Ruelles du centre-ville, nouvelles constructions sur le boulevard Guynemer, ou immeubles situés à proximité immédiate de Monaco… Les prix de l’immobilier sur la commune de Beausoleil s’échelonnent entre 5 000 et plus de 10 000 euros le m2. Plusieurs professionnels de l’immobilier nous ont livré une estimation des prix, secteur par secteur.
Les immeubles frontaliers à Monaco : très demandés (et très onéreux)
Les professionnels de l’immobilier sont unanimes… Les acheteurs – en particulier les actifs qui travaillent en Principauté – formulent souvent la même requête : pouvoir aller travailler à Monaco à pied, sans devoir prendre leur véhicule. C’est donc l’une des raisons pour lesquelles, les zones à proximité immédiate de Monaco sont les plus demandées par les acheteurs ou les locataires. « Parmi les secteurs les plus recherchés, il y a notamment le quartier derrière la gare, à l’échangeur Sainte Dévote, et l’ensemble des boulevards et avenues situés derrière l’église Saint-Charles de Monaco », résume François Coletti, de l’agence Immobilia 2000. Dans le détail, le top 4 des demandes les plus fréquentes sur la commune de Beausoleil sont donc les biens situés sur l’avenue d’Alsace, le boulevard général Leclerc, le boulevard de la République, et l’avenue du Général de Gaulle. Mais cette proximité immédiate avec Monaco se paie. Et parfois même très cher. Autour de 10 000 euros le m2, voire plus. Par exemple, au 1 avenue d’Alsace, tout près de l’entrée de la gare de Monaco, un immeuble récent « Sperare Qui » affole les compteurs. « C’est sans doute l’immeuble le plus proche de Monaco. Les appartements sont à plus de 12 000 euros le m2. Au-delà de la proximité immédiate avec Monaco, ces prix s’expliquent aussi par le fait qu’il y ait très peu de biens à la vente dans cette résidence », explique Saïdou Bacar, de l’agence Laforêt. Dans ce même secteur, au 11 rue d’Alsace, il y a également l’immeuble l’Avant-Scène où, là encore, les tarifs sont proches des 10 000 euros le m2. « Sur le boulevard Général Leclerc, sur certains immeubles comme à l’Alcazar, nous sommes également sur les mêmes tarifs, voire bien plus pour les appartements les plus spacieux avec une vue dégagée », rajoute ce professionnel. Exemple à l’appui : dans cet ensemble immobilier pourtant construit il y a un peu plus de 40 ans , un 4 pièces de 123 m2 (avec 120m2 de terrasses et une vue panoramique sur la mer) est affiché au prix de 2,7 millions d’euros, soit 22 000 euros le m2. « Pour tous ces immeubles à proximité immédiate, c’est comme si vous étiez à Monaco mais avec le code postal de Beausoleil, souligne encore Saïdou Bacar. Il ne faut pas oublier que les appartements à Monaco, situés parfois à quelques dizaines de pas seulement de Beausoleil se chiffrent, eux, à plus de 40 000 euros le m2.»
Boulevard Guynemer : la zone des CSP+
Si vous sillonnez les rues de Beausoleil à la recherche d’un bien, n’hésitez pas à pousser votre visite sur le boulevard Guynemer… Vous découvrirez que sur cette longue artère résidentielle – où trône non loin de là la vertigineuse Tour Odéon – de nombreuses nouvelles constructions sont sorties de terre ces dernières années. « Auparavant, sur cette zone, il y avait essentiellement des maisons individuelles. Les propriétaires ont vendu à des promoteurs immobiliers qui ont décidé d’urbaniser ce secteur », explique Saïdou Bacar, directeur de l’agence Laforêt à Beausoleil. Et manifestement, les acheteurs sont bel et bien là… Les appartements construits dans ces immeubles de standing – équipés pour certains de piscine, sauna, salle de sport et autres services de conciergerie – intéresseraient en effet tout particulièrement les catégories socio-professionnelles supérieures (CSP +) de la Principauté. « Dans ce secteur du Tenao supérieur et du boulevard Guynemer, il y a eu effectivement 8 à 9 programmes neufs qui ont été livrés ces quatre dernières années, rappelle François Coletti de l’agence Immobilia 2000. Deux types de clientèles s’intéressent à ces biens. Soit des personnes qui recherchent une résidence secondaire, soit des travailleurs de Monaco, en résidence principale, qui veulent accéder à des logements de standing avec terrasse et vue dégagée. » Et effectivement, plus l’on monte dans ce boulevard, plus la vue sur la Principauté et la Méditerranée est belle. « Lorsque vous êtes sur les hauteurs du boulevard Guynemer, la vue est extraordinaire. L’autre avantage dans cette partie haute est que de nombreux accès sont facilités. Que ce soit pour aller dans le plein centre de Beausoleil, ou bien à Menton ou Roquebrune-Cap-Martin, tout est à proximité. L’autoroute également est proche », souligne Jean-Marc Bareï de l’agence Valeri agency. Côté prix en revanche, il faudra débourser bien plus que dans les immeubles anciens du centre-ville de Beausoleil. Les professionnels parlent effectivement de “prix premium“. « Dans ces immeubles plus récents avec vue, les tarifs avoisinent les 10 000 à 12 000 euros le m2. Dans des emplacements très privilégiés, cela peut grimper parfois jusqu’à 13 000 voire 14 000 euros le m2 », rajoute François Coletti. Petits bémols toutefois dans ce secteur excentré de Beausoleil : vous n’y trouverez pas de commerce (pas même une supérette), ce qui de l’avis des professionnels manque clairement à la zone. Difficile également de se déplacer sans être véhiculé. « Pour aller prendre son pain, il faut effectivement prendre la voiture, sauf si l’on aime beaucoup marcher, explique Saïdou Bacar. Toutefois, il y a également un réseau de bus. » Si beaucoup d’appartements dans cette zone sont des résidences principales, il y aurait également « des locations saisonnières avec une belle rentabilité », assurent les professionnels. Preuve que ce secteur proche de la Principauté attise encore toutes les convoitises : les promoteurs immobiliers continuent de s’y affairer et de construire de nouvelles résidences haut de gamme. C’est le cas du programme immobilier baptisé « L’Olympe » dont l’architecture est signée Jean-Michel Willmotte. Ce projet situé au 5 avenue de Villaine (en lieu et place de la salle des fêtes de Beausoleil) proposera 40 appartements, du studio au 6 pièces, de 30 à 160 m2. Autre projet immobilier d’envergure cité par les professionnels : le « 29 Beausoleil » (situé au 29 avenue de Villaine) dont la livraison est prévue en 2024. Cet ensemble proposera 36 logements (répartis en deux bâtiments) avec terrasse et piscine collective au dernier étage. Les tarifs affichés vont de 490 000 euros pour un T2 à un peu plus d’ 1,9 million d’euros pour un T4.
Le parc immobilier ancien et bourgeois : autour de 7000 euros le m2
En centre-ville, le parc immobilier beausoleillois est globalement ancien et bourgeois. « La commune est remplie de très beaux immeubles mais qui ont longtemps été laissés sans rénovation. Les années passant, les façades et les parties communes se sont donc dégradées, constate François Coletti de l’agence Immobilia 2000. Mais peu à peu, beaucoup d’immeubles ont tout de même été rénovés en centre-ville. On redécouvre des façades avec des mosaïques ou des fresques. » Des rénovations qui, selon ce professionnel, ont également été réalisées dans les appartements et les parties communes. Quelques petits bémols existent toutefois sur ces biens : il y a très peu de parkings privatifs en sous-sol et les ascenseurs dans les résidences sont plutôt rares ou de petite taille. Côté prix, selon les professionnels interrogés par l’Obs’, les appartements situés en centre-ville (mais pas à proximité immédiate de Monaco) sont affichés aux alentours de 7000 euros le m2.
Et pour les plus petits budgets ? Autour de 5000 euros le m2.
Si vous souhaitez vivre sur Beausoleil mais que vous avez un budget plus restreint, plusieurs zones sont conseillées par les professionnels de l’immobilier. « Des biens à 4000 euros le m2 sur Beausoleil, c’est tout de même difficile. 5000 euros, c’est déjà plus envisageable. Il s’agit souvent de biens à rénover. Ou bien des appartements qui n’ont pas de vue et de parking », indique Saïdou Bacar, de l’agence Laforêt. Concernant les secteurs, il faut viser notamment la rue Jules Ferry, l’avenue Maréchal Foch, le quartier Bellevue, ou bien l’avenue Paul Doumer prolongé, dans le secteur des Moneghetti.
