Le marché immobilier Saint-Jeannois est dominé par des villas prestigieuses aux jardins luxuriants. Les prix vertigineux réservent la commune à une clientèle très internationale et triée sur le volet, dans laquelle 80 % des propriétés sont des résidences secondaires. Mots d’ordre : prestige, calme et confidentialité.
Surnommée, la « péninsule des milliardaires », Saint-Jean-Cap-Ferrat est une presqu’île idyllique lovée entre Villefranche-sur-Mer et Beaulieu-sur-Mer. Entourée par la Méditerranée, elle offre des paysages pittoresques entre criques rocheuses et plages de sable. A peine plus grande que la Principauté (2,48 km² de superficie), la commune française est bien moins peuplée, totalisant 1 400 habitants (contre plus de 38 000 à Monaco).
80 % des biens sont des villas
Et pour cause, à Saint-Jean-Cap-Ferrat, les immeubles sont bien plus rares. Les villas (il en existe plus de 500) représentent 80 % des biens immobiliers de la commune : il s’agit de propriétés somptueuses aux jardins soignés comprenant des pins d’Alep, des oliviers, des palmiers… Résultat d’une histoire marquée par son succès auprès des ultra-riches. Aristocrates et célébrités internationales s’y sont succédés, chacun tachant de se construire une demeure plus somptueuse et plus grandiose que l’autre. Nombre de ces maisons sont d’ailleurs historiquement marquées par le style Belle Époque, typique de la région, bien que la plupart aient été rénovées et comprennent toutes les prestations haut de gamme d’une villa contemporaine. Parmi les plus célèbres, on retrouve la villa Ephrussi de Rothschild, un joyau architectural, désormais propriété de l’Académie des beaux-arts et qui a participé d’ailleurs à la finale de l’émission « Le monument préféré des Français ». « Bien que Saint-Jean-Cap-Ferrat soit dominé par des propriétés anciennes, quelques constructions modernes commencent à émerger sur le Cap Ferrat », précise Adrien Camellini, directeur de l’agence Dumas immobilier.
15 819 euros le m²
Assez logiquement, les prix pratiqués à Saint-Jean-Cap-Ferrat sont ahurissants. En 2024, la commune est devenue la deuxième plus chère de France, se plaçant juste derrière Ramatuelle (dans le Var). Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), le prix moyen au m² s’élève à 15 819 euros, mais il peut aller bien au-delà. « La plupart du temps, nous sommes situés entre 15 000 et 30 000 euros le m². Mais les villas de prestige sur la Pointe Saint-Hospice ou le Cap Ferrat, qui sont les quartiers les plus prisés pour les vues imprenables qu’ils offrent sur la Méditerranée, peuvent atteindre 60 000 euros le m² », note Adrien Camellini. En 2019, la villa des Cèdres, l’une des plus remarquable de la commune, d’une superficie de 18 000 m², s’est vendue plus de 200 millions d’euros à un milliardaire ukrainien.
Le village est plus « abordable »
L’agent immobilier précise que le quartier de Passable est lui aussi très recherché pour son intimité et son accès à la plage. Pour les acheteurs cherchant une adresse un peu plus accessible, il conseille le centre du village, notamment l’Avenue des Fleurs et ses alentours. A titre d’exemple, un appartement meublé de 50 m² comprenant deux chambres et une terrasse au 1er étage d’une résidence avec piscine y est actuellement en vente à 650 000 euros, soit à 13 105 euros le m². Partout, la demande est conséquente et les offres rares. Quant aux quelques terrains restants, ils sont pour la plupart protégés, ce qui contribue à la stabilité des prix. « Actuellement, quelques propriétés intéressantes cherchent tout de même preneur », affirme le directeur de l’agence Dumas.
Des propriétaires fortunés et internationaux
On le sait, les stations balnéaires concentrent davantage de résidences secondaires que les autres (47 % en moyenne au niveau national). Mais à Saint-Jean-Cap-Ferrat, le ratio est impressionnant. 80 % des propriétés sont des résidences secondaires, ce qui signifie que seul 20 % de propriétaires utilisent leur bien comme résidence principale. Vu les prix pratiqués, ces derniers sont logiquement très internationaux. La péninsule attire une clientèle composée principalement d’Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), c’est-à-dire d’acheteurs extrêmement fortunés venant d’Europe, des États-Unis, du Moyen-Orient et d’Asie. La proximité avec Monaco et l’aéroport international de Nice renforce l’attractivité de Saint-Jean-Cap-Ferrat pour ces acheteurs, qui apprécient aussi de pouvoir compter sur une totale confidentialité. Quant au marché locatif, « il est principalement tourné vers des locations de luxe à court terme » explique Adrien Camellini.
Le calme : atout ou défaut ?
Éloignée du tumulte des grandes stations balnéaires, la ville offre un cadre de vie exceptionnel, tout en ayant réussi à conserver une tranquillité totale. « Il n’y a pas du tout le côté festif que l’on peut trouver à Saint-Tropez par exemple », souligne le directeur. L’offre de services et de commerces de proximité y est ultra limitée et pendant la basse saison, la commune est particulièrement calme, voire déserte. Un calme perçu comme un avantage ou un inconvénient selon les préférences de ses résidents. Ceux qui n’y habitent qu’une partie de l’année sont ravis, et ils sont nombreux… Quant aux rares résidents permanents et/ou natifs de la ville, ils regrettent que la commune soit devenue « une cité-dortoir réservée aux ultra-riches ».
Quoi qu’il en soit, Saint-Jean-Cap-Ferrat est un havre de luxe et d’exclusivité où le marché immobilier est aussi prestigieux que tendu. Si l’on a les moyens et la patience d’attendre une opportunité, y investir dans la pierre semble être un placement sûr en raison de son positionnement unique et d’une réputation de longue date qui semble immuable.
