Marchands de biens : la fin des abus à Monaco ?

lls sont plus de 300 à avoir obtenu une autorisation d’exercer sur le territoire monégasque. Les marchands de biens ont considérablement proliféré ces dernières années sur le marché de l’immobilier monégasque. Une profession surreprésentée qui bénéficie d’un régime fiscal très avantageux et qui est accusée par de nombreux acteurs de l’immobilier de faire de la pure spéculation. Un projet de loi — faisant suite à une proposition de loi du Conseil national — vient enfin encadrer cette activité en Principauté. Que doit-on attendre de ce texte législatif ?

« Mieux vaut tard que jamais », diront certains… Depuis de très nombreuses années, la Chambre immobilière monégasque et d’autres professionnels du secteur, tirent la sonnette d’alarme sur les abus opérés par les marchands de biens en Principauté. Après des années d’inertie, une étape décisive a enfin été franchie en 2022 puisqu’un projet de loi (reprenant une proposition de loi du Conseil national) vient réglementer cette activité. « Une nécessité », reconnaît l’Exécutif dans son texte, qui pointe du doigt « certaines dérives passées » pouvant « nuire, tant à cette activité, qu’au secteur de l’immobilier et, plus généralement, à la réputation de la Principauté. »

« On a atteint un chiffre incroyable »

Pourquoi cette profession suscite-t-elle autant de critiques ? Pour y répondre, une première définition s’impose. Qu’est-ce qu’un marchand de bien ? Dans les grandes lignes, ce métier consiste à acheter un bien à un prix décoté, puis, à effectuer une rénovation en profondeur, et enfin, à le revendre, via un réseau de commerciaux, dans les 4 ans au maximum (sous peine de sanctions fiscales), à un client final. Avec bien sûr, une plus-value à la clé. Le premier problème identifié autour de cette profession est leur nombre. Le boom des prix de l’immobilier monégasque a manifestement aiguisé bien des appétits : ils sont en effet plus de 300 à avoir obtenu une autorisation d’exercer. « Comment peut-on avoir 300 représentants de la même activité à Monaco, quelle qu’elle soit ? On a atteint un chiffre incroyable », s’insurge sur ce point un agent immobilier. Une surabondance que reconnaît l’Association monégasque des marchands de biens elle-même. « Il est certain qu’il existe un problème lié à la quantité d’autorisation délivrées ces dernières années. Et la plupart des autorisations ont été données à des personnes qui, de surcroît, n’ont pas les compétences nécessaires », nous indiquait déjà en 2020, Giuseppe Gianni, le trésorier de l’association. Face à ce surnombre, l’Exécutif a décidé de mettre un premier stop il y a un peu plus de trois ans. « Constatant un accroissement significatif du nombre de marchands de biens exerçant en Principauté en 2019, date à laquelle il était dénombré environ 290 entités, le gouvernement a considéré, au mois de janvier 2020, cette activité comme étant suffisamment représentée », peut-on lire dans le projet de loi. Ainsi, depuis cette date, aucune autorisation d’exercer n’est délivrée, sauf pour les personnes de nationalité monégasque.

Un risque de bulle spéculative

Au-delà de leur nombre, ce sont aussi leurs méthodes qui font grincer des dents. De nombreux marchands de biens n’opèrent en effet que des travaux de confort et n’apportent aucune réelle amélioration au logement. « Beaucoup ne font en effet que quelques coups de peinture, puis revendent le bien dans la foulée 25 à 30 % plus cher. Ces pratiques qui sont tout de même fréquentes ont créé une hausse artificielle des prix de l’immobilier à Monaco. C’est ce qui s’appelle de la pure spéculation », constate Massimiliano Ibba, directeur de l’agence immobilière Thomas. Dans son projet de loi, le gouvernement relève à son tour « l’insuffisance des travaux effectués sur les biens acquis par les marchands de biens » par rapport « aux prix de revente considérablement plus élevés. » Des pratiques qui, au-delà d’un risque de bulle spéculative, ont une autre incidence plus concrète sur le terrain : celui de bloquer le marché, puisque ces marchands de bien attendent LE client qui voudra bien payer le prix fort. Une attente qui peut durer plusieurs années. « L’autre conséquence de cette hausse artificielle des prix est que certains propriétaires nous signalent que tel bien a été vendu à telle somme très élevée. Ils souhaitent ainsi que le leur soit également affiché au même prix. Il faut souvent leur expliquer que le prix du bien en question a grimpé sans réelle justification », rajoute Massimiliano Ibba. Autre constat : lorsqu’ils opèrent des travaux, les marchands de biens ne font pas toujours appel à des sociétés monégasques. Ce qui représente de la TVA en moins pour l’État, et des opportunités qui échappent aux acteurs locaux.

Fiscalité très avantageuse

Ce que les professionnels de l’immobilier dénoncent depuis très longtemps, ce sont également les avantages fiscaux dont bénéficient les marchands de biens. Une fiscalité très légère qui représente aussi un gros manque à gagner pour l’État. « Ce régime est très avantageux, si ce n’est exceptionnel, puisque le marchand de biens exerçant à Monaco bénéficie, à la fois d’une exonération totale des droits de mutation, à la condition toutefois de revendre le bien dans un délai de quatre ans, mais aussi d’une option pour ne pas payer la TVA sur la marge, renonçant corrélativement à la récupération de toute TVA préalablement payée, indiquent les élus dans leur proposition de loi. Cette option est financièrement intéressante, dès lors que le montant des travaux et frais liés à l’activité est inférieur à la marge réalisée, ce qui explique qu’en pratique, aucun marchand de biens n’ait semble-t-il, à ce jour, opté pour la TVA sur la marge. » Depuis de nombreuses années, la Chambre immobilière monégasque, demande donc à son tour que ces acteurs ne bénéficient plus d’un régime dérogatoire en matière de droits d’enregistrements.

« Le vrai marchand de biens a sa raison d’exister »

Bien que de nombreux marchands de biens à Monaco aient des méthodes contestées, il ne faut pas omettre pour autant qu’il existe de vrais professionnels, bien établis en Principauté.  « Le vrai marchand de bien a sa raison d’exister, continue Massimiliano Ibba. Ceux qui jouent le jeu des rénovations avec de belles prestations, contribuent à améliorer le parc immobilier monégasque et donnent du travail aux entreprises de rénovation et aux architectes. Ces vrais marchands de biens sont, je pense, une trentaine. Ce qui serait vraiment de nature à nous rassurer c’est que tous les marchands de biens improvisés soient amenés à disparaître, et que seuls les vrais professionnels restent. » L’autre élément qui devrait permettre aux professionnels de décolérer, c’est le projet de loi qui vise à encadrer le métier.

Travaux, régime fiscal : les futurs changements

Dans les grandes lignes, il prévoit en effet plusieurs points majeurs. Tout d’abord, il modifie le régime fiscal avantageux dont ils bénéficient actuellement. Cela se traduit par l’instauration d’une exonération de moitié des droits d’enregistrement applicables, sous réserve, pour le marchand de biens, de respecter quatre conditions cumulatives, dont notamment l’obligation de revendre le bien acquis dans un délai de trois ans, après y avoir réalisé des travaux dont le montant acquitté est au moins égal à 5 % du prix d’acquisition dudit bien. En outre, le texte prévoit que ces travaux devront être réalisés par des entreprises domiciliées en Principauté. « Le texte prévoit également l’obtention d’une garantie financière à première demande auprès d’une banque ou d’un établissement financier habilité à donner caution et ayant son siège ou sa succursale dans la Principauté, et ce au profit exclusif du Trésor du Prince, et, d’autre part, la souscription d’un contrat d’assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle », indique le texte. Les marchands de biens de nationalité étrangère doivent aussi avoir une résidence effective à Monaco. Ce critère de résidence a même été élargi aux administrateurs et aux associés. Enfin, les autorisations délivrées seraient « soumises au contrôle du caractère suffisamment représenté ou non » de cette profession, en fonction des besoins de la Principauté. « Le projet de loi vient professionnaliser le métier. Le texte offre notamment des garanties aux clients qu’ils n’ont pas aujourd’hui, souligne Florian Valeri, directeur de Valeri agency. Tout l’enjeu réside dans le fait de trouver un juste milieu pour éviter certaines dérives constatées ces dernières années en encadrant la profession, tout en demeurant attractif, sinon plus personne ne prendra le risque d’acheter au travers de ce régime spécifique. »