La demande n’a jamais été aussi forte… En 2024 et 2025, les loyers sur le marché immobilier monégasque ont bondi, les appartements familiaux se sont envolés, et les listes d’attente se sont allongées. La Principauté vit actuellement au rythme d’une vague locative inédite.
Trouver un appartement à louer en Principauté relève de plus en plus du parcours du combattant… Depuis deux ans, les agences immobilières constatent une tension extrême sur ce marché, où la moindre annonce déclenche une avalanche de demandes. « Le marché locatif monégasque affiche effectivement une dynamique sans précédent. La demande a explosé sur les années 2024 et 2025, constate Eugenia Petrini, directrice de l’agence Petrini Exclusive Real Estate Monaco. En revanche, la problématique est toujours la même : la demande locative est largement supérieure à l’offre, et il devient difficile d’y répondre. » Ilona Blanchi, négociatrice chez Miells Christie’s, observe elle aussi une demande « d’une intensité impressionnante » sur ce segment. « Les appartements partent avant même d’être mis officiellement sur le marché, tant les listes d’attente sont longues. En dix ans de métier, je n’ai jamais vu une telle effervescence. Nous vivons une véritable vague locative », indique-t-elle.
Ruée sur les 3 et 4 pièces
Quels sont alors les biens les plus recherchés à la location ? Si toutes les typologies sont globalement demandées, une en particulier sort du lot. « Aujourd’hui, ce sont principalement des familles qui s’installent à Monaco. La demande se porte donc avant tout sur des trois ou quatre pièces. Cette tendance s’observe également sur le marché des ventes », indique Kate Dorfman, directrice de l’agence Calori Real Estate. Un constat que partage également Eugenia Petrini : « les appartements familiaux, de trois ou quatre pièces, qui ont des loyers en moyenne compris entre 20 000 et 25 000 € mensuels connaissent une plus forte pénurie. Dans plusieurs cas récents, ces biens se sont loués en moins d’une semaine, parfois uniquement via notre site internet, sans diffusion multi-agences », indique-t-elle
Les raisons d’une demande en plein essor
Comment expliquer alors un tel raz-de-marée sur le marché locatif monégasque ? Pour les professionnels, plusieurs facteurs se superposent. D’abord, la demande internationale ne faiblit pas, tandis que l’offre reste, elle, structurellement limitée. Ensuite, beaucoup de nouveaux arrivants choisissent la prudence : ils préfèrent louer avant d’acheter, le temps de s’acclimater à la vie en Principauté. « Il y a toujours une certaine prudence des acheteurs. Beaucoup préfèrent effectivement d’abord louer, s’installer, prendre leurs repères, puis envisager un achat ensuite », explique Gilles Graille, responsable de Pacific Agency. De plus, l’intérêt pour la location ne vient pas seulement de l’extérieur. Les résidents déjà établis à Monaco participent aussi à la pression du marché. « En ce qui concerne notre agence, ce sont essentiellement des personnes déjà installées en Principauté ou qui y travaillent qui recherchent un appartement à louer. La plupart cherchent simplement à changer de logement : un bien plus grand, plus petit, ou mieux situé… », ajoute ce professionnel. Parallèlement, la tension s’est encore accentuée avec le lancement de plusieurs projets de réhabilitation d’immeubles, notamment celui du Schuylkill au boulevard de Suisse, provoquant une arrivée soudaine de nouveaux demandeurs sur un marché déjà sous pression.
Une inflation aux causes multiples
Qui dit marché sous tension dit forcément envolée des loyers. Sur ce point, les agents immobiliers sont unanimes : « L’offre locative étant extrêmement faible, mécaniquement, les quelques biens disponibles voient leurs prix grimper, confirme Sébastien Segond, co-gérant du groupe Segond Immobilier. C’est particulièrement vrai sur les trois-pièces, qui sont les plus demandés. Il faut cependant nuancer : nous ne sommes pas non plus dans un phénomène de bulle. » La flambée des prix ne s’explique pas seulement par le déséquilibre entre l’offre et la demande. Selon plusieurs professionnels, une certaine euphorie a récemment gagné le marché : « Beaucoup de propriétaires se sont effectivement un peu emballés en voyant la hausse des prix, en se basant sur les tarifs des nouvelles promotions, qui n’ont pourtant rien à voir avec leurs biens. Ils ont donc proposé des loyers excessifs. Pendant quelques mois, cela a créé une sorte de panique : certains locataires, en situation d’urgence, ont accepté ces conditions. Mais on sent aujourd’hui que le soufflet est en train de retomber et que les négociations reprennent », observe Florian Valeri, directeur de BARNES Valeri Agency. Pour d’autres professionnels, le point de départ de cette hausse des prix locatifs remonte à deux ans en arrière, lorsqu’il a été annoncé en Angleterre la fin du régime fiscal « Non-dom ». À ce moment-là beaucoup de demandes et de démarches de relocalisation ont afflué à Monaco, et des agences immobilières, « par manque d’expérience ou par excitation du moment, ont affiché des prix à la hausse, constatent des professionnels du marché. Si un propriétaire se laisse influencer par un agent moins expérimenté ou n’ayant pas forcément de vision à long terme, il peut rapidement se retrouver avec des prix complètement déconnectés de la réalité. »
Des prix à la hausse mais à quel point ?
Que les loyers aient grimpé, tout le monde s’accorde à le dire… Mais de combien, exactement ? « Il n’y a pas de chiffres officiels, mais d’après nos observations depuis environ un an, les loyers ont augmenté d’environ 15 à 20 %. Cette hausse n’est pas uniforme selon les types de logements : les studios ont connu une progression, mais moins marquée que les appartements de type trois ou quatre pièces », détaille Florian Valeri. L’agence Petrini, elle, a mené sa propre étude pour mesurer l’ampleur du phénomène. Ses données font état d’une hausse moyenne comprise entre 8 et 15 % depuis le début de l’année, avec un record de +37 % sur un appartement très haut de gamme. « Un deux-pièces que nous gérons est passé de 5 300 € à 5 800 € par mois en un an, soit une hausse de 9,5 %. Ce bien a trouvé preneur immédiatement, sans négociation, illustrant la rareté de ce type d’appartements, constate Eugenia Petrini. Un autre exemple concerne un grand cinq-pièces familial, également suivi par notre agence, dont le loyer a augmenté de + 8,3 % et est passé à 26 000 €. Si la hausse en pourcentage est légèrement moindre, la progression reste considérable en valeur absolue et témoigne de l’appétit constant pour les grandes unités. »
Quand louer devient un casse-tête, acheter est-il la seule issue ?
Face à cette escalade des loyers et à cette pénurie de biens, un glissement est-il tout doucement en train de s’opérer ? Celui d’un mouvement plus rapide et naturel vers l’achat ? « Oui », constate Eugenia Petrini, « en tout cas pour ceux qui en ont les moyens. C’est un phénomène très récent que j’observe depuis la fin de l’année 2025, et la tendance devrait se poursuivre en 2026. » Cette professionnelle constate également que de nombreux locataires sont contraints de quitter leur logement lorsque celui-ci est vendu et repris par le nouveau propriétaire. Pour éviter de se retrouver « dans la même incertitude », certains choisissent alors d’acheter leur propre bien. Sébastien Segond, de son côté, ne perçoit pas encore de transfert plus immédiat entre la location et l’achat. « Peut-être que si le phénomène de pénurie se prolonge ou s’intensifie, et que les taux d’intérêt continuent de baisser, on commencera à voir un mouvement dans ce sens. Mais pour le moment, c’est encore trop tôt pour le dire », conclut-il.
La nécessaire adaptation au marché monégasque : « L’obligation de faire des compromis »
Dans un marché où l’offre se fait rare, les candidats à la location doivent souvent revoir leurs exigences à la baisse. Superficie, vue, étage ou présence d’un parking : les compromis sont devenus la règle, même pour les budgets les plus confortables. « Par exemple, un client avec un budget de 20 000 euros pour un quatre pièces aura peut-être seulement trois ou quatre options à visiter. Et souvent, aucune ne correspond totalement à ses critères : emplacement, style, ou étage… Résultat, les recherches peuvent durer des mois — parfois près d’un an », constate Gilles Graille. Les professionnels endossent donc un rôle de boussole dans un marché où les repères sont parfois déroutants… « Il est de notre responsabilité d’accompagner et de sensibiliser les nouveaux arrivants. Beaucoup doivent passer par une phase d’adaptation, car le marché monégasque a ses propres spécificités, poursuit Eugenia Petrini. Dans d’autres grandes villes européennes, les budgets comparables permettent souvent d’accéder à davantage d’espace ou de services, ce qui peut surprendre au début. »
