Depuis plusieurs années, les ports de la Principauté sont totalement saturés. De très nombreux résidents monégasques, propriétaires de bateaux, attendent, en vain, de pouvoir amarrer au port Hercule, ou au port de Fontvieille. Comment la Société d’exploitation des ports de Monaco (SEPM) gère-t-elle cette pénurie de places ? Le port de Vintimille, Cala del forte pourrait-il résoudre en partie cette problématique ? Les explications d’Aleco Keusseoglou et Olivier Lavagna, respectivement président et directeur général de la SEPM.
SATURATION DES PORTS MONÉGASQUES
Combien de bateaux au total peuvent être accueillis dans les deux ports monégasques de Fontvieille et Hercule ?
Olivier Lavagna : Sur les deux ports, nous avons au total 1 050 emplacements, dont 46 de plus de 35 mètres, répartis de la façon suivante : 760 sur le Port Hercule, et 290 sur le Port de Fontvieille. Nous accueillons tout d’abord les bateaux annuels appartenant aux propriétaires de nationalité monégasque — dans certains secteurs de nos deux ports —. Il est de plus en plus difficile d’accepter des bateaux appartenant aux résidents étant donné l’existence de listes d’attente dans chaque catégorie. Il y a ensuite trois entités avec lesquelles nous avons signé des contrats d’optimisation des activités commerciales. Il s’agit de Monaco Boat Service (RIVA), de Power Boat (Monaco Marine) et de la Marina du Yacht Club auxquelles nous avons délégué la gestion en tout de 120 postes. Sur l’ensemble des autres emplacements, selon les disponibilités des postes alloués au mois à nos clients habituels, nous accueillons des bateaux de passage en Principauté.
Combien de plaisanciers ont des contrats de location longue durée dans les ports monégasques ?
Olivier Lavagna : Au total, il y a 640 contrats annuels pour des bateaux mesurant moins de 20 mètres, dont 590 pour des bateaux de moins de 16 mètres. Pour le reste, tel qu’indiqué, ce sont des emplacements dits de passage. C’est sur ces dimensions de bateaux que nous avons de fortes demandes que nous ne pouvons malheureusement pas toutes satisfaire, faute d’emplacements suffisants.
Depuis des années, la SEPM explique en effet que les ports monégasques sont saturés et que les listes d’attente sont très longues. Est-ce toujours le cas ?
Aleco Keusseoglou : Absolument. Les ports de Monaco sont pleins depuis déjà plusieurs années déjà. Et la situation devient de plus en plus critique car les demandes affluent toujours plus. Je précise qu’en saison nous avons bon nombre de yachts venant de l’extérieur qui souhaitent passer quelques jours au port Hercule. La liste d’attente est composée surtout de résidents monégasques, propriétaires de bateaux, qui souhaitent bénéficier d’un emplacement dans les ports de la Principauté.
Pour ces yachts de passage que vous évoquez, comment faites-vous pour les accueillir alors que les ports sont totalement pleins ?
Aleco Keusseoglou : Ces yachts extérieurs, de passage, nous pouvons les accueillir en été, essentiellement lorsque nos clients habituels partent et libèrent les places qui leur sont affectées. Un chiffre illustre parfaitement notre problématique : nous avons au total une quarantaine de places pour accueillir des bateaux mesurant plus de 35 mètres et cela uniquement sur le port Hercule, car le port de Fontvieille ne peut pas accueillir ces grandes unités. Sur ces 40 places, nous jonglons par an, avec 100 à 165 bateaux appartenant à des résidents monégasques.
« De plus en plus de résidents haut de gamme viennent s’installer à Monaco. Et parmi ces nouveaux résidents, un ou deux sur quatre possèdent un bateau. Aujourd’hui, nous ne disposons plus de place de port à leur proposer et cela fait plusieurs années que nous sommes dans cette situation »
Comment expliquer une telle saturation pour ces grandes unités ?
Aleco Keusseoglou : Car il y a de plus en plus de résidents haut de gamme qui viennent s’installer à Monaco. Et parmi ces nouveaux résidents, un ou deux sur quatre possèdent un bateau. Aujourd’hui, nous ne disposons plus de place de port à leur proposer et cela fait plusieurs années que nous sommes dans cette situation.
La crise sanitaire n’a-t-elle pas freiné ou diminué cette demande pour des bateaux de 35 mètres et plus ?
Olivier Lavagna : Au contraire. C’est un secteur qui est en expansion. La Covid-19 a plutôt été un facteur de développement de l’industrie. La demande pour des constructions, des achats, et des ventes, a connu une progression importante durant cette période de crise.
Comment expliquez-vous cette hausse des demandes ?
Olivier Lavagna : Car un yacht est un espace de liberté et de qualité, avec lequel on peut se déplacer plus librement et sur lesquels il y a une maitrise des passagers qui sont à bord et de leurs situations sanitaires. C’est une maison mobile avec tous les services et équipements nécessaires et des niveaux de prestations qui vont souvent au-delà de ce que l’on peut avoir sur la terre ferme.
CALA DEL FORTE
Cette pénurie de places dans les ports monégasques est l’une des raisons pour lesquelles vous avez décidé d’acheter le port italien…
Aleco Keusseoglou : C’est effectivement l’une des raisons pour lesquelles nous avons racheté le port de Vintimille, Cala Del Forte. Ce troisième port monégasque permet de proposer 40 emplacements supplémentaires pour ces unités mesurant plus de 35 mètres. Nous avons doublé ainsi la capacité d’accueil.
Ce port dispose de 178 anneaux au total. Quel bilan faites-vous à ce stade ?
Aleco Keusseoglou : Sur ces 178 places, 24 appartiennent à la commune de Vintimille. A ce stade, nous avons vendu 54 emplacements tant à des résidents monégasques, italiens, qu’à des personnes originaires d’Europe du Nord, de Suisse ou encore de Belgique.
Qu’entendez-vous par “vendu”, très concrètement ?
Aleco Keusseoglou : Nous avons vendu une garantie d’usage d’une durée de 40 ans. Autrement dit, très concrètement, les propriétaires de bateaux peuvent utiliser leur place pendant 40 ans. Ce sont des emplacements pour des bateaux mesurant entre 10 et 70 mètres.
Qu’en est-il alors des places restantes sur les 178 ?
Aleco Keusseoglou : Nous allons encore vendre des places, jusqu’à honorer les montants empruntés pour réaliser les travaux. Nous utiliserons le reste pour satisfaire les demandes de séjours plus ou moins longs, et les demandes d’hivernages pour la période hors saison pour lesquelles, là aussi, l’offre est inférieure à la demande.
Êtes-vous satisfait de ces chiffres ?
Aleco Keusseoglou : C’est un peu en dessous de nos attentes, mais compte tenu de la crise sanitaire, c’est déjà un bon résultat. Rappelons tout de même que durant un an et demi, les propriétaires de bateaux n’ont pas pu venir voir le port. Vendre une grande partie des emplacements sur plan, c’est déjà un très encourageant.
Olivier Lavagna : Acheter un emplacement pour une durée de 40 ans représente un investissement important. Il est ainsi compréhensible que les potentiels acquéreurs aient souhaité attendre de voir les travaux du port terminés pour se décider.
Quel est justement le budget nécessaire pour cette garantie d’usage de 40 ans à Vintimille ?
Aleco Keusseoglou : Les prix varient en fonction de la taille du bateau. Cela va de 120 000 à 4 millions d’euros hors taxe pour toute la durée du droit d’usage pour les bateaux entre 8 et 45 mètres de long. Quand le bateau du propriétaire est absent, la place peut être louée à quelqu’un d’autre. Nous reversons alors 75 % du montant au propriétaire du bateau. Par rapport à Monaco, les prix sont en moyenne 15 % moins chers à Vintimille.
Vous disiez Monsieur Keusseoglou qu’il y avait eu beaucoup de demandes d’amarrage dans le port Cala del forte durant l’été dernier… Qu’en est-il pour cet hiver ?
Aleco Keusseoglou : Nous avons eu effectivement de nombreuses demandes d’amarrage cet été. Durant cette saison estivale, le port était quasi complet. Cet hiver en revanche est beaucoup plus calme. Pour deux raisons principalement.
Lesquelles ?
Aleco Keusseoglou : L’hiver dernier, nous avons constaté, lors de deux phénomènes météorologiques très ponctuels, qu’il y avait un peu de ressac dans une partie spécifique du port. C’est un phénomène qui n’avait jamais été révélé pendant les études. Ce ressac a causé de l’inconfort pour certains plaisanciers, pour deux bateaux principalement. Ceux-ci se déplaçaient d’avant en arrière. Il n’y a, bien sûr, eu aucun problème de sécurité. Il s’agissait d’un inconfort pour les plaisanciers. Il y a eu du bouche à oreille sur le sujet, ce qui a eu un effet négatif sur la signature de contrats d’hivernages pour cette année.
Que pouvez-vous faire pour contrer ce phénomène imprévu ?
Aleco Keusseoglou : Nous avons averti l’ensemble des plaisanciers que nous avions pris conscience de ce problème et que nous étions en train de le régler. Nous allons construire une barrière protectrice complémentaire avant l’entrée du port pour mieux couvrir le secteur d’agitation concerné. Au printemps 2022, ce désagrément sera réglé.
Olivier Lavagna : Il est essentiel d’insister sur le fait qu’il n’y a absolument aucun problème de sécurité au niveau de l’amarrage dans le port de Cala Del Forte. Lors de la tempête Alex par exemple, tout s’est très bien passé et il n’y a eu aucun dégât. Cette problématique se limite donc à un souci de confort, mais c’est très important, car nous tenons à assurer à nos clients et aux plaisanciers de passage un niveau de prestations élevé.
Quelle est la deuxième cause expliquant cet hiver plutôt calme à Cala del Forte ?
Aleco Keusseoglou : La France a édicté deux réglementations l’une derrière l’autre qui ont eu des répercussions défavorables pour le secteur sur toute la Côte. La première découle de la décision pour tout bateau séjournant dans les eaux territoriales françaises plus de 3 mois, de le voir payer la sécurité sociale française pour l’équipage durant 12 mois. La deuxième a concerné pour la saison 2021, l’entrée en application pour les bateaux de plus de 24 mètres de l’interdiction de jeter l’ancre à moins de 300 ou 600 mètres de la côte. Tout ceci a un but louable qui est de protéger l’environnement et les fonds marins. Mais on ne peut pas mettre en place une réglementation aussi drastique sans offrir, ni avoir mis en œuvre au préalable des solutions alternatives.
« La France a édicté deux réglementations l’une derrière l’autre qui ont eu des répercussions défavorables pour le secteur sur toute la Côte et sur le port de Cala Del Forte »
Quelles ont été les conséquences concrètement ?
Aleco Keusseoglou : Un nombre important des bateaux qui sillonnent la Méditerranée sont des bateaux qui font des circuits de charter. Demander à un bateau de charter de 50 mètres de mouiller à 300 mètres des côtes, cela n’a pas de sens. Ils ont donc choisi d’aller en Croatie, en Grèce ou en Espagne plutôt que sur la Côte d’Azur. Cela pénalise beaucoup notre activité à Cala Del Forte car ce nouveau port a besoin d’une nouvelle clientèle. Or elle n’est pas venue car elle n’était tout simplement pas là…
Comment allez-vous remédier à ce problème ?
Aleco Keusseoglou : Je pense que les autorités françaises vont accélérer les dispositifs d’accompagnement qui n’ont pas été encore mis en place ou qu’elles vont atténuer le dispositif réglementaire.
Concrètement, quels pourraient être ces dispositifs d’accompagnement ?
Olivier Lavagna : La principale réponse techniquement respectueuse de l’environnement consiste en la réalisation de dispositifs qui permettent d’organiser les mouillages en mettant en place des corps-morts avec des bouées d’amarrage en surface.
Au niveau des commerces présents à Cala Del Forte, très peu sont encore ouverts. Comment expliquer cette situation ?
Aleco Keusseoglou : Aujourd’hui, 5 à 6 commerces sont ouverts sur 36. Nous pensons, pour février/mars 2022, qu’ils seront tous opérationnels. Beaucoup de commerçants n’ont pas eu la possibilité de faire les investissements nécessaires en raison de la crise sanitaire. D’autres n’ont pas souhaité ouvrir durant l’été 2021 car on ne savait pas s’il allait y avoir beaucoup de visiteurs ou non.
Olivier Lavagna : Une vraie vie de quartier est en train de se mettre en place sur le port de par la curiosité, la découverte d’un nouveau lieu agréable de promenade et le succès des premiers commerces ouverts.
Quels types de commerces seront présents ?
Aleco Keusseoglou : Des restaurants, des boutiques de luxe, une salle de gym, des shipchandlers, ou encore une compagnie d’assurance. On peut estimer qu’avec l’ouverture de 36 commerces entre 70 et 100 emplois pourront être crées.
Qu’en est-il de la rénovation de la vieille ville, de l’ouverture du parking et de l’ascenseur qui relie le port à Ventimiglia Alta ?
Aleco Keusseoglou : La vieille ville est rénovée petit à petit, l’ascenseur sera prêt d’ici la fin de l’année, quant au parking de plus de 500 places, il a ouvert le 24 novembre. Malheureusement avec la crise, tout a pris beaucoup de retard.
Si l’on vous entend, le but premier de Cala del Forte qui est de désengorger les listes d’attentes de vos clients est loin d’être atteint pour le moment…
Aleco Keusseoglou : L’objectif est en effet de désengorger la liste d’attente et on pourra le faire une fois que la situation se normalise. Il faut attendre un petit peu.
Le Conseil national il y a quelques années doutait du pouvoir d’attractivité du port de Vintimille. Certains élus doutaient notamment que des riches propriétaires acceptent d’amarrer leur bateau loin de Monaco et ce, malgré la présence de la navette rapide Monaco One qui fait la liaison en 15 minutes…
Aleco Keusseoglou : La montée en puissance de Cala del Forte se fera réellement dans les deux à trois prochaines années. Nous avons besoin de plus de temps C’est évidemment indépendant de notre volonté, et cela découle en grande partie de la crise sanitaire. Nous avons effectué une présentation au Conseil national récemment. Nous avons montré toute l’activité de la société notamment celle du port de Vintimille et les élus étaient enthousiastes. La vraie première saison à Cala Del Forte sera pour l’été 2022.
