Longtemps laissés dans une zone grise, certains multi-family offices se sont aventurés sur le terrain de l’immobilier, empiétant sur les prérogatives des professionnels agréés. Après plusieurs dérives signalées, les autorités monégasques ont procédé à un tri et certaines structures ont fermé. Désormais, un code de déontologie et un dialogue apaisé entre MFO et agents immobiliers devraient permettre d’assainir les pratiques en Principauté.
« Certains multi-family offices ont fermé, et nous nous en félicitons. » Ce discours est revenu à plusieurs reprises dans la bouche des agents immobiliers interrogés. Pourquoi étaient-ils à ce point en colère contre cette activité ? Ce qui a posé problème, c’est que plusieurs MFO, profitant d’un certain laxisme de l’État au départ, ont facturé des prestations qu’ils n’auraient clairement pas dû proposer… En clair, ils intervenaient dans des domaines réservés à des professions réglementées, comme l’expertise comptable, le conseil juridique, le conseil financier ou encore l’immobilier. Or, ces activités nécessitent des agréments ou des autorisations spécifiques, par exemple de l’Autorité des marchés financiers française. « Comme c’était une activité encore jeune et peu encadrée, quelques-uns ont pu bénéficier de certaines largesses et cela a pu nuire aux agences immobilières », note Florian Valeri, gérant de BARNES Valeri Agency. Même constat pour Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco : « Qu’un multi-family office devienne une agence immobilière, je le déplore complètement. Chacun son métier et ses compétences », résume-t-il. Selon la Chambre immobilière monégasque, certains MFO avaient même fait de l’immobilier leur activité principale. Un constat qui est allé jusqu’au sommet de l’Etat puisqu’un tri a été effectué par les autorités, et plusieurs structures ont fermé. « Ce que nous avons simplement constaté, comme le gouvernement d’ailleurs, ce sont certaines dérives. Nous les avons signalées et nous nous félicitons aujourd’hui que les autorités aient pris les mesures nécessaires pour faire respecter la loi », poursuit Florian Valeri.
Un code de déontologie au sein des MFO
Les relations à l’avenir entre professionnels de l’immobilier et MFO devraient toutefois se pacifier. Certains ont visiblement pris conscience que des confrères ont pu nuire à la réputation de tous. « Un comité représentatif s’est constitué et nous entretenons un dialogue constructif avec ses représentants. Ils ont même rédigé un code de déontologie, que nous avons eu l’occasion de consulter et de discuter ensemble. Ce code évoque ce sujet. Nous en sommes satisfaits, à condition bien sûr qu’il soit appliqué concrètement », nous indique Alain Vivalda, le président de la Chambre immobilière. Les agents immobiliers interrogés insistent aussi sur un point : ils ne sont pas du tout en guerre contre cette profession qui répond à un « vrai besoin » selon eux. « Lorsque le gouvernement a encouragé cette activité, c’était parce qu’il avait identifié une demande en Principauté. Certains résidents très fortunés disposent d’un single family office, parce qu’ils ont les moyens et un volume d’activités qui le justifie. Mais beaucoup d’autres, bien qu’ayant des moyens importants, n’ont pas besoin d’un personnel dédié à temps plein, rappelle Florian Valeri. Les multi family offices permettent de mutualiser du personnel qualifié et d’avoir une vision transversale de la gestion de leur patrimoine. »
Repartir sur de bonnes bases
Le discours des professionnels de l’immobilier est donc clair : les multi-family offices ont toute leur place à Monaco, mais ils sont priés de rester dans leur rôle, sans franchir la ligne rouge. « Nous ne sommes pas opposés à ce qu’ils interviennent dans le domaine immobilier, à condition qu’ils ne se substituent pas aux agents immobiliers en percevant des commissions ou en exerçant des activités réservées à ces derniers, résume Alain Vivalda. De la même manière, s’ils ont un projet architectural, ils doivent faire appel à un architecte. S’ils ont besoin de travaux d’expertise comptable, ils s’adressent à un expert-comptable. Et s’ils doivent traiter des questions juridiques ou aller en justice, ils font appel à un avocat monégasque. Cela ne les empêche pas de préparer ou d’accompagner leurs clients en interne, mais l’exécution des actes doit passer par des professionnels habilités. »
Coup de gueule : « Les apporteurs d’affaires qui ont fait de l’immobilier leur métier, ne doivent pas pouvoir continuer »
Les multi-family offices n’étaient pas les seules entités dans le collimateur des professionnels de l’immobilier. Des sociétés de conciergerie l’étaient visiblement tout autant, et pour les mêmes raisons. Selon la Chambre immobilière monégasque, certaines de ces structures ont aussi fermé. Concernant les apporteurs d’affaires, il y a deux cas à distinguer selon Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco : « La personne qui, de temps en temps, nous présente un client et que nous pouvons remercier pour cette introduction, ne me dérange pas. Cela me semble assez sain, indique-t-il. En revanche les “apporteurs” qui en ont fait leur métier, qui font ça toute la journée, sont beaucoup plus problématiques. Ils deviennent de fait des agents immobiliers, sauf qu’ils n’ont ni carte professionnelle ni structure. De plus, ils réclament des niveaux de commission équivalents à ceux des agences. Certains, parfois, reprennent nos photos, nos descriptifs, publient des annonces sur les réseaux sociaux sur un compte sur lequel ils ont réussi à accumuler des followers, et ensuite, ils nous appellent et nous demandent 30 ou 40 % de commission. Ceux-là ne doivent pas pouvoir continuer. » Même constat pour Alexandra Chauvet, négociatrice, chez Deplanche immobilier Monaco : « Trop nombreux sont ceux qui souhaitent étendre leur métier et prétendre à une rémunération liée à leurs contacts sans pour autant avoir la capacité ou même l’envie de suivre leur clientèle. Ces personnes ne conseillent pas vraiment leur client, en fonction de leurs intérêts mais plutôt en fonction de ce qui leur permettra de percevoir la meilleure rémunération… Cela devrait être mieux encadré. » La proposition de loi ou le projet de loi sur les activités immobilières en cours de finalisation devraient mettre de l’ordre dans tout ça (voir articles par ailleurs).
