Le marché immobilier monégasque connaît depuis 2023 un repli assez significatif du nombre de transactions. Le contexte international tendu et la hausse des taux d’intérêt en sont les causes principales. Reste à déterminer si le récent placement de Monaco sur liste grise sera, lui aussi, un facteur aggravant.
Si durant des années, le marché de l’immobilier mondial était en ébullition, porté notamment par des taux d’intérêt historiquement bas, et une frénésie d’achat post-Covid, depuis 2023, le climat des affaires n’est plus aussi propice qu’autrefois… Une tendance qui s’observe aussi à Monaco où le nombre de transactions a significativement diminué durant l’année 2023 ainsi que sur les six premiers mois de l’année 2024 (voir encadrés). « Le marché s’est effectivement sensiblement ralenti, constate Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli real estate. Toutes les agences immobilières s’en plaignent. »
Taux d’intérêt élevés et marchés financiers rentables
Comment expliquer alors ce fléchissement des ventes et des reventes en Principauté ? Selon les professionnels interrogés, pas de doute : le maintien des taux d’intérêt à un niveau relativement élevé est l’une des causes. Mais ce n’est pas la seule. « L’une des raisons pour lesquelles les clients ne passent pas toujours à l’achat immobilier, c’est le fait qu’on leur demande d’immobiliser beaucoup de capital. Or, depuis trois ans, les marchés financiers apportent de très belles rentabilités, indique Florian Valeri, directeur de Valeri agency. Certains clients ne voient donc pas l’intérêt d’immobiliser autant de capital dans un achat. Cela évoluera puisque les marchés financiers fluctuent. »
Un marché perturbé par les tensions internationales
Cette frilosité autour de l’acquisition immobilière s’explique aussi par le contexte géopolitique particulièrement tendu actuellement. Un climat instable qui n’est jamais propice aux investissements : « Effectivement, plusieurs facteurs globaux influencent sans doute aussi ce léger ralentissement des ventes : les élections, notamment l’élection présidentielle américaine, la guerre en Ukraine ou encore les tensions au Proche-Orient », rajoute Christian Miceli, associé gérant au sein de l’agence CM Monaco real estate. Toutefois, selon ce professionnel, ce contexte international « impacte moins Monaco que d’autres régions du monde. »
Accord d’association avec l’UE : l’impact de l’incertitude
Autre question qui se pose : le long débat entre les autorités monégasques et Bruxelles sur un éventuel accord d’association entre Monaco et l’Union européenne a-t-il lui aussi perturbé la clientèle et le marché monégasque ? « Ce débat en particulier n’a pas eu un impact direct, mais il a contribué à un climat global d’incertitude, en plus d’autres facteurs évoqués ci-dessus. Les investisseurs se posaient des questions, indiquent Eric Cancemi et Nicolas Croesi, négociateurs au sein de l’agence Miells Christie’s. Dans ce débat, il y a eu aussi beaucoup de malentendus. Certains ont cru qu’il s’agissait d’une intégration de la Principauté à l’Union européenne. Lorsque le gouvernement princier a annoncé que l’accord d’association était abandonné, la clientèle était plutôt heureuse de l’apprendre. »
Liste grise : « Pas encore le recul suffisant »
Que dire enfin du récent placement de Monaco sur liste grise ? Cet évènement sera-t-il un facteur aggravant ? Les avis sur ce point sont partagés. « La nouvelle a été officialisée fin juin. Nous n’avons donc pas encore le recul suffisant pour mesurer véritablement les effets. À ce stade, en tout cas, je ne vois pas d’impact », affirme Florian Valeri, directeur de Valeri agency. Selon ce professionnel, ce placement affectera avant tout les flux financiers, mais pas les achats immobiliers, « car Monaco reste un marché de niche, avec peu d’offres et beaucoup de demandes. La rareté des biens et les nombreux avantages du pays font que la demande reste, et restera, élevée. Il est important de rappeler également que Monaco est uniquement inscrite sur la liste grise du GAFI à ce stade, et non sur celle de l’Union européenne et qu’elle n’a pas fait l’objet de sanction. » Florian Valeri estime toutefois que certains profils pourraient être plus sensibles à cette situation. « Je pense notamment aux fonds institutionnels, mais ils sont peu présents sur le marché monégasque en raison de la faible rentabilité et en raison du ticket d’entrée qui est très élevé. Un autre profil sensible serait celui d’un investisseur occidental très médiatisé qui, par souci réputationnel, pourrait hésiter à investir en Principauté. Mais ces cas restent, là encore, très minoritaires. » Même constat pour Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor Monaco, qui n’est pas inquiet pour l’avenir du marché immobilier monégasque : « Du côté des clients, beaucoup ne sont pas au courant et pour ceux qui le sont, cela ne change pas grand-chose. Ce qui est une bonne nouvelle », assure-t-il.
Une « attentisme » lié à Moneyval ?
De nombreux acteurs économiques et politiques redoutent tout de même un scénario : celui du report de décision. En clair, que des personnes souhaitant s’installer à Monaco attendent que la Principauté sorte de liste grise pour concrétiser leur venue ou pour investir. Selon Eric Cancemi et Nicolas Croesi, négociateurs au sein de l’agence Miells Christie’, dès la publication du rapport Moneyval en janvier 2023 « un impact psychologique » sur les acheteurs a pu se percevoir. « L’incertitude qui planait autour de cette entrée sur liste grise a tout de même créé un attentisme général, une espèce de petite psychose, qui a freiné les investisseurs », estiment-ils. Les durcissements législatifs en matière de blanchiment d’argent ont aussi entraîné des situations de blocage sur des transactions. « Les banquiers ont renoncé à beaucoup de dossiers, notamment pour des personnes politiquement exposées et lorsque la provenance des fonds n’était pas claire », rajoute Kate Dorfman.
Liste grise : du déjà vu à Monaco
Malgré ce climat d’incertitude, les agents immobiliers demeurent globalement optimistes. Cette baisse des transactions n’a rien de catastrophique selon eux. Jusqu’à présent, tous observent que la Principauté a été plutôt hermétique aux crises internationales (crise des subprimes, Covid, et crise inflationniste européenne notamment). Alors que les pays voisins ont subi une vraie décroissance sur les prix de l’immobilier, de l’ordre de 10 à 20 % selon les crises, à Monaco, si en volume, le nombre de transactions a baissé, les prix, eux, se sont toujours maintenus à des niveaux très élevés et ont même atteint des records. « Être sur liste grise ne fait pas plaisir, bien évidemment, mais Monaco saura s’adapter. La Principauté a déjà été sur liste grise dans le passé et a toujours continué à avancer. Le pays a déjà surmonté plusieurs crises et surmontera celle-ci également, conclut de son côté Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific agency. C’est une crise comme une autre qui nous poussera à ajuster nos pratiques vers de nouvelles exigences. » Les professionnels espèrent une reprise du marché dès octobre.
Le chiffre : 51 418 €
C’est le prix moyen du mètre carré en Principauté en 2023, contre 50 982 euros en 2022). Il progresse d’environ 1 % pour se rapprocher de son record de 2021 à près de 52 000 euros le m². À titre de comparaison, en 2012, il était d’environ 30 000 euros le m².
Transactions immobilières : les chiffres de l’année 2023 (IMSEE)
Marché du neuf :
28 biens neufs ont été vendus en 2023 (contre 88 en 2022)
Le prix moyen d’un bien neuf s’élève à 37,1 millions en 2023 (contre 13,5 millions en 2022)
Le montant total des transactions dans le neuf s’élève à 1,04 milliard en 2023 (contre environ 1,2 milliard en 2022)
Marché de l’ancien :
388 appartements dans l’ancien ont été vendus en 2023 (contre 433 en 2022)
Le prix moyen d’un bien dans l’ancien à Monaco s’élève à 5,7 millions d’euros en 2023 (contre 5,4 en 2022)
Le montant total des transactions dans l’ancien s’élève à 2,19 milliards en 2023 (contre 2,35 milliards en 2022)
Source Observatoire de l’immobilier IMSEE année 2023
Transactions immobilières : les chiffres de janvier à juin 2024 (IMSEE)
Marché du neuf :
7 transactions ont été conclues de janvier à juin 2024, contre 19 en 2023 sur la même période (soit une baisse de 63 %).
Ces biens ont tout de même été vendus à des prix stratosphériques. Les 7 ventes totalisent un montant de 323,2 millions d’euros. Soit une moyenne de 46 millions d’euros par bien !
Marché de l’ancien :
174 reventes ont été enregistrées, de janvier à juin 2024, contre 206 sur la même période en 2023 (soit – 15,5 %).
Sur les six premiers mois de l’année 2024, le montant des 174 transactions immobilières s’élève à 1,1 milliard d’euros. Soit une moyenne de 6,3 millions d’euros par bien.
Bulletin de l’économie deuxième trimestre 2024. Données cumulées depuis le 1er janvier 2024.
