Tension locative, dynamisme des ventes et constructions neuves continuent de tirer les prix de l’immobilier vers le haut dans cette commune, dont l’attractivité auprès des investisseurs et des actifs de Monaco semble immuable.
Malgré le relief très escarpé et la quasi-absence d’activité économique, Beausoleil est un marché très convoité pour sa proximité immédiate avec la Principauté. Cet atout nourrit une demande soutenue, tant des travailleurs de Monaco pour qui la commune constitue un fief privilégié, que des investisseurs en quête d’une alternative toute proche mais bien plus abordable. « Parmi les acquéreurs, je dirais qu’il y a 60 % d’investisseurs et 40 % qui y habitent, la plupart étant des travailleurs de Monaco », confirme Lionel Deplanche, négociateur pour l’agence Deplanche Immobilier à Beausoleil.
Hausse du volume de ventes et hausse des prix
En 2025, le marché confirme son dynamisme sur l’ensemble des segments. Saidou Bacar, directeur de l’agence La Forêt Beausoleil, anticipe « une année 2025 meilleure que 2024, avec une hausse d’environ 10 à 15 % du nombre de ventes », même si, nuance-t-il, « nous n’avons pas encore retrouvé l’engouement des belles années ».
« Relativement impacté l’année dernière par la hausse des taux d’intérêt, le marché de la vente s’est réanimé depuis le début de l’année avec la baisse puis la stabilisation des taux d’intérêts », détaille Lionel Deplanche. La hausse des volumes de vente se couple d’une hausse des prix. « Le prix moyen au mètre carré des appartements à Beausoleil s’établit actuellement autour de 7 500 €/m². C’est environ 5 % de plus que l’année dernière », affirme le négociateur, assurant que les biens mis en vente au bon prix trouvent preneur dans les trois mois suivant leur mise sur le marché. Les deux et trois pièces ainsi que les studios concentrent la majorité des demandes. Les acheteurs restent majoritairement européens, notamment Français, Italiens et Anglais selon Lionel Deplanche. Quant à Saidou Bacar, il observe « une baisse des acheteurs ukrainiens, pourtant très présents ces dernières années ».
Le centre-ville est le quartier le plus prisé
Les biens les plus recherchés sont évidemment ceux qui se trouvent aux portes de Monaco, notamment autour de la gare et du centre-ville. Ce dernier demeure le secteur le plus cher avec un prix moyen de 8 000 €/m². « L’avenue du Général-Leclerc, l’avenue Camille-Blanc ou encore le boulevard de la République », sont les adresses les plus recherchées, détaille Lionel Deplanche. Ce quartier historique est aussi le plus vivant, avec ses commerces et son marché, mais le parc est principalement composé d’immeubles bourgeois de style Belle Époque qui ne possèdent pas le confort des constructions modernes.
Les biens les moins chers se trouvent aux Moneghetti
« Viennent ensuite le Tenao inférieur et le boulevard Guynemer (7 500 €/m²), une longue artère résidentielle située près de la Tour Odeon sur laquelle de nombreuses constructions sont sorties de terre ces dix dernières années. Puis Bellevue et la Moyenne Corniche (6 500 à 7 000 €/m²) », indique Lionel Deplanche. Le quartier des Moneghetti, reste le plus abordable : entre 5 500 et 6 500 €/m². Il est plus difficile d’accès et compte plusieurs immeubles construits dans les années 60 à 80 qui ne disposent ni du confort moderne, ni du charme de l’ancien. En revanche, beaucoup d’entre eux possèdent des parkings ce qui est un atout notable dans la commune. « Ce secteur est davantage prisé des locaux et des travailleurs que des investisseurs », note Saidou Bacar. A l’inverse, certains immeubles très recherchés à l’instar de l’Alcazar, de l’Avant-Scène, du Sperare Qui ou encore du Princesse Palace affichent des valeurs bien supérieures au prix moyen pratiqué dans la commune : environ 10 000 €/m² selon le directeur de l’agence La Forêt à Beausoleil. Les biens disponibles dans ces résidences sont rares. Mêmes tarifs au Riviera Palace, qui, s’il est plus excentré, reste une adresse prestigieuse pour son cachet et son histoire.
Dans le neuf, les prix s’envolent
Quant aux résidences neuves, elles se négocient à prix d’or : autour de 12 000 à 13 000 €/m² selon Lionel Deplanche, avec une poignée de ventes qui dépassent même les 20 000 euros/m2 pour les appartements de standing en étage élevé. Parmi ces programmes d’exception figure la résidence Olympe, signée par le célèbre Jean-Michel Wilmotte et livrée en juin Avenue de Villaine. Elle illustre parfaitement cette envolée des prix dans le neuf. Très prisée, elle met toutefois plus de temps qu’en moyenne à trouver preneur vu le prix pratiqué. « Il nous reste trois biens à commercialiser dont le Penthouse (156 m² habitables + 75 m² de terrasse) à la vente à 4 200 000 euros, soit 26 000 euros le m² », précise Lionel Deplanche. Le négociateur explique que ces derniers temps, les prix espérés de certains programmes ont été réajustés (jusqu’à – 20 % sur certains lots). « Un programme situé sur la Moyenne corniche n’a d’ailleurs jamais vu le jour faute de demande au prix initial. Cette situation a mécaniquement renforcé la valeur de l’ancien, désormais considéré comme plus sûr et attractif à l’achat. Les programmes neufs sont très recherchés, mais ça prouve que les clients connaissent les prix justes », poursuit-il.
Encore des programmes neufs à venir
D’autres programmes neufs sont actuellement en construction. Citons d’abord la Villa Lucet, située avenue Prince Rainier III, sur la moyenne corniche, en face de la station de lavage. Il s’agit d’un projet de démembrement à l’architecture contemporaine développé par Vinci Immobilier. Livraison prévue pour fin 2026. Concernant le 16 Langevin, sur l’avenue du Professeur Langevin, les travaux de construction ont démarré. La Villa 33, sur le boulevard Guynemer, est en cours de commercialisation avant lancement des travaux, tout comme la résidence 2915 avenue Prince Rainier III. Espérons qu’une partie de ces nouveaux logements sera proposée à la location longue durée puisque le constat est unanime : le marché de la location est extrêmement tendu à Beausoleil avec beaucoup plus de demandes que d’offres.
35-40 euros le m² à la location
« La multiplication des Airbnb tend encore davantage le marché : beaucoup de propriétaires optent pour la rentabilité de la location saisonnière, très demandée puisqu’il y a trop peu d’hôtels à Beausoleil et que ceux de Monaco sont plus chers et souvent complets », indique Saidou Bacar. « Cette tension profite toutefois aux investisseurs : comme les locations longue durée sont de plus en plus rares, un appartement mis sur le marché trouve généralement preneur en une dizaine de jours et les loyers augmentent, ce qui améliore la rentabilité des biens sur ce segment », observe de son côté Lionel Deplanche. « On est en moyenne entre 35 et 40 euros le mètre carré », indique-t-il. Un deux pièces de 40 m² se loue ainsi entre 1300 et 1700 euros par mois à Beausoleil.
Maisons, bureaux, parkings : des biens rares
La commune est presque exclusivement composé d’immeubles. Le parc de maisons individuelles est limité et « se concentre sur la Moyenne Corniche, le chemin Romain, le chemin Grima, le boulevard Guynemer et le Tenao », précise Saidou Bacar. Mais in fine, il serait voué à totalement disparaître selon Lionel Deplanche qui explique que comme il n’y a plus de terrains vagues, les maisons sont progressivement rachetées par des promoteurs qui les détruisent pour construire des immeubles. Les parkings sont également des perles rares, ce qui donne lieu à des prix ahurissants. « Nous avons récemment vendu un garage avenue Delphine, derrière le parc Saint-Roman, 120 000 € », cite-t-il en exemple.
Une commune essentiellement résidentielle
L’offre de bureaux est elle aussi restreinte, ce qui semble assez logique dans une ville résidentielle (pour ne pas dire dortoir) comme Beausoleil. « Les locaux professionnels se situent principalement dans le centre — boulevard de la République, avenue Camille-Blanc, avenue d’Alsace — et sont principalement occupés par les professions libérales et des sociétés de services », indique Lionel Deplanche. La commune compte en revanche une quinzaine d’agences immobilières, ce qui n’est pas étonnant vu la solidité et le dynamisme du marché beausoleillois.
