Les agents immobiliers monégasques constatent actuellement un léger ralentissement des ventes. En cause : la hausse des taux d’intérêt et l’explosion du prix des matières premières. Mais pas que… Le virage que va prendre Monaco par rapport à Moneyval et aux négociations avec l’Union européenne a également fait douter les acquéreurs.
Depuis des mois, la mobilisation est générale à Monaco. Pour répondre aux exigences du comité Moneyval en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, la Principauté est contrainte de multiplier les actions pour éviter un scénario catastrophe : celui d’atterrir sur une liste grise de l’OCDE. Une telle décision — que l’exécutif monégasque se refuse à imaginer — porterait en effet un coup réputationnel majeur à Monaco. Et manifestement, la clientèle immobilière monégasque suit aussi de près ce dossier avant de concrétiser un achat. « Beaucoup de clients attendent effectivement de voir le virage que va prendre Monaco par rapport à ce point fondamental », nous confirme un professionnel du secteur.
« Cette suspension des négociations va sans douter rassurer les investisseurs »
Même constat pour l’accord d’association entre Monaco et l’Union européenne. Bien qu’une suspension des négociations ait été récemment annoncée par le gouvernement, il était question pendant de longs mois qu’un accord soit scellé avec Bruxelles avant la fin de l’année 2023. Une échéance qui a manifestement fait douter les investisseurs. « Car avec un potentiel accord d’association avec l’Union européenne, le régime politique ne va pas changer, mais certaines décisions pouvaient probablement bouleverser le modèle social et économique monégasque, rajoute un agent immobilier. Cette récente suspension des négociations va donc sans douter rassurer les investisseurs sur la stabilité politique de Monaco. »
« La hausse des taux d’intérêt alourdit la charge de financement »
Moneyval et l’Europe ne sont pas les seules raisons expliquant un léger ralentissement sur la partie vente. Deux autres explications sont avancées par les agents immobiliers. Tout d’abord, sans surprise, la hausse des taux d’intérêt qui « ont retrouvé un niveau, certes normal, mais auxquels la clientèle n’était plus habituée. Cette hausse alourdit ainsi la charge de financement, rajoute l’un d’eux. La deuxième raison est que les marchés financiers sont en très bonne santé depuis le post Covid. Par conséquent, ils apportent des rendements très intéressants alors que l’immobilier, sur le court terme, a du mal à se hisser à ces niveaux de performance. » Pour autant, malgré ce ralentissement, pas d’inquiétude majeure parmi les professionnels. Tous assurent que la demande de clients souhaitant se relocaliser en Principauté reste très forte. Et que beaucoup de nouveaux arrivants passent d’abord par la case location avant de concrétiser un achat.
Le marché de la location, porte d’entrée vers l’achat
« La plupart des clients commencent effectivement par louer pour se rendre compte de la vie dans un quartier. Cela leur laisse le temps de trouver le bon bien », résume Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco. Même constat pour Florian Valeri, directeur de Valeri Agency. « La démarche majoritaire que l’on observe est de commencer par de la location, pour ensuite, au bout de deux ou trois années — si la famille décide de se sédentariser à Monaco — de passer à un possible investissement par l’achat. Cette phase de location permet aux personnes de s’acclimater à la Principauté, de connaître davantage les différents quartiers, et de prioriser leurs critères de recherches pour ensuite s’établir sur du long terme », confirme le jeune homme qui reste donc confiant sur le « moyen terme ».
Explosion du coût des matières premières : un impact sur les marchands de biens ?
Qu’en est-il des marchands de bien en Principauté qui ont fortement contribué ces dernières années à faire vivre le marché immobilier monégasque ? Selon les professionnels interrogés par l’Obs’, pour eux aussi, un véritable ralentissement de leur activité a été constatée. Là encore, la première raison est que les coûts de financement d’un bien immobilier sont désormais beaucoup plus importants en raison de la hausse des taux d’intérêts. Cela vient donc réduire leur marge. « La deuxième raison est que les coûts des matières premières ont explosé. Par conséquent, les coûts de rénovation des biens grimpent également, constate un professionnel. Enfin, les marchands de biens sont tellement nombreux en Principauté qu’il y a une énorme concurrence pour sourcer les produits qui sont à des prix intéressants. Aujourd’hui, il est donc beaucoup plus compliqué pour un marchand de bien de trouver des opportunités qui en valent la peine. Tout ceci fait qu’il y a un vrai ralentissement sur l’activité de marchands de biens depuis un peu plus d’un an. »
Des baisses de prix sur les appartements situés à côté de chantiers
Lorsque des appartements sont situés dans des zones où la qualité de vie est dégradée en raison notamment, de la présence d’un chantier, les prix à la location sont-ils tirés vers le bas ? « Oui », assurent les agents immobiliers. Et ils le sont à deux niveaux. Une baisse de prix est souvent actée dans le prix initial proposé « mais souvent, les potentiels locataires demandent des négociations supplémentaires », nous assure un professionnel. Si les désagréments liés au chantier sont très importants, le délai de location est également bien plus long.
Les ventes sur plan : une méga rentabilité ?
C’est une pratique commerciale désormais systématique en Principauté. Sur toutes les nouvelles opérations immobilières, il est possible d’acheter un appartement sur plan. Et ce, avant même que le promoteur ne commence à mettre les premiers coups de pioche. L’un des cas les plus marquants selon les agents immobiliers a été celui de l’immeuble Le Stella à la Condamine. « Entre l’achat sur plan et la livraison des appartements, certains biens ont été revendus 3 à 4 fois », nous indique Massimiliano Ibba, directeur de l’agence immobilière Thomas. Quel est alors l’intérêt pour un acquéreur d’acheter un logement qui n’a pas encore été livré ? « L’achat sur plan est intéressant car les prix sont souvent bas, rajoute ce professionnel. Par exemple, dans le cas du Stella, si mes souvenirs sont exacts, les appartements étaient vendus sur plan au départ à 25 000 euros le m², voire à 20 000 euros pour certains. » Comment se passe alors concrètement le financement d’une vente sur plan ? L’acquéreur ne doit pas financer d’emblée la totalité du bien. Une fois l’acte de vente signé devant un notaire, il doit généralement verser 30 % du prix total. Ensuite, les montants sont échelonnés selon l’état d’avancement des travaux (par exemple, 10 % du prix à verser au moment des fondations, et ainsi de suite). A la livraison, vous devez bien sûr avoir réglé la totalité du bien. Côté prix, sans surprise, plus les reventes sur un même bien se multiplient, plus les enchères montent : « Entre la première vente sur plan et la livraison du bien, le prix d’un appartement peut passer du simple au double, rajoute Massimiliano Ibba. Quant aux promoteurs, même s’ils vendent des appartements moins chers que le prix réel du marché, ils y trouvent leur compte car ils financent leurs projets immobiliers grâce aux montants versés par les ventes sur plan. »
