Après des années d’abus, une nouvelle loi encadre désormais le métier de marchands de biens en Principauté. Les agents immobiliers s’en réjouissent mais s’inquiètent tout de même pour la pérennité de cette profession.
C’est un soulagement collectif… Tous les agents immobiliers s’accordent à le dire : la loi récemment entrée en vigueur pour encadrer la profession de marchands de biens était une nécessité absolue. La première vertu de ce texte sera d’abord et avant tout d’en limiter le nombre : « Ce qui a poussé les autorités à agir, c’est l’explosion du nombre de marchands de biens à Monaco. Il y a quelques années, on pouvait voir deux ou trois sociétés de marchands de biens obtenir une autorisation d’exercer au Journal Officiel chaque semaine, sans compter ceux qui étaient en nom personnel, rappelle Nicolas Croesi, négociateur chez Miells Christie’s. On en était arrivé à un stade où certains clients lambdas s’improvisaient marchands de biens, bien souvent sans connaître ce métier. C’était devenu totalement fou. Il n’est pas évident de trouver un bien réellement adapté à cette activité, c’était purement spéculatif. » Selon ce professionnel, le processus législatif a toutefois été long, et le gouvernement a trop attendu avant de fermer les autorisations d’exercer.
« Il y avait un vrai vide juridique »
Au-delà du nombre, c’est l’absence de contraintes et d’encadrement de cette profession qui provoquait la colère des agents immobiliers. « C’était une anomalie selon moi qu’elle ne soit pas encadrée, alors que toutes les professions à Monaco, à ma connaissance, le sont, souligne Florian Valeri, directeur de Valery agency. Il y avait un vrai vide juridique. On ne peut pas s’improviser marchand de bien, c’est un métier. Si certains sont de vrais professionnels bien structurés, d’autres le sont nettement moins et l’ont fait pour des raisons qui n’avaient rien à voir avec l’objet social de leur activité. »
« Réduire la spéculation excessive »
Pour Eugenia Petrini à la tête de l’agence Petrini exclusive real estate Monaco, les nouvelles obligations et le cadre plus strict aura une autre vertu : réduire le nombre de marchands de biens opérant de manière spéculative. « En imposant des garanties financières et des obligations de mise aux normes, la loi vise à éliminer les acteurs opportunistes qui profitaient des failles du système pour réaliser des profits rapides sans véritable investissement dans la qualité des biens, indique-t-elle. La nouvelle réglementation devrait également réduire la spéculation excessive qui a contribué à l’inflation des prix de l’immobilier, rendant le marché plus accessible aux acheteurs locaux et résidents permanents ». Jean-Yves Le Graverend, qui dirige l’agence John Taylor en Principauté, estime de son côté que les marchands de biens devraient désormais « être plus dissuadés à bloquer des appartements pendant des années. »
Une incitation fiscale désormais trop faible ?
Le vote de cette loi a tout de même suscité quelques doutes et mécontentements. Certains agents immobiliers craignent en effet que beaucoup de marchands de biens abandonnent la profession, car les avantages fiscaux ne seraient plus suffisamment attractifs pour qu’ils se soumettent aux contraintes édictées dans le nouveau texte. « Actuellement, un marchand de biens qui opère via une structure professionnelle, comme une SARL (ce qui est le cas des marchands de biens les plus importants), bénéficie d’une réduction de 50 % sur les droits de mutation. Cela signifie qu’une SARL, qui paie normalement 7,5 % de droits d’enregistrement, paierait 3,75 % dans ce cas. Il faut rappeler néanmoins, que si l’achat était réalisé sous le régime normal, en nom propre ou en société civile ce taux serait de 4,75 %. La différence entre ces deux options n’est donc que de 1 %. Pour cette économie minime, est-il vraiment intéressant de prendre le risque de ne pas pouvoir revendre dans les trois ans et de gérer une structure plus coûteuse ? À mon avis, non, indique Florian Valeri. L’avenir le dira, mais je pense qu’il y a un risque que certains marchands de biens cessent d’opérer en tant que tels et se tournent vers des sociétés civiles ou patrimoniales. Ma crainte est donc que l’incitation fiscale ne soit plus assez forte pour qu’ils continuent à utiliser ce régime. » Cette nouvelle législation réduisant leurs marges, des marchands de biens se sont d’ailleurs pressés de conclure des opérations avant la date butoir de l’entrée en vigueur de la loi.
Rouvrir le statut de marchands de biens
Selon certains professionnels, il serait également nécessaire de rouvrir le statut de marchands de biens (considéré comme surreprésenté, depuis 2020). La profession étant désormais encadrée, des agents immobiliers suggèrent en effet que de nouvelles autorisations soient accordées, tout en les retirant aux marchands de biens inactifs. « Il est scandaleux que de nouveaux marchands de biens ne puissent pas accéder au marché. A présent, la profession est encadrée. L’État devrait ainsi autoriser de nouveaux acteurs à pouvoir faire ce métier tout en faisant néanmoins un tri entre ceux qui sont actifs et compétents, et ceux qui sont inactifs et qui n’ont pas réalisé d’opérations depuis longtemps. Et je suis convaincue qu’ils sont nombreux, suggère Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli real estate. Il serait sans doute opportun de retirer le statut à ceux qui n’ont conclu aucune opération depuis deux ou trois ans, tout en donnant la possibilité à ceux qui le souhaitent de tenter leur chance. Actuellement, ceux qui détiennent ce statut sont en situation de monopole sur le marché. »
Pourcentage de travaux imposés : une suppression qui fait débat
Un autre point a également fait grincer des dents certains professionnels mais aussi la Chambre immobilière monégasque (voir interview d’Alain Vivalda par ailleurs) : le projet de loi prévoyait l’obligation de réaliser des travaux à hauteur de 5 % du prix d’acquisition du bien. Cette obligation a finalement été supprimée dans la version finale du texte, les élus considérant cette exigence inadaptée à la réalité du marché immobilier. Une décision que regrette Kate Dorfman qui estimait même « qu’un taux de 10 % » aurait dû être imposé. Même constat pour Florian Valeri : « Je regrette aussi, le fait qu’un minimum de travaux n’ait pas été imposé (en dehors de la conformité électrique), ce qui aurait permis de manière plus systématique une modernisation du parc immobilier. »
