INTERVIEW/Comment l’Etat monégasque a-t-il négocié avec son partenaire privé, le groupement de l’Anse du Portier, l’urbanisation de cette extension territoriale ? Le conseiller pour les finances Jean Castellini revient sur les coulisses du deal.
Pourquoi avoir choisi initialement le principe d’un financement 100 % privé ? Quel est le montage juridico-financier finalisé ?
Les principes généraux des aspects financiers de cette opération doivent être analysés en ayant à l’esprit qu’il a été opté pour une solution financée à 100 % par le titulaire qui se rémunère sur la base de droits à bâtir qui lui sont consentis par l’Etat sur une parcelle qu’il réalise et lui donne. De ce fait, le titulaire avance les frais de réalisation de l’infrastructure et ne commencera à être rémunéré qu’à compter de la vente des droits à bâtir.
Ce qui implique quelles contreparties financières pour l’Etat ?
La part revenant à l’Etat sur cette opération a donc été négociée en utilisant des modèles mathématiques complexes dans lesquels ont été introduits des paramètres constitués principalement des coûts de construction au sens large, des coûts financiers en particulier de portage entre le moment où les dépenses sont effectuées et celui où le titulaire perçoit des recettes, et des estimations de ventes des immeubles réalisés par le titulaire.
De ces simulations ont pu être déduits les bénéfices réalisés par le titulaire et la part qui devrait équitablement revenir à l’Etat et ensuite la valorisation des aménagements publics souhaités par l’Etat en dehors de ceux nécessaires au fonctionnement des parties privatives, le solde étant constitué de ce qui a été dénommé la soulte.
Concrètement, quels sont les équipements publics négociés dans le cadre du traité ?
Ils sont constitués de surfaces bâties et non bâties suivantes publiques : une extension du Grimaldi Forum, un parking public, un port de plaisance, un parc accessible au public, et une promenade en bord de mer tout au long du nouveau quartier. D’autres cheminements et places publiques situés entre les composantes de ce quartier sont prévus mais, également des équipements techniques tel qu’une virole d’accès au quartier, un bassin d’orage, et des galeries techniques et locaux pour les sociétés concessionnaires.
C’est tout ?
Eu égard aux frais financiers importants générés par le mode de réalisation supporté par le titulaire selon le modèle susvisé, il a été préférable de ne pas multiplier les aménagements publics mais de préférer recevoir le reste de la part considérée comme devant revenir à l’Etat sous forme de soulte, qui pourra ainsi être utilisée pour la réalisation d’équipements publics dans les autres quartiers de la Principauté où le mode de réalisation permettra pour le même montant d’obtenir des surfaces réalisées beaucoup plus importantes.
On parle d’une soulte de 400 millions d’euros ?
Le montant de la soulte résultant de cette méthode au terme des négociations a été arrêté à la somme 400 millions d’euros. Elle sera versée selon un échéancier mentionné dans le traité avec l’Etat, forfaitisée afin que l’Etat ne subisse pas les aléas de la réalisation de cette opération ; dans la même logique que celle qui a consisté à en faire assurer le financement par le titulaire.
Fin 2008, en raison de la crise financière et économique internationale, le prince avait décidé d’arrêter le projet d’extension en mer de l’époque. Une telle hypothèse peut-elle se reproduire aujourd’hui ?
A l’époque, le retrait du projet se justifiait avant tout par des incertitudes environnementales, qui ne sont plus d’actualité aujourd’hui. Il n’y a donc aucune raison d’envisager un report du projet actuel.
