrir une résidence secondaire proche de la Principauté.
le boulevard du Général de Gaulle et celui de la République. Six nouveaux escaliers mécaniques ont été inaugurés le 12 septembre 2022 par le maire Gérard Spinelli et le prince Albert de Monaco. À terme, ce sont douze escaliers mécaniques qui seront déployés sur le territoire beausoleillois.© Photo Sabrina Bonarrigo / L’Observateur de Monaco
Les points faibles de Beausoleil
Malgré sa proximité immédiate avec Monaco, la commune de Beausoleil affiche tout de même quelques points faibles. L’un des premiers identifiés est la topologie géographique du lieu. Les rues et boulevards sont en effet plutôt escarpés, en montée et en descente. Ainsi, pour se déplacer d’un point A à un point B, il faut parfois emprunter des escaliers (la commune compte au total 66 escaliers et 458 marches du marché au Riviera Palace ) assez fastidieux. Dans beaucoup de secteurs, la voiture est indispensable. Pas idéal donc pour les personnes âgées ou les personnes souffrant d’un handicap physique. Consciente de cette difficulté, la commune a opéré ces dernières années plusieurs investissements en créant notamment un réseau d’escalators qui sera amené encore à se densifier à l’avenir. Les deux premiers escaliers mécanisés de Beausoleil ont été inaugurés en septembre 2018 et sont situés entre le boulevard du Général de Gaulle et celui de la République. Six nouveaux escaliers mécaniques ont aussi été inaugurés le 12 septembre 2022 par le maire Gérard Spinelli et le prince Albert de Monaco. À terme, ce sont douze escaliers mécaniques qui seront déployés sur le territoire beausoleillois. « Il y a également un réseau d’ascenseurs publics qui facilite les déplacements. Tout ceci donne tout de même plus de valeur immobilière aux biens », rajoute Saïdou Bacar. Autre point faible : la circulation souvent dense dans cette commune qui a la spécificité d’être remplie de routes à sens unique… « Les embouteillages sont surtout denses aux heures de pointe en raison des nombreux actifs qui viennent travailler à Monaco, ou bien lorsque la Principauté organise de gros événements, rajoute ce professionnel. Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si la demande principale de la plupart de nos clients est de pouvoir aller travailler à pied à Monaco…»
« Beaucoup d’immeubles anciens dans le centre-ville de Beausoleil ne sont pas équipés de parking en sous-sol. Il y a toutefois deux parkings publics en centre-ville. Celui Belle époque et celui de Libération à la mairie. Un nouveau parking sous-terrain a également été créé dans le secteur des Moneghetti, entre la rue Victor Hugo et avenue Paul Doumer »
La problématique du stationnement
Sur cette commune, l’autre problématique souvent pointée du doigt est le stationnement. « Beaucoup d’immeubles anciens dans le centre-ville de Beausoleil ne sont effectivement pas équipés de parking en sous-sol. Il y a toutefois deux parkings publics en centre-ville. Celui Belle époque et celui de Libération à la mairie. Un nouveau parking sous-terrain a également été créé dans le secteur des Moneghetti, entre la rue Victor Hugo et l’avenue Paul Doumer », explique à son tour François Coletti de l’agence Immobilia 2000. En dehors de ces stationnements publics, la municipalité a également mis en place un système de parking résidentiel. Les habitants et travailleurs de Beausoleil ont ainsi la possibilité de stationner en surface sur des zones payantes via un forfait qui leur destiné. Les prix sont plutôt attractifs : 1,20 euros par jour pour les résidents. Et 2,40 euros par jour pour les travailleurs. « Il faut donc tout de même chercher une place. Cela reste compliqué, mais heureusement il y a du roulement, souligne Saïdou Bacar. Auparavant, lorsque les stationnements en surface n’étaient pas payants, des personnes laissaient leurs véhicules durant des semaines et des semaines sans bouger. »
De rares commerces
Côté commerces, là encore, ils sont plutôt rares. Seules quelques artères en centre-ville en proposent. Notamment le boulevard de la République, le boulevard Général de Gaulle, ou encore le boulevard général Leclerc. « Le marché couvert de Beausoleil est également très sympa », souligne François Coletti. Mais en dehors du centre-ville, dès que l’on remonte, dans la commune, tout reste très résidentiel. « Il est dommage en revanche que sur le boulevard Guynemer il n’y ait pas une petite supérette car de belles et nouvelles constructions y ont été réalisées (voir article par ailleurs). Cela pourrait être bénéfique au quartier », rajoute-t-il.
