Fiscalité très avantageuse, cadre de vie, sécurité, ou encore stabilité du régime politique sont les principaux atouts qui attirent investisseurs et clientèle fortunée en Principauté. Le marché monégasque condense toutefois quelques défauts, notamment un parc immobilier vieillissant et des surfaces relativement petites par rapport à la demande. Tour d’horizon des atouts et des handicaps du micro-marché le plus cher au monde.
Pourquoi de très grandes fortunes mondiales ont-elles décidé de poser leur valise en Principauté ? Assurément, le “lifestyle” azuréen, le climat méditerranéen, la sécurité qui règne à Monaco et le système de santé et scolaire de haut niveau, y sont pour quelque chose… La taille du pays permet également d’offrir une véritable culture de l’accueil au niveau des services de l’État et des administrations. Une proximité manifestement très appréciée des clients. Mais c’est aussi, sans surprise, la fiscalité très avantageuse qu’offre le pays qui fait du territoire monégasque un aimant à personnes très aisées. En Principauté en effet, il n’y a ni impôt sur le revenu, ni impôt sur la fortune, et aucun droit de succession. La législation fiscale monégasque ne prévoit pas non plus d’impôt direct sur le foncier, ni d’impôt sur les plus-values, ni imposition des revenus locatifs, ni taxations indirectes à l’instar des taxes foncière ou d’habitation présentes dans de nombreux autres pays (y compris des pays à fiscalité privilégiée) (1). A l’échelle planétaire, d’autres lieux présentent des atouts relativement similaires à la Principauté dans ce domaine, notamment Dubaï, Singapour, ou encore Hong Kong, mais en Europe, c’est incontestablement Monaco qui cumule tous ces atouts.
Un marché hermétique aux crises internationales
Autre avantage essentiel qui aiguise les appétits des acheteurs : c’est la rentabilité immobilière. Dans de nombreux classements, la Principauté est considérée comme le pays à l’immobilier le plus cher au monde, très loin devant Hong Kong, New York, Tokyo ou Genève. Elle distance également très largement Paris, considérée comme la ville la plus chère de France. Ce jackpot immobilier est tout particulièrement vrai pour les personnes qui ont acheté un bien il y a plusieurs décennies et qui voient aujourd’hui leur appartement se chiffrer à des sommes stratosphériques par rapport au prix d’achat initial. Rien que sur une décennie, le différentiel est saisissant : le prix moyen du m² qui frôle les 51 000 euros en 2022, était, dix ans plus tôt, d’environ 29 800 euros (source IMSEE). Autre constat : même en cas de crise internationale majeure, le marché monégasque n’a jamais subi une baisse significative des prix. « Si l’on regarde les crises majeures sur ces vingt dernières années, notamment la crise des subprimes, mais aussi le Covid, et en ce moment, la crise inflationniste européenne, on constate que les pays voisins ont subi une vraie décroissance sur les prix de l’immobilier, de l’ordre de 10 à 20 % selon les crises. Alors qu’à Monaco, en temps de crise, on observe certes un volume de transactions légèrement en baisse, en revanche, les prix se maintiennent systématiquement. Cela vient encore renforcer l’image de solidité du marché de l’immobilier à Monaco », indique Florian Valeri directeur de Valeri Agency. Une des raisons de cette solidité du marché monégasque est le décalage entre l’offre très rare et la demande qui reste toujours très soutenue.
Un régime politique stable qui rassure
L’un des gros avantages de la Principauté « que l’on oublie souvent » d’ailleurs selon Florian Valeri, c’est son régime politique. « La stabilité de la monarchie constitutionnelle offre des garanties sur le long terme aux investisseurs. C’est une véritable force par rapport à des marchés comme la France ou l’Italie où l’on ne sait jamais à quelle sauce on va être mangé en fonction des élections, en particulier au niveau fiscal, élément qui intéresse principalement les investisseurs », indique ce professionnel. Toutefois, plusieurs acteurs locaux de l’immobilier nous ont également assuré que des investisseurs hésitent actuellement à concrétiser leur achat. La cause ? Beaucoup attendent de voir le virage que va prendre Monaco par rapport à deux points fondamentaux : le verdict du rapport Moneyval en matière de lutte contre le blanchiment, et le potentiel accord d’association entre Monaco et l’Union européenne avec la crainte que le modèle social et économique monégasque soit bouleversé. La récente annonce d’une suspension des négociations entre Bruxelles et Monaco devrait donc rassurer les acheteurs.
Parc vieillissant : une clientèle obligée de faire des concessions
Cependant, tout n’est pas parfait dans le marché de l’immobilier monégasque. Une partie du parc immobilier a été construit dans les années 70/80 — et une autre partie, bien avant encore — et offrent ainsi des prestations assez vieillissantes. Beaucoup d’habitations ne disposent pas non plus de parkings privatifs ou d’ascenseurs. « Je ne vous cache pas qu’il y a des biens que l’on est plus ou moins fiers de montrer… », nous confie d’ailleurs un professionnel. « Lorsqu’ils effectuent les premières visites, la déception des clients néophytes qui découvrent le marché de l’immobilier monégasque est quasiment systématique, rajoute de son côté Florian Valeri. Compte tenu des prix au m² qui sont, sans aucun débat, les plus élevés au monde, ils s’attendent à avoir des prestations exceptionnelles. Or, ce n’est pas toujours le cas. Nous devons leur expliquer pourquoi les prix sont si chers à Monaco. C’est essentiellement en raison de l’offre extrêmement rare et de la demande qui reste très soutenue. Ils le comprennent très facilement. Pour autant, malgré les budgets parfois illimités qu’ils peuvent mobiliser, ils doivent souvent faire des concessions sur leur recherche. Ils ont parfois du mal à l’accepter. » Quels types de concessions doivent-ils justement faire ? « Sur la taille des biens, le standing de l’immeuble, l’absence de plusieurs places de parking, ou bien encore sur la vue qui n’est pas celle de carte postale qu’ils imaginaient…, répond ce professionnel. Notre travail en tant qu’agent immobilier est donc de faire en sorte qu’ils priorisent leurs critères pour pouvoir les orienter au mieux dans leur recherche. » Pour mieux répondre à cette clientèle aussi aisée qu’exigeante, les promoteurs immobiliers ont d’ailleurs tous décidé de construire parmi les grandes réalisations de très vastes unités avec des prestations ultra haut de gamme.
Divertissement et expériences culinaires : « Monaco a rattrapé certaines capitales européennes »
La clientèle monégasque est à 90 % européenne, majoritairement composée de Britanniques, de Suisses, de Belges, d’Italiens, de Français ou encore de Néerlandais. Ce que ces nationalités apprécient tout particulièrement, c’est le lifestyle offert par Monaco. Offre culturelle de qualité, restaurants étoilés, bars et boîtes de nuit… La Principauté et la Société des Bains de Mer en particulier, ont mis le paquet ces dernières années dans ces domaines. « En termes de divertissement ou d’expériences culinaires, nous avons rattrapé certaines capitales européennes. Cela rajoute de l’attrait pour la Principauté », estime Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco. La proximité des plages et des stations de ski, le tout dans une région où il fait beau 300 jours par an, complète cet attrait pour Monaco par rapport à d’autres pays potentiellement concurrents comme Dubaï, pays dans lequel les températures très élevées la moitié de l’année sont une vraie contrainte. « Six mois par an, vous ne pouvez pas vous déplacer en extérieur tellement il y fait chaud. Il s’avère donc très compliqué d’y habiter », rajoute Jean-Yves Le Graverend. Petit plus non négligeable : « La vie quotidienne à Monaco est moins chère qu’à Paris ou en Suisse », note enfin Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli Real Estate.
(1) Les droits de mutations constituent, exception faite des perceptions de TVA réalisées sur la vente d’immeubles neufs, le seul prélèvement de l’Etat dans le domaine immobilier.
