ÉCONOMIE/C’est la nouvelle bible des statistiques de l’immobilier monégasque. L’Institut monégasque de la statistique et des études économiques vient de publier son observatoire 2017. Premier constat : après des crus 2015 et 2016 exceptionnels, la tendance est à la baisse.
L’Imsee est formel : dans le neuf comme dans l’ancien, le marché de l’immobilier a connu une baisse drastique. Dans le neuf, cette diminution vient d’une dégringolade de -49,5 % du montant des transactions. De 453,5 millions d’euros en 2016, on est passé à 228,9 millions d’euros en 2017. Et ce malgré un nombre record d’appartements vendus. Sur les 50 ventes, 43 appartements ont été vendus à moins de 5 millions d’euros, 5 logements entre 5 et 10 millions d’euros, et enfin deux, à plus de 10 millions. Notamment des ventes “sur plans” des programmes Stella et la Villa Trianon (ex-45 rue Grimaldi).
La taille des biens serait responsable de la chute vertigineuse des transactions : « Contrairement à ces dernières années, avec des programmes comme l’Oiseau bleu, la Petite Afrique ou la Tour Odéon composés de logements de grandes tailles et de très grand standing, les appartements vendus en 2017 sont principalement des deux pièces », souligne l’Imsee. Rappelant que seuls deux “5 pièces et +” ont été vendus en 2017, contre 9, en 2016 et 11, en 2015. En 2016, 90 % du montant des transactions portaient sur des 4 pièces et plus…
Moins 22 % de ventes dans l’ancien
Dans le secteur ancien (1), on retrouve les mêmes tendances avec un total de ventes passant de 2,2 milliards d’euros en 2016, à 1,8 milliard en 2017. Une baisse liée à une diminution de 22 % des transactions en un an. De 520 en 2016, elles sont passées à 406 en 2017. « Tous les types d’appartements sont concernés par cette baisse, hormis les villas, qui sont des biens destinés, le plus souvent, à être démolis et reconstruits. Le nombre de transactions sur les studios est quasiment stable (-0,8 %). Il représente 29,8 % des reventes. Ce sont les transactions portant sur les quatre pièces qui ont le plus diminué (-41,3 %) », juge l’Imsee.
En revanche, dans ce secteur, l’impact sur le prix des biens serait quasi-nul selon l’Imsee, qui estime un prix moyen pour une revente immobilière à 4,5 millions d’euros en 2017, contre 4,3 millions en 2016. Ce qui représente au mètre carré 41 335 euros. Soit – 0,2 % par rapport à 2016.
_Milena Radoman
(1) L’Imsee considère qu’un bien neuf passe dans l’ancien à partir de la deuxième cession de ce bien. Ou de la première, mais dans un délai supérieur à cinq ans.
Quartier par quartier…
PRIX/L’Imsee a calculé le prix du m2 moyen dans l’ancien, dans chaque quartier de la Principauté.
Monte-Carlo : 44 084 euros le m2
Monte-Carlo a toujours la cote. C’est là qu’il y a eu le plus grand nombre de reventes (soit dans l’ancien) en 2017, avec 117 logements vendus. C’est aussi le quartier qui compte le plus grande nombre de surfaces de logements : 480 000 m2, contre seulement 60 000 m2 à Monaco-Ville.
Fontvieille : 42 575 euros le m2
On le savait. Fontvieille est un quartier résidentiel qui monte. Selon l’Imsee, les prix pratiqués au m2 ont grimpé ces douze dernières années : de 15 500 euros/m2 en 2006 à 42 575 euros le m2 en 2017.
La Condamine : 37 459 euros le m2
Selon l’Imsee, le prix au m2 à la Condamine a décollé en 10 ans : de 13 950 euros le m2 en 2006 à 41 664 euros le m2 en 2016. Après une telle augmentation — de près de 200 % tout de même —, le prix au m2 dans l’ancien a chuté d’environ 10 % en un an. Il était de 37 459 euros en 2017.
La Rousse : 37 247 euros le m2
Est-ce lié aux nouveaux projets Testimonio II et Giroflées ? En tout cas, La Rousse a attiré les acheteurs en 2017. 109 logements (anciens) ont été vendus dans l’ex-quartier de Saint Roman. Et a connu une augmentation de 45 % en 10 ans. Le prix du m2 est en effet passé de 25 556 euros en 2008, à 37 247 euros en 2017.
Jardin Exotique : 34 915 euros le m2
Selon l’Imsee, le prix moyen du m2 a connu une hausse de 55 % entre 2008 et 2017. Estimé à 22 474 euros en 2008, il est en effet passé à 34 915 euros en 2017.Considéré comme plus abordable, le quartier des Moneghetti affiche, lui, un prix moyen de 31 302 euros/m2.
Larvotto : des biens rarissimes à prix d’or
Pour l’Imsee, « le Larvotto est un quartier à analyser séparément. Il y a en effet peu de transactions, souvent moins de trois, voire aucune certaines années (2006 et 2008), mais portant fréquemment sur des biens d’exceptions », rappelle l’institut dans son étude. En 2017, sur quatre transactions — des biens de très haut standing —, le prix au m2 était de 70 290 euros.
