POLITIQUE/Le 20 juin, le conseil national a voté une proposition de loi dont la vocation est de stopper la disparition du secteur protégé. Ce texte tente de relever un double défi : maintenir des appartements à loyers modérés pour les Monégasques et les enfants du pays, tout en garantissant une rentabilité économique aux propriétaires et aux promoteurs immobiliers. Pari réussi ?
C’est un sujet qui déchire locataires et propriétaires depuis de nombreuses années. Et qui a toujours fait l’objet de vifs échanges au conseil national. Le secteur protégé a de nouveau été au centre des débats le 20 juin lors d’une séance législative… Pour comprendre pourquoi ce sujet déchaîne les passions, un petit rappel historique s’impose. Après la seconde guerre mondiale, dans une période où les finances publiques étaient exsangues et le pays en panne de logements, il a été demandé aux propriétaires d’immeubles construits avant le 1er septembre 1947 de fournir un « effort d’après guerre ». Cet effort repose sur deux points essentiels : d’une part, réserver ces logements aux Monégasques et aux enfants du pays ; d’autre part, bloquer les loyers de manière à ce qu’ils demeurent à des prix accessibles pour ces catégories de population. Sauf qu’au fil des décennies, ce mécanisme a de plus en plus déplu aux propriétaires, ces derniers n’étant pas autorisés à louer leurs biens aux tarifs très avantageux du secteur libre. Lassés de devoir endosser un rôle social dans un pays très prospère, ils se sentent floués dans leur droit de propriété…
« 50 appartements par an disparaissent »
Au-delà de la colère des propriétaires, les locataires aussi grincent de plus en plus des dents. La cause ? D’année en année, le nombre d’appartements appartenant au secteur protégé se réduit considérablement. Pour deux raisons essentiellement : les immeubles contenant ces habitations à loyers modérés sont peu à peu détruits et remplacés par de nouvelles opérations immobilières. Et il n’est pas rare non plus que les propriétaires — ou leur famille — souhaitent occuper eux-mêmes leurs propres appartements. Résultat : « En moyenne, au moins 50 appartements de ce secteur disparaissent chaque année », estime la majorité Priorité Monaco ! du conseil national. Autre problème majeur : le manque d’appartements domaniaux oblige les Monégasques à se reporter (par défaut pourrait-on dire) sur ce secteur protégé. « Chaque appartement appartenant à ce secteur d’habitation recueille plus d’une cinquantaine de candidatures. Il est devenu fréquent que, parmi ces candidatures, figurent plus d’une dizaine de Monégasques pour un même bien, constate Franck Lobono, président Primo! de la commission logement. Fort logiquement, l’accroissement du nombre de Monégasques logés dans le secteur protégé affaiblit considérablement les chances, pour les enfants du pays, de pouvoir disposer d’un logement à loyer modéré, car ils bénéficient d’un rang de priorité inferieur. » L’augmentation exponentielle des loyers dans le secteur libre n’arrange pas l’affaire et accentue encore plus le départ des enfants du pays…
« Destruction programmée »
Pour endiguer ce que la majorité Priorité Monaco ! appelle « la destruction programmée du secteur protégé » le groupe a donc déposé sa proposition de loi n° 239 (1). Un texte qui cherche à contenter tout le monde. Aussi bien les locataires, les propriétaires que les promoteurs immobiliers. Son ambition est de trouver un équilibre — il faut le dire très complexe — entre l’aspect social pour les locataires, et la rentabilité économique pour les propriétaires. Que prévoit alors concrètement cette proposition de loi ? Premier point important, favorable aux locataires : lorsqu’un ou plusieurs logements du secteur protégé sont démolis, le futur projet de reconstruction devra contenir le même nombre d’appartements que ceux qui ont été détruits. L’avantage de cette mesure est à la fois quantitatif (puisque le même nombre d’appartements à loyers modérés sera maintenu) et qualitatif, car les appartements seront totalement neufs. Précision importante : si les nouveaux locaux d’habitation sont construits aux frais du promoteur, ils seront en revanche cédés à l’Etat sans que celui-ci n’ait à verser une somme d’argent pour ce transfert de propriété.
Rentabilité économique ?
Selon Primo !, le fait que l’Etat devienne propriétaire de ces logements présente trois avantages. Cela garantit d’abord « que le bien sera loué durablement et à un loyer abordable ». Cela permet également d’évincer « le risque lié à la cession du bien et à l’exercice du droit de reprise par le nouveau propriétaire ». Et enfin, cela « libère » le propriétaire privé « des contraintes inhérentes à la location d’un bien sous le régime du secteur protégé. » Voilà pour ce qui est de l’Etat et des locataires… Qu’en est-il alors des propriétaires et des promoteurs ? Comment leur garantir une rentabilité économique ? La proposition de loi suggère une piste : en contrepartie des logements à loyers modérés reconstruits par les promoteurs (à leurs frais), l’Etat devra les autoriser à reconstruire un immeuble d’une hauteur plus importante (et sans payer la compensation financière normalement versée à l’Etat en cas de surdensification). L’ajout d’un volume de construction présente un intérêt majeur selon la majorité : au moins la moitié des appartements du futur immeuble appartiendront en effet au secteur libre. Les propriétaires verront donc leur droit de propriété enfin reconnu et respecté avec tous les avantages pécuniers qui en découlent étant donné le prix très élevé du m2 à Monaco.
« Maintenir une mixité sociale »
Pour la majorité Primo !, ce texte présente donc quatre avantages majeurs : « On maintient le secteur protégé pour loger les Monégasques et les enfants du pays. On rend aux propriétaires leur plein droit de propriété dans les nouvelles constructions surélevées. On fait jouer à l’Etat son rôle social, en tant que propriétaire des futurs appartements protégés. Et enfin, on permet le maintien des opérations immobilières, qui restent rentables compte tenu des prix pratiqués à Monaco. C’est un texte duquel chacun sort gagnant », résume Franck Lobono. Le président du conseil national, Stéphane Valeri en est également convaincu. Ce texte va permettre « de stopper purement et simplement » la disparition de ce secteur d’habitation. Et il permettra d’endiguer « le départ inéluctable » d’une grande partie des enfants du pays, « qui sont parfois dans des situations de logement indignes de la Principauté. Maintenir une mixité sociale à Monaco est primordial. Il ne faut pas que la Principauté devienne seulement un “resort” pour riches étrangers de passage, mais demeure un vrai pays avec une population stable, attachée à la Principauté ».
Les propriétaires lésés ?
Mais ce texte a soulevé aussi de nombreuses inquiétudes. L’élu Jacques Rit du groupe Horizon Monaco — bien que votant en faveur du texte qu’il a jugé audacieux — s’est notamment demandé si les propriétaires ressortiront véritablement gagnant après une telle évolution législative ? Même crainte pour Béatrice Fresko-Rolfo qui a voté (et elle est la seule) contre cette proposition de loi. L’élue a jugé que demander à un propriétaire de financer la reconstruction d’un immeuble dont la moitié « ne lui appartiendra pas », pose un problème de rentabilité. « Il faut que le propriétaire ait envie de faire cette opération et y trouve son compte. Quel investisseur, en fait quel promoteur, va payer un juste prix au m2, s’il doit en donner l’équivalent à l’Etat ? J’ai le sentiment que nous allons au-devant de grands risques politiques en touchant une fois de plus au droit de propriété. Le monde nous regarde, les investisseurs aussi », a prévenu Béatrice Fresko-Rolfo.
« Ne vous attendez pas à une discussion facile »
Du côté du gouvernement, on reste pour l’heure prudent. Le ministre d’Etat Serge Telle a d’abord assuré que préserver le secteur protégé « est aussi une préoccupation » de l’Exécutif. « Il n’y a pas un Conseil national qui serait social et un gouvernement qui ne le serait pas. C’est un sujet sur lequel on réfléchit. Il faudra trouver un équilibre extrêmement ténu entre le droit de propriété et le besoin de garder un secteur dans lequel les locataires seront protégés. C’est un équilibre difficile qui posera un certain nombre de difficultés. Il y a des risques juridiques évidents. Il faudra compléter cette proposition de loi par un certain nombre de dispositions. » Une petite phrase qui laisse a priori entendre que le gouvernement devrait donner une suite positive à cette proposition de loi. En revanche, « ne vous attendez pas à une discussion facile », a conclu Serge Telle. Sur dernier ce point, personne ne le contestera…
_Sabrina Bonarrigo
(1) Proposition de loi relative à la sauvegarde et à la reconstruction des locaux à usage d’habitation relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, modifiée.
