La Chambre immobilière monégasque passe à l’offensive… Dans cette interview, le président Alain Vivalda dénonce les intermédiations immobilières illégales menées par des acteurs non autorisés, en Principauté et hors de la Principauté. Conciergeries, multi family offices, apporteurs d’affaires et intervenants extérieurs continuent en effet d’opérer en dehors de tout cadre légal. Pour contrer ce phénomène, la Chambre annonce désormais passer par la voie judiciaire. Alain Vivalda évoque également la nouvelle loi sur les marchands de biens et les obligations liées à la lutte anti-blanchiment. Il souhaite en parallèle que les conditions pour devenir professionnel de l’immobilier à Monaco soient durcies.
MARCHANDS DE BIENS
Les élus du Conseil national ont voté un projet de loi le 27 juin 2024 régulant la profession de marchands de biens en Principauté. Le texte est très récemment entré officiellement en vigueur. Êtes-vous satisfait du contenu de ce texte ?
Cette législation est enfin là. C’était indispensable. En tant que président de la Chambre immobilière monégasque, je me suis toujours battu sur cette problématique. La multiplicité des marchands de biens, qui étaient, je le rappelle, plus de 300 jusqu’à très récemment, était ridicule. Surtout lorsque l’on sait qu’il y a, au total, en moyenne 400 à 450 transactions par an en Principauté. Ce texte législatif, on l’a attendu très longtemps, mais on l’a eu. Nous sommes donc satisfaits de cette avancée.
Les marchands de biens ont causé beaucoup de tort au marché de l’immobilier monégasque ?
Ils ont fait du mal et du bien. Je n’ai rien de personnel contre les marchands de biens. Certains ont permis la rénovation du bâti existant. Ils ont reboosté le marché en achetant des appartements anciens, mal agencés, et en les remettant au goût du jour. Et tant mieux s’ils ont gagné de l’argent là-dessus. Ce n’est pas le propos. Mais sur 300 marchands de bien, il y en avait peut-être une vingtaine qui effectuaient correctement leur travail. Les avantages fiscaux dont ils bénéficiaient étaient délirants : ils ne payaient pas de droits d’enregistrement, ni de plus-value ni de taxes. Ils ne payaient rien… L’État ne récupérait rien non plus. Vous me direz qu’ils opéraient des travaux et que l’État récupérait de la TVA sur ces travaux ? Mais en réalité, beaucoup ne réalisaient que quelques coups de peinture et ne faisaient pas appel à des entreprises monégasques. Les biens étaient ensuite revendus beaucoup plus chers, ce qui a créé une bulle spéculative
Dans la version finale du texte, l’obligation de réaliser des travaux à hauteur de 5 % du prix d’acquisition du bien pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, a été supprimée. Que pensez-vous de cette décision ?
À mon avis, c’est une erreur. Je le regrette. Lors des consultations que nous avons eues avec le gouvernement et le Conseil national sur ce texte législatif, nous avons toujours soutenu le fait qu’il était nécessaire de conserver ces 5% de travaux en faisant appel à des entreprises monégasques. Les autorités ont peut-être considéré que 5% d’un achat à 3 millions d’euros, c’est faire 150 000 euros de travaux et que c’est trop. Nous considérons que ce n’est pas trop. En plus, cela représentait de la TVA pour l’État. Nous nous sommes battus sur ce point mais les pouvoirs publics et le Conseil national n’ont pas voulu nous suivre. Nous avons cédé pour que le processus législatif avance, mais nous le regrettons.
Les marchands de biens ont toutefois l’obligation de faire une mise aux normes énergétique et électrique…
C’est la moindre des choses, me semble-t-il…
N’y a-t-il pas le risque que cette profession diminue drastiquement car l’incitation fiscale n’est désormais plus assez forte pour qu’ils continuent à utiliser ce régime ?
Avec cette nouvelle législation, il est certain que le nombre de marchands de biens diminuera. Tous ceux qui ne faisaient pas bien leur travail, et ceux qui utilisaient le système pour se loger sans payer de droits d’enregistrement, n’ont plus d’intérêt à le faire. Resteront, je l’espère, les vrais professionnels. A mon sens, l’incitation fiscale ne sera pas problématique. Ce qui est compliqué désormais pour cette profession c’est de trouver des biens à bas prix car les propriétaires qui vendent aujourd’hui leurs appartements ont bien compris qu’il ne fallait plus les brader. Ces professionnels ont un peu tari la poule aux œufs d’or…
En 2020, l’activité de marchands de bien a été considérée comme surreprésentée. Par conséquent, les autorités ne livrent plus d’autorisation, sauf à des Monégasques, et ils sont manifestement très peu nombreux à vouloir faire ce métier. Avec cette réglementation, personne, hormis les nationaux, ne peut devenir marchand de biens à Monaco. N’est-ce-pas tout de même problématique ?
J’imagine que si le nombre de marchands de bien se réduit considérablement, le marché va à nouveau s’ouvrir. Ce sont les autorités qui jugeront selon les besoins.
INTERMÉDIATIONS IMMOBILIÈRES / ACTIONS EN JUSTICE
Dans une interview que vous nous aviez accordée en 2021, vous dénonciez les « intermédiations immobilières ». Vous parliez d’électrons libres – certaines sociétés de conciergeries, des multi family offices, des apporteurs d’affaires, des intervenants extérieurs à Monaco – qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. La situation a-t-elle évolué depuis ?
La situation est toujours similaire et nous le regrettons fortement. La Chambre immobilière est très active sur ce point. Nous n’hésitons pas à prendre toutes les mesures contre ces intermédiaires non autorisés. Je dis bien, non autorisés. Et même s’il faut aller en justice aujourd’hui, nous irons. Dès que nous avons connaissance d’une situation problématique et que nous pouvons apporter une preuve, nous attaquerons. La Chambre immobilière a débloqué des budgets pour cela.
Des procédures sont-elles en cours ?
Une seule. Mais il y en aura d’autres. Encore une fois, nous n’hésiterons pas à aller en justice pour défendre les intérêts de la profession.
Historiquement, la Chambre immobilière monégasque avait-elle déjà mené des actions en justice pour que ces intermédiations immobilières soient sanctionnées ?
Je ne crois pas.
Par rapport à ces démarches judiciaires, êtes-vous suivi par tous les membres de la Chambre immobilière ?
Oui, à 100 %. Cela a été acté par écrit.
Contre qui menez-vous une action en justice ?
Nous la menons contre une société qui n’est pas active dans le domaine immobilier, qui s’est prêtée à de l’intermédiation immobilière sans y être autorisée, et qui a encaissé des honoraires.
Vous menez également des sommations ?
Avec l’aide de nos avocats, nous effectuons effectivement des sommations auprès d’intervenants extérieurs mais aussi auprès d’acteurs locaux, des multi family offices ou encore certaines sociétés de conciergerie qui opèrent illégalement des transactions immobilières.
Comment réagissent ces entités qui reçoivent ces sommations ?
Certaines comprennent et stoppent dès qu’elles reçoivent les lettres de nos avocats. D’autres continuent, et ceux-là, nous irons devant les tribunaux jusqu’au bout. Néanmoins, sur ce sujet, nous regrettons de ne pas avoir plus de soutien et de ne pas être écouté de la part du gouvernement.
Qu’attendez-vous des autorités monégasques ?
Nous demandons qu’il y ait plus de contrôle de la part des autorités. Et que les acteurs concernés fassent le métier pour lesquels ils sont autorisés. Un multi family office qui met en relation un acheteur et un propriétaire, sans passer par une agence immobilière et qui encaisse des honoraires de transaction à la suite de cette vente – de surcroît sur la même base tarifaire que celle des agents immobiliers – c’est illégal. Ces acteurs se permettent de le faire car leur objet social est très vaste. Je ne dis pas que je suis contre les multi family offices ou les sociétés de conciergerie, ces entités amènent une plus-value à Monaco, mais elles doivent rester dans leur domaine de prédilection et ne pas marcher sur les plates-bandes des agents immobiliers. Nous, agents immobiliers, nous ne faisons pas leur métier.
Faudrait-il une nouvelle loi pour lutter contre ces intermédiations immobilières ?
Il n’y a pas besoin d’une nouvelle loi. Il faut que l’État contrôle, sanctionne et retire des autorisations aux acteurs qui ne respectent pas les règles. Il faut également arrêter de mettre des objets sociaux trop larges. Nous ne pouvons pas agir seuls. Nous avons besoin de la force publique. Il faut travailler de concert avec les autorités sur ces sujets fondamentaux et amener enfin de vraies solutions.
Plusieurs mutli family offices ont d’ailleurs été révoqués à Monaco cet été. Faut-il y voir un lien de cause à effet avec ce que vous venez de nous dire ?
Je ne saurais pas vous dire.
Les intermédiations immobilières concernent aussi les banquiers ? Le message s’adresse aussi à eux ?
Il s’adresse à tous ceux qui opèrent des transactions immobilières de manière illégale. Mais à notre connaissance, le banquier peut conseiller un client, accorder un prêt ou accompagner un client devant le notaire, mais ne fait pas de transactions en direct.
Une banque n’a jamais encaissé une commission en ayant mis en relations deux clients ?
Je ne sais pas, en tout cas, je n’en ai pas eu connaissance. Les banques ne sont pas gênantes là-dessus et nous n’avons pas de problèmes avec.
Vous parliez d’intervenants extérieurs hors des frontières monégasques. De qui et de quoi s’agit-il concrètement ?
Des agents immobiliers français ou italiens, originaires de Cap-d’Ail, Marseille, Paris ou Milan ou autres, publient des annonces sur leur site internet pour des biens situés en Principauté. Ils finalisent des transactions immobilières à Monaco et encaissent des commissions. On ne sait même pas où va la TVA des honoraires ? Peut-être l’ont-ils payée en Italie ou en France ? En tout cas, il est certain que Monaco n’encaisse rien. Si l’agent immobilier français, italien, ou anglais passe par une agence immobilière monégasque, il n’y a pas de problème, on fait un accord et on partage la commission. Mais lorsqu’ils opèrent seuls tout le monde y perd. L’État et les agents immobiliers.
Les agents immobiliers monégasques peuvent-ils à l’inverse librement conclure des transactions immobilières en France ?
Non. Nous pouvons uniquement le faire que si nous sommes déclarés et autorisés. Nous pouvons également passer par un intermédiaire français. De même, lorsque nous allons chez le notaire pour une vente en France, nous sommes prélevés à la source de nos honoraires pour payer le fisc. Le notaire nous enlève le montant de l’impôt directement.
Comment la Chambre immobilière agit pour contrer ce phénomène ?
Nous avons fait des démarches assez poussées auprès d’une agence immobilière de Nice, mais également auprès d’une agence de Marseille et italienne qui ont retiré des annonces monégasques de leur site internet. Mon message auprès de tous ces acteurs est clair : la Chambre immobilière est capable d’aller en justice et va défendre les intérêts de la profession et de ses membres. De la même manière que le bâtiment se bat contre des sociétés étrangères non déclarées qui opèrent à Monaco, nous ferons la même chose pour notre profession.
L’État peut-il vous aider sur ce point ?
Bien sûr. Il nous faut l’appui, l’écoute et la compréhension des autorités monégasques. Les notaires pourraient aussi nous apporter une aide. Il faudrait par exemple que les honoraires ne soient pas payés à ces acteurs extérieurs mais le notaire, malheureusement, n’a pas de texte législatif qui lui permette d’interdire ce paiement.
DURCIR LES CONDITIONS POUR DEVENIR PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER
Dans l’interview que vous nous aviez accordée en 2021, vous estimiez également qu’il y avait beaucoup d’amateurisme dans le secteur de l’immobilier à Monaco et qu’il était nécessaire que ce métier se professionnalise davantage. De quelle manière ?
Il faut tout d’abord revoir les licences dormantes, c’est-à-dire les agents immobiliers qui ne font aucun, ou très peu, de chiffre d’affaires mais qui ont toujours une agence physique ou un bureau. Cela nous étonne. Comment font-ils à payer les frais fixes, la garantie financière, à payer l’assurance obligatoire de responsabilité civile professionnelle, à payer la location d’un petit bureau ou de locaux ?
Combien y a-t-il de licences dormantes à Monaco ?
Nous n’en avons aucune idée mais cela existe.
Vous souhaitez également instaurer un numerus clausus sur le nombre de licences immobilières. C’est toujours le cas ?
Bien sûr. En 2021, une ordonnance souveraine avait été établie pour renforcer les critères d’accessibilité à la profession immobilière. C’était déjà une bonne chose. Nous nous sommes aperçus ensuite que ce n’était pas suffisant. En 2023, nous nous sommes donc rapprochés du gouvernement pour élaborer un projet de loi renforçant ces critères. Mais ce texte est depuis en stand-by. Il faudrait qu’il soit de nouveau en discussion. Avoir 150, 160, voire 170 agences immobilières sur un territoire comme Monaco, c’est ridicule et pas sérieux. Surtout lorsque l’on sait qu’il y a 400 à 450 transactions par an. Le risque est aussi de se retrouver face à du dumping sur les honoraires. Ces agents immobiliers qui baissent leur pourcentage d’honoraires car ils sont prêts à tout pour faire une transaction dans l’année, cela nivelle le marché par le bas. C’est aussi de la TVA en moins pour l’État. Nous demandons donc que des solutions concrètes soient trouvées avec le gouvernement et le Conseil national. Nous avons besoin des deux. Ce n’est pas un débat politique. C’est certes dans l’intérêt de la profession, mais aussi dans l’intérêt de Monaco, de son attractivité, et de son sérieux vis-à-vis d’une clientèle internationale.
Ne pourrait-on pas imaginer un diplôme de droit immobilier monégasque ?
Oui. Nous avions commencé à étudier cette possibilité. Mais pour mener à bien cette initiative, nous devons avoir la certitude, qu’ensuite, ce diplôme soit validé par les autorités. Nous ne pouvons pas faire tout, tout seul.
Vous demandiez également qu’une carte professionnelle d’agent immobilier à Monaco soit créée. Est-ce toujours d’actualité
Effectivement. Cela faisait partie des discussions que nous avions eues en 2023 quand nous avions discuté avec le gouvernement du projet de loi visant à renforcer les critères d’accessibilité à la profession. Nous espérons pouvoir reprendre rapidement un dialogue sur tous ces sujets.
LUTTE CONTRE LE BLANCHIMENT
Que pouvez-vous nous dire sur les obligations qui incombent aux professionnels de l’immobilier par rapport à la lutte anti-blanchiment ? Les contrôles se sont-ils intensifiés depuis la publication du rapport Moneyval en janvier 2023 ?
Cela fait depuis plusieurs années déjà que les professionnels de l’immobilier en Principauté sont assujettis et ont de nombreuses obligations et démarches administratives à accomplir. Ces obligations-là, sont connues depuis longtemps. Les 100 membres de la Chambre immobilière monégasque les remplissent donc pleinement. Et nos clients, désormais, se sont adaptés. Ils sont coopératifs.
Ces obligations autour de la compliance représentent-elles une grosse charge de travail supplémentaire pour les agences immobilières ?
Bien sûr. Il ne faut pas oublier que 90% des agences immobilières sont des petites structures composées généralement de 2 à 5 personnes. Nous n’avons pas, comme en banques, des compliance officers dédiés. Ce n’est pas le cœur de notre métier et ce n’est pas notre formation initiale. Les professionnels de l’immobilier ont dû se former à ces questions, et nous nous faisons accompagnés au quotidien par des spécialistes. Tout ceci a évidemment un coût non négligeable.
En ce qui concerne la lutte anti-blanchiment, certains agents immobiliers pointent du doigt la lourdeur des procédures et des difficultés d’utilisation de certains outils ?
Il est vrai que nous avons rencontré des difficultés avec certains outils, notamment GoAml. Le questionnaire STRIX à remplir chaque année est également très complexe. Il y a des dizaines de pages. Nous avons signalé à l’Autorité monégasque de sécurité financière (AMSF) les différents éléments que l’on ne comprenait pas. Nous n’avons pas eu de retour pour l’instant. Je pense qu’il est possible d’améliorer et de faciliter certaines démarches. Nous sommes très volontaires sur toutes ces questions, c’est un dossier majeur pour Monaco, mais il faut aussi aider des petites structures comme les nôtres et rendre le tout plus accessible. Nous n’avons pas les moyens qu’ont les banques. Nous avons d’ailleurs essayé de communiquer et de collaborer avec elles pour éventuellement mutualiser les moyens sur ces questions de compliance, mais elles n’ont pas répondu favorablement.
MARCHÉ DE LA LOCATION TRÈS TENDU
Les agents immobiliers interrogés dans ce numéro décrivent un marché locatif extrêmement tendu, avec une forte demande et très peu de biens disponibles. Est-ce possible de rehausser le stock de biens disponibles à la location à Monaco et si oui, comment ?
Il est évident que si nous parvenions à accroître le nombre de biens disponibles à la location, cela permettrait de mieux réguler le marché. De la même manière que les promoteurs immobiliers ont construit ces dernières années de grands appartements pour répondre à des besoins spécifiques, il serait peut-être judicieux de les inciter à développer des projets immobiliers dédiés à la location. Encore faut-il trouver des terrains disponibles, ce qui, comme vous le savez, n’est pas une tâche facile en Principauté. Des études de marché pourraient donc peut-être être lancées pour évaluer cette opportunité.
D’autres pistes seraient à explorer ?
Pourquoi pas modifier certaines ordonnances de quartier, faciliter les surélévations des bâtiments anciens, ou bien restructurer des appartements dans certains immeubles.
