Après avoir longtemps profité (voire abusé) d’une réglementation très souple, les marchands de biens sont désormais soumis à des obligations. Une loi promulguée cet été a mis fin à l’exonération de leurs droits d’enregistrement et leur impose notamment d’effectuer des travaux de mise aux normes des biens. Une aubaine pour les agents immobiliers qui estiment que cela diminuera leur nombre et, par la même, la spéculation.
Début juillet, un texte de loi important et attendu par toute une partie du secteur immobilier a été publié. Il sonne la fin de la récréation pour les marchands de biens, ces professionnels dont l’activité consiste à réaliser, pour leurs propres comptes, des opérations d’achats, de rénovation puis de revente (avec plus-value) de biens immobiliers. S’ils profitent depuis longtemps d’une réglementation très avantageuse, la loi n° 1560 du 2 juillet 2024 est venue limiter leurs privilèges et les soumettre à des obligations.
Des abus dénoncés de longue date
Parmi les marchands de biens, les plus honnêtes ont contribué à valoriser le parc immobilier monégasque et à dynamiser le marché, quand d’autres ont abusé de la réglementation souple pour maximiser leurs profits sans s’acquitter des droits d’enregistrement ni effectuer de véritables rénovations, se contentant parfois de simples coups de peinture. De la spéculation immobilière pure et simple. Certains n’hésitaient pas — toujours pour faire de la pure spéculation — à bloquer des biens pendant plusieurs années. Tout ceci a accentué la pression sur un marché immobilier déjà très tendu où les opportunités sont rares. Leur modèle économique basé sur la réalisation de plus-values a par ailleurs participé à l’inflation des prix de l’immobilier. Alors qu’ils sont près de deux fois plus nombreux que les agences immobilières en Principauté, ils pouvaient, enfin, constituer une concurrence déloyale pour elles.
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La profession est réservée aux Monégasques depuis 2020
Bref… il était devenu nécessaire de corriger ces déséquilibres en instaurant des règles plus strictes. Dès 2020, le gouvernement s’était saisi du dossier. Il a établi que la profession était « suffisamment représentée » et que plus aucune autorisation d’exercice ne serait accordée, sauf à des Monégasques. Depuis, et même si l’on ne peut établir avec certitude un lien de cause à effet, le nombre de marchands de biens a diminué. Il est passé de 290 en 2019 à 231 en 2024 selon les chiffres communiqués par le gouvernement. Un chiffre qui reste important pour un territoire de 2 km².
Une exonération plus faible, et conditionnée
Cet été, un pas supplémentaire a été franchi avec l’introduction d’un cadre législatif plus détaillé et rigoureux. Concernant les droits d’enregistrement, l’exonération totale dont bénéficiaient les marchands de biens a été remplacée par une exonération partielle de 50 %. Et pour en bénéficier, il faudra désormais qu’ils respectent plusieurs conditions. D’abord, revendre le bien dans un délai de trois ans (au lieu de quatre actuellement) avec une possibilité de prorogation d’un an sur demande.
Travaux obligatoires
Ensuite, justifier, lors de la revente, de la conformité du bien aux normes en vigueur (électriques et énergétiques notamment). Le projet de loi prévoyait l’obligation de réaliser des travaux à hauteur de 5 % du prix d’acquisition du bien, mais elle a été supprimée, les élus considérant cette exigence inadaptée à la réalité du marché immobilier, « dans la mesure où les biens acquis ne nécessitent pas toujours des travaux d’envergure ». La Commission a estimé « plus pertinent d’instaurer une obligation de mise aux normes (…) en adéquation avec la démarche de préservation de l’environnement menée par la Principauté et permettant d’assurer la sécurité des particuliers ». En cas de non-respect des conditions précédemment citées, le marchand de biens sera redevable des droits d’enregistrement, assortis d’intérêts au taux légal, ainsi que d’une pénalité supplémentaire dissuasive de 5 %. Toutefois, de nombreuses agences immobilières considèrent que l’annulation de cette obligation des travaux à hauteur de 5 % minimum est une erreur. Augmenter ce pourcentage à 10 % aurait pu éviter les activités de pure spéculation, et aurait donné un plus grand sérieux à cette profession.
Garantie financière et assurance
Autre nouveauté : toute personne physique ou morale souhaitant exercer en tant que marchand de biens doit obtenir une garantie financière auprès d’une banque ou d’un établissement financier habilité ayant son siège ou sa succursale à Monaco. Cette garantie vise à couvrir les droits d’enregistrement en cas de défaillance de paiement par le marchand de biens. Elle doit être prise sous la forme d’une garantie à première demande à l’égard du Trésor. Par ailleurs, les marchands de biens doivent désormais souscrire à un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle. Cette assurance doit être obtenue auprès d’un agent général d’assurances ou d’un courtier agréé à Monaco, garantissant ainsi une protection pour les clients contre les dommages pouvant survenir dans le cadre de l’activité du marchand de biens.
Ces nouvelles dispositions sont en vigueur depuis le 1er septembre 2024. Les marchands de biens déjà en exercice ont l’obligation de s’y conformer (garantie financière et assurance) dans un délai de trois mois à compter de cette date. Quant aux dispositions relatives aux droits d’enregistrement, elles doivent être appliquées à toutes les acquisitions réalisées à compter du 1er septembre. Des sanctions administratives et pénales sont prévues en cas de manquements.
Reconsidérer l’arrêt des autorisations d’exercer ?
De son côté, le président du Conseil national, Thomas Brezzo, appelle à reconsidérer la non-attribution de nouvelles autorisations d’exercices mise en place en 2020 maintenant que cette nouvelle législation régule la profession. « Ainsi que je l’ai déjà indiqué à M. Chiappori [le conseiller-ministre pour l’économie et les finances — NDLR] lors de notre réunion de travail, il serait opportun de reconsidérer cette situation, dans la mesure où nous pouvons légitimement nous attendre à ce qu’un certain nombre de professionnels mettent un terme à leur activité, dans la mesure où ils ne remplissent pas les conditions définies par le texte », a-t-il déclaré.
