Face à l’augmentation exponentielle du nombre de marchands de biens présents à Monaco et devant le risque de laisser gonfler une bulle spéculative, les autorités monégasques ont décidé de réguler cette profession. Au cours du premier trimestre 2022, un projet de loi sera déposé par le gouvernement. Une étape décisive pour le monde de l’immobilier à Monaco.
L’annonce a été faite en séance publique au Conseil national en décembre dernier. Le gouvernement monégasque a décidé de transformer la proposition de loi n° 252 relative à l’encadrement de la profession de marchands de biens, en projet de loi. «L’objectif est de déposer le texte sur le bureau du Conseil national au cours du premier trimestre 2022 », a précisé le ministre d’Etat, Pierre Dartout.
Un trop plein de marchands de biens à Monaco
Pourquoi est-ce nécessaire d’encadrer cette profession à Monaco ? Les raisons sont multiples. Tout d’abord, les marchands de biens seraient bien trop nombreux en Principauté. Selon les dernières données, en moins de 10 ans, on est passés d’une dizaine de marchands de biens à plus de 300 actuellement autorisés par l’État à exercer. Raison pour laquelle, depuis le 8 janvier 2020 précisément, ce secteur d’activité a été tout bonnement fermé à Monaco. En clair, aucune autorisation d’exercer n’est, depuis cette date, délivrée, sauf pour les personnes de nationalité monégasque. À ces 300 marchands de biens, il ne faut pas oublier de comptabiliser plus de 150 agences immobilières installées sur la place. Et ce, pour un total global de 400 transactions annuelles, en moyenne.
Professionnaliser cette activité
Une loi est également nécessaire car les marchands de biens bénéficient actuellement d’ avantages fiscaux et d’une réglementation beaucoup trop souple. « Ce que l’on veut, c’est que ce métier de marchands de biens soit réellement un métier professionnalisé. Ce texte va permettre de réguler ce secteur et de remettre une forme d’équité car ils devront notamment payer des droits d’enregistrement mais aussi faire appel à des entreprises locales monégasques pour les travaux de rénovation. Cela va de surcroît rapporter de l’argent à l’État », avait réagi dans nos colonnes Alain Vivalda, président de la Chambre immobilière monégasque.
Les détails de la proposition de loi des élus
C’est donc le Conseil national qui, le premier, a déposé et adopté ( le 10 mai 2021) une proposition de loi pour encadrer plus strictement la profession de marchands de bien. Quelles en sont les grandes lignes ? Le texte prévoit notamment que l’exonération des droits de mutation dont bénéficient les marchands de biens serait désormais partielle, et conditionnée à la réalisation de travaux dans un délai de trois ans, éventuellement prorogeable un an. Plus précisément, le marchand de biens devra s’acquitter d’un droit d’enregistrement à hauteur de 2,25 % de la valeur du bien acquis. Cette réforme fiscale permettra aussi de remplir un peu plus les caisses de l’État. « Tout particulièrement en cette période économique complexe, cette mesure permettra de faire bénéficier l’État de nouvelles recettes budgétaires », souligne le Conseil national. Des recettes estimées à 20 millions d’euros par an.
« Certains marchands de biens réalisent de simples travaux de confort »
Outre les avantages fiscaux indéniables dont bénéficient les marchands de biens, les élus pointent également du doigt le fait qu’un grand nombre de ces professionnels (dont la mission est d’acheter un bien pour le rénover et le revendre, en effectuant une plus-value) n’effectuent que très peu, voire pas, de travaux de rénovation. Dans les faits, ils n’ont d’ailleurs aucune obligation légale d’en réaliser. Aucun montant minimal d’investissement n’est exigé. Un état de fait que les élus veulent voir changer à l’avenir. « Il a pu être porté à la connaissance des élus que certains marchands de biens réalisent de simples travaux de confort, en revendant le bien avec une marge importante, non taxée, et sans apporter une réelle amélioration au bien, remarque le Conseil national. Cette pratique concourt ainsi à une augmentation artificielle du prix de l’immobilier, dont il pourrait découler, à terme, un risque de bulle spéculative, préjudiciable à l’image de la Principauté. »
Un montant minimum de travaux
La proposition de loi prévoit donc l’obligation de réaliser un certain montant de travaux, à hauteur de 5% de la valeur vénale du bien acquis. « Concrètement, le marchand de biens devra avoir recours à des travaux de rénovation d’envergure, ce qui sera d’autant plus perceptible dans le secteur ancien, où la qualité de vie des résidents pourrait être grandement améliorée, grâce aux travaux effectués, en favorisant notamment les travaux de rénovation énergétique des bâtiments, pour accompagner la démarche de transition énergétique de la Principauté, suggère le texte. En outre, des mesures incitatives, par des remboursements de TVA, seraient possibles, dès lors que le marchand de biens justifie que les travaux réalisés ont été accomplis par une entreprise de la Principauté, profitant ainsi à l’économie locale. » Cette obligation permettra ainsi d’embellir le parc immobilier monégasque.
Des travaux contrôlés par l’État ?
Comment contrôler toutefois que des travaux ont véritablement été effectués ? Et comment s’assurer que les factures de rénovation ne sont pas fictivement gonflées par les marchands de bien eux-mêmes ? « Considérant l’enjeu de ces travaux, à la fois pour la valorisation du patrimoine immobilier et pour la qualité de vie des résidents de la Principauté, une attention particulière de la part des services de l’État sera sans doute nécessaire, pour éviter tout abus », répond le texte du Conseil national. Reste à voir si le gouvernement, dans son projet de loi, a modifié ou non les dispositions contenues dans cette proposition de loi.
NOUVEAUTE / Obligation de résidence à Monaco pour les marchands de biens
Autre nouveauté prévue dans la proposition de loi des élus du Conseil national : pour obtenir une autorisation d’exercer, les marchands de biens de nationalité étrangère doivent non seulement (comme c’est déjà le cas actuellement) obtenir une autorisation du ministre d’État, mais aussi (et cela est une nouveauté), avoir une résidence effective à Monaco. Ce critère de résidence a même été élargi aux administrateurs et aux associés. « Cela a conduit, dans le même esprit, à exclure les sociétés anonymes et sociétés en commandite par actions de la liste des sociétés pouvant exercer l’activité de marchand de biens, pour lesquelles la législation ne prévoit pas d’obligation de résidence à Monaco des actionnaires, ce qui serait contraire à l’essence même de ces sociétés », précise encore le texte. Toutefois, pour ces deux types sociétés qui, au jour de l’entrée en vigueur de la loi, exerceraient une activité de marchand de bien, un délai de mise en conformité d’un an a été prévu. Autre changement : les marchands de biens monégasques ou étrangers devront obtenir une garantie financière de la part d’une banque ou d’un établissement financier habilité à donner caution et ayant son siège ou sa succursale en Principauté. Ils devront aussi souscrire un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle.
DÉFINTION /Vide législatif
A l’heure actuelle, l’activité de marchand de biens n’est pas régie par une loi spécifique à Monaco, alors que les autres professionnels de l’immobilier sont soumis, quant à eux à une loi (1). S’il est communément admis que le marchand de biens est celui qui achète un bien pour le rénover et le revendre, en effectuant une plus-value, il n’existe pas aujourd’hui de définition de cette activité, ni de critères à proprement parler encadrant la réalisation de ces opérations. Le marchand de biens n’est en réalité appréhendé, en droit monégasque comme en droit français, qu’à travers le régime fiscal spécifique dont il bénéficie. La proposition de loi des élus a donc pour vocation de donner un cadre légal, de définir cette profession, et de l’encadrer plus strictement.
- 1.La loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.
Plus de détails sur les marchands de biens : lire notre article https://lobservateurdemonaco.com/infos/immobilier/regulation-marchands-de-biens-monaco
