Avec un peu plus de 150 agences immobilières ainsi que 300 marchands de biens, sans oublier des intermédiaires, qui hors de tout cadre légal, concrétisent des transactions immobilières, le marché monégasque est de plus en concurrentiel… Des acteurs locaux plaident pour une professionnalisation et un plus grand encadrement de ce secteur.
« La concurrence est toujours aussi redoutable, et elle s’intensifie. » Le diagnostic des professionnels de l’immobilier à Monaco est unanime. De plus en plus d’acteurs — officiels et non officiels — veulent s’arracher une part de ce gâteau très lucratif qu’est le marché de l’immobilier monégasque. Quelques chiffres témoignent de la concurrence féroce qui se joue sur ce micro-marché. Alors qu’environ 500 ventes seulement sont enregistrées en moyenne chaque année à Monaco, un peu plus de 150 agences immobilières ont été autorisées à exercer sur le territoire monégasque. Un nombre unanimement considéré comme excessif. A cela s’ajoute le nombre pléthorique de marchands de biens, profession surreprésentée en Principauté, qui sont au nombre de 300.
Une concurrence officieuse qui dérange
Au-delà de tous ces opérateurs, les agences immobilières monégasques sont également concurrencées par de nouveaux acteurs qui n’étaient pas forcément présents dans ce business il y a quelques années : les banquiers ou encore les family offices. « Des sociétés peuvent effectivement nous faire de la concurrence déloyale. Je pense en particulier aux multi family offices, aux sociétés de conciergerie et à certaines banques qui effectuent des opérations immobilières entre clients, constate Florian Valeri, directeur de Valeri agency. Ces entités font de la mise en relation et facturent des honoraires de conseils ou de suivi. » Ce type de facturation dans ce cadre, est-ce une pratique illégale ? Mettre en relation un acheteur potentiel et un client sans facturer d’honoraires, n’est pas illégal. « En revanche, si des honoraires sont demandés pour cette intermédiation, c’est officiellement interdit, affirme ce professionnel. Il est également interdit de faire de la publicité auprès de votre clientèle pour des produits immobiliers tiers, c’est-à-dire qui ne vous appartiennent pas. Un marchand de biens par exemple peut tout à fait avoir son site internet et faire de la publicité sur ses produits. Il ne peut pas le faire pour des appartements dont il n’est pas propriétaire. » Ainsi en plus de la concurrence officielle, ces acteurs de l’immobilier se retrouvent donc face à une dérangeante concurrence officieuse.
Des électrons libres qui s’en mettent plein les poches
Ce phénomène n’est pas nouveau. Michel Dotta, l’ancien président de la chambre immobilière monégasque le dénonçait déjà en son temps. Son successeur, Alain Vivada, en a fait tout autant dans une interview qu’il nous avait accordée en octobre 2021. « Effectivement, il y a des intermédiations immobilières. Il s’agit de certaines sociétés de conciergerie, des multi family office, des apporteurs d’affaires, ou des intervenants extérieurs à Monaco… Ce sont des électrons libres qui font de l’immobilier hors de tout cadre légal. C’est inacceptable », nous indiquait-il. Pour certains de ces “électrons libres” hors circuit, c’est même devenu leur fonds de commerce et leur activité principale. Et ce, alors qu’ils ne paient aucun frais, aucune charge, et qu’ils n’ont aucune structure. « Le problème en résumé est que tout le monde peut faire de l’immobilier à Monaco, dénonce Kate Dorfman, directrice de l’agence Caroli Real Estate. Cela peut être des assistants ou même des chauffeurs qui mettent en relation deux parties et qui obtiennent en retour une récompense financière. »
Un grand ménage à faire pour limiter les abus ?
S’il paraît complexe de contrôler ces intermédiaires qui empochent en toute discrétion des sommes financières, est-il possible que les autorités monégasques régulent et sanctionnent tout de même ces multi family offices ou ces sociétés de conciergerie qui facturent des honoraires ? « On ne va pas se le cacher, c’est très compliqué, estime Florian Valeri. La direction du développement économique pourrait notamment renforcer les contrôles pour s’assurer du respect des objets sociaux des entreprises. Une intervention des services fiscaux serait sans doute également utile par rapport au contrôle de la facturation et du libellé des factures. Il faudrait que des sanctions soient prises. » Selon la Chambre immobilière monégasque, quatre points seraient également à réglementer prioritairement : tout d’abord, renforcer la réglementation des conditions d’accès à la profession, ensuite, instaurer un numerus clausus sur le nombre de licence immobilière « pour arrêter l’hémorragie », et faire disparaître également les licences dormantes. « Enfin, instaurer une réglementation sur le commerce des licences immobilières », nous indiquait encore Alain Vivalda.
« Il y a beaucoup d’apprentis avec peu de compétences »
Au-delà du surnombre, les professionnels du milieu pointent également du doigt l’amateurisme qui règne encore beaucoup dans le secteur immobilier monégasque. « Il y a beaucoup d’apprentis avec peu de compétences qui cherchent souvent du profit et qui pensent que le métier est facile. Or, être agent immobilier, ce n’est pas que “faire un coup”, vendre, et encaisser des honoraires. C’est apporter du conseil, de l’expertise, maintenir une relation de confiance avec les clients — notamment lorsque l’on endosse la casquette de gestionnaire de leurs biens immobiliers — mais aussi gérer des obligations notamment avec le SICCFIN, et de nombreuses contraintes administratives. Il faut que ce métier se professionnalise. Nous ne pouvons pas nous permettre de ne pas être au niveau des grandes places immobilières internationales », nous indiquait à ce propos Alain Vivalda.
