Les maires de la Communauté d’Agglomération de la Riviera Française (Carf) se retrouvent confrontés à un véritable casse-tête en matière de gestion des logements sociaux. Entre quotas impossibles à respecter, amendes sévères à payer, ventes de logements par les bailleurs sociaux qui finissent dans le privé, et manque de foncier disponible, les élus ont récemment poussé un coup de gueule et dénoncent un système étatique déconnecté des réalités locales. Les élus locaux déplorent aussi une perte de visibilité et de transparence dans l’attribution de ces logements. Ils appellent à une réforme profonde.
Serait-ce un système kafkaïen voire une véritable usine à gaz ? Lorsque l’on entend les maires et les élus de la Carf (1) parler de la problématique des logements sociaux, cela y ressemble franchement. Avec d’un côté, des quotas de logements sociaux qu’ils estiment impossibles à respecter ; de l’autre, des amendes sévères, conséquences d’un système qui, à leurs yeux, ignore les réalités locales… Le 7 novembre dernier, lors d’un conseil communautaire de la Carf, Stéphane Manfredi, opposant Beausoleillois, a ouvert le débat sur ce sujet brûlant. Cet élu a tout d’abord rappelé un fait régulièrement déploré par de nombreux maires azuréens : les communes paient des pénalités très conséquentes lorsqu’elles n’atteignent pas les quotas de logements sociaux imposés par la loi SRU.
A titre d’exemple, celles-ci se chiffrent à la coquette somme d’1,2 million d’euros pour Menton et environ 350 000 euros pour Beausoleil. « Or, nous nous apercevons que certains de nos bailleurs sociaux, ont la possibilité, à la demande de l’État, au bout de 10, 20 ou 30 ans, de vendre ces logements sociaux. Certains le font », déplore cet élu. Ce mécanisme contribue donc à réduire le nombre de logements disponibles dans le parc social, comme c’est le cas à Beausoleil, où 221 logements sociaux ont été vendus par le bailleur Azur Habitat et sortent ainsi « du stock social ».
Des logements sociaux qui finissent dans le privé
De plus, ces logements, une fois vendus, ne sont pas toujours rachetés par les habitants qui y vivent, ou réinvestis dans le social : la majorité sont manifestement revendus à des privés : « Le dernier rapport de 2015 au niveau national sur cette pratique nous dit clairement que la plupart de ces appartements sont vendus à des particuliers, et non pas forcément à ceux qui y résident, pour faire du projet locatif au prix du marché. Donc je rachète l’appartement au prix le plus bas, je le réaménage et je le loue au prix du marché », a précisé Stéphane Manfredi.
Ainsi, des logements initialement sociaux deviennent des investissements locatifs privés, échappant complètement à leur mission d’origine. Stéphane Manfredi a enfin rappelé que « très souvent », dans les conseils communautaires, les bailleurs sociaux sollicitent des subventions pour finaliser certaines opérations immobilières. Cet élu regrette ainsi que les collectivités soient contraintes d’aider financièrement les bailleurs pour des projets qui, in fine, à long terme, n’ont plus ce rôle social.
« Un cercle vicieux »
Ce processus, selon lui, crée « un cercle vicieux. J’aimerais bien que lorsqu’on aide des bailleurs sociaux à finir les opérations pour lesquelles ils nous sollicitent financièrement qu’ils s’engagent à ne pas vendre au bout de 20 ans ou 30 ans, car au final qui paye la carence ? Ce sont les communes ! Nous devrions aussi exiger des bailleurs sociaux que les sommes engendrées par ces ventes soient obligatoirement et totalement réinvesties sur le territoire communal au profit de nouveaux logements sociaux. »
Cet élu appelle donc à une révision de ce système, pour éviter que les communes soient constamment sanctionnées pour un manque de logements sociaux, alors même que ce sont notamment les décisions étatiques qui favorisent la vente et la réduction du parc social. La liste des doléances sur ce thème est loin d’être terminée. Pour preuve, le maire de Roquebrune Cap-Martin, Patrick Cesari, a, à son tour, énuméré une série de griefs : l’édile a tout d’abord pointé du doigt le fait que les bailleurs sociaux ne répondent pas toujours aux besoins des locataires, en particulier lorsque les situations familiales évoluent. Il donne un exemple concret : un couple dont les enfants ont quitté le foyer pourrait souhaiter passer d’un 4 pièces à un 2 pièces moins coûteux, mais les demandes de ce type ne sont, manifestement, pas considérées, créant beaucoup d’insatisfactions auprès des principaux concernés.
La gestion “en flux” très critiquée par les élus de la CARF
Les maires de la CARF se plaignent également du nouveau système en vigueur en matière d’attribution des logements sociaux. La cause de leurs frustrations a un nom : « la convention sur la gestion en flux ». Derrière ce terme très administratif se cache un nouveau mécanisme de répartition des logements sociaux entre l’État, les collectivités et les bailleurs.
Une petite explication s’impose : avant cette réforme, chaque institution (commune, préfecture) disposait d’un « stock » de logements sociaux, avec des pourcentages réservés. Lorsqu’un logement se libérait, il était automatiquement attribué au contingent d’origine (celui de la commune ou de la préfecture). Les bailleurs sociaux informaient alors l’institution concernée de la disponibilité de ce logement précis, y compris son adresse et son type (par exemple, un trois-pièces). La commune pouvait proposer des dossiers de candidats correspondant aux caractéristiques du logement. Elle avait donc une certaine maîtrise sur les dossiers proposés et une meilleure visibilité sur les logements dont elle disposait.
Après la réforme, la gestion est passée en flux. Concrètement, il n’y a plus de lien direct entre un logement et une institution (comme la mairie ou la préfecture). Désormais, tous les logements d’un bailleur sont regroupés au niveau d’un département ou d’une collectivité. Les logements sont distribués au fur et à mesure qu’ils se libèrent, sans qu’un acteur particulier ait un droit automatique sur un logement précis. « Ce sont toujours les bailleurs sociaux qui décident à chaque fois quel logement ira à quelle institution, mais ces derniers sont soumis à des obligations de loger des publics prioritaires (comme les personnes en situation de Droit au Logement Opposable (DALO) ou les réfugiés), dossiers qui sont gérés par la préfecture. Les bailleurs peuvent donc subir des pressions pour attribuer davantage de logements en fonction des priorités de l’État, au détriment des priorités locales de la commune, explique l’élu de la majorité à Beausoleil, Alain Ducruet. De plus, nous n’avons plus de vision sur les logements disponibles. Avant la réforme, nous savions quand un appartement se libérait, maintenant nous ne le savons plus. » Les élus locaux déplorent ainsi une perte de visibilité et de transparence puisqu’ils n’ont plus connaissance des logements disponibles dans leur contingent.
« Il faut arrêter ce manque de considération. C’est insupportable ! »
Le maire de Roquebrune-Cap-Martin déplore à son tour ce sentiment de dépossession. « L’attribution des logements sociaux faite aujourd’hui par l’État ne me convient pas. Mais alors pas du tout ! a martelé l’édile. On fait face à une opacité. Par exemple, dans le cadre des 5 % de logements réservés aux fonctionnaires, l’État ne nous consulte même pas pour savoir si nous avons des candidats à proposer. Il attribue directement les logements à d’autres, parfois même à des personnes qui ne sont pas fonctionnaires. L’État ne joue pas le jeu. J’en parlerai à madame la directrice des services pour qu’on ait sur ce point une réunion rapidement avec l’État. On paye, mais on n’a pas le droit à la parole. Il faut arrêter ce manque de considération. C’est insupportable ! »
Le maire de Menton, Yves Juhel, a à son tour, pointé du doigt ce système en vigueur et explique les conséquentes concrètes pour sa commune. Notamment sur les effectifs de police. « Concernant les quotas préfectoraux de logement, il est inacceptable de perdre des policiers dans nos communes parce qu’ils n’ont pas accès à un logement, alors que ces quotas sont censés les loger. Le commissariat de Menton, qui couvre aussi Roquebrune et Beausoleil, est en sous-effectif, avec au moins 18 postes vacants. Au moins 7 ou 8 policiers nationaux n’ont pas pu s’installer ici faute de logement, a-t-il dénoncé. Il est donc crucial d’intervenir fortement sur ce point. Je propose que nous préparions une motion pour le prochain conseil communautaire afin de faire entendre notre position. Nous ne pouvons pas nous permettre de perdre des effectifs policiers pour ces raisons. » Le maire de la Turbie, Jean-Jacques Raffaele, se plaint de son côté de ne pas pouvoir recruter des agents territoriaux, faute de logements (voir encadré par ailleurs).
« Une perte de souveraineté absolue imposée par la loi »
Cette volonté de réformer le système d’attribution des logements sociaux n’est pas seulement le souhait des majorités en place. Dans le camp adverse aussi, ce souhait est partagé comme l’a expliqué le conseiller municipal d’opposition à Roquebrune-Cap-Martin, Guillaume Contesse : « L’honnêteté intellectuelle et le sens de l’intérêt général me poussent à vous dire que je suis en complet accord avec ce que vient de dire Patrick Césari. Pour les turnovers de logements disponibles, nous avons une perte de souveraineté absolue imposée par la loi, a-t-il indiqué. C’est une logique qui aujourd’hui est faite par des technocrates de l’État profond, d’un État jacobiniste. Je forme le vœu que, dans un avenir prochain, les lois puissent changer. Que les maires puissent récupérer la souveraineté sur l’attribution des logements sociaux, en priorité aux personnes de leurs communes, aux fonctionnaires, et aux personnes qui sont aujourd’hui en contact avec le CCAS. Car rien de mieux qu’un maire pour savoir quelle est la bonne personne à aider. »
Versement des aides de la CARF : la proposition de Patrick Césari
Un autre point fait grincer des dents les élus de la CARF. Le maire de Roquebrune-Cap-Martin, Patrick Cesari, a en effet rappelé qu’autrefois, les amendes payées par les communes manquant de logements sociaux étaient reversées à l’intercommunalité. Ces pénalités versées par des villes comme Beausoleil, Roquebrune et Menton à la CARF (Communauté d’Agglomération de la Riviera Française) permettaient alors de soutenir les projets de logements sociaux de ces mêmes communes. Cependant, Cesari déplore que ces fonds ne soient désormais plus attribués à la CARF, mais plutôt redirigés vers des structures extérieures, comme l’Établissement public foncier régional (EPFR) et possiblement d’autres organismes, privant ainsi les communes de ressources essentielles pour leurs projets sociaux. Face à cette situation, Cesari propose de revoir le mode de financement. Selon lui, l’aide financière pour le logement social devrait être versée directement aux communes et non aux bailleurs sociaux. « Ma proposition est que cette aide apportée par la CARF ne soit pas directement versée au bailleur social, mais à la commune, qui pourra de son côté payer en lieu et place de la CARF, et demander à l’État de diminuer d’autant sa pénalité annuelle. Je pense qu’il faut réellement s’interroger sur ce point », explique-t-il. Cette proposition est également soutenue par le maire de Menton, Yves Juhel.
Logements sociaux à Menton : « Nous serons carencés à vie »
A Menton, la rigidité de la loi SRU et la rareté du foncier condamnent la ville à une carence permanente en logements sociaux. C’est en substance ce qu’a déclaré et déploré le maire de Menton et président de la Communauté de la Riviera française, Yves Juhel, lors du dernier conseil communautaire. Il n’a pas hésité à critiquer les quotas de logements sociaux qui sont imposés à sa ville et difficiles à atteindre. Engagé actuellement dans la révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de sa ville, l’édile (LR) affirme : « Nous avons tous les éléments pour prouver aux services de l’État que du foncier pour construire, il n’en reste pratiquement pas. » Bien que la ville soit « reconnue comme bon élève pour le travail engagé en matière de mixité sociale », Juhel déplore la multiplication par trois de l’amende SRU infligée à Menton, qui est passée de 400 000 à 1,2 million d’euros. Selon Juhel, cette loi SRU, initialement portée il y a quarante ans avec un objectif social, a été « enrichie de nouvelles normes et contraintes, souvent depuis des bureaux parisiens, sans forcément tenir compte des réalités locales ». À Menton, où environ 1 300 personnes sont en attente de logement social, la ville espère en construire 500 à 600 dans les trois prochaines années. « Cela restera néanmoins insuffisant pour répondre à la demande », reconnaît le maire, conscient que Menton restera en situation de carence malgré ses efforts. Il appelle donc à une adaptation de la loi SRU aux réalités locales. « Ce qui manque dans l’application de la loi SRU, c’est la prise en compte des réalités géographiques et foncières propres à chaque région. Roquebrune, Menton ou Beausoleil ne ressemblent pas aux plaines de la Beauce, de la Brie ou même du Var ! Nous, nous serons carencés à vie », a-t-il conclu.
Difficultés de logements : « Je n’arrive plus à recruter des agents territoriaux »
Jean-Jacques Raffaele, maire de la Turbie, a récemment exprimé son inquiétude (1) face aux difficultés croissantes de sa commune pour recruter des agents territoriaux. Selon lui, cette situation est directement liée à un problème majeur : l’accès aux logements sociaux. En préambule, le maire a expliqué qu’il fallait distinguer les fonctionnaires des agents territoriaux. « Seuls les fonctionnaires, c’est-à-dire ceux de l’Éducation nationale, de la police ou encore, de mémoire, les inspecteurs du permis de conduire, ont accès aux logements réservés par l’État. Les agents territoriaux, eux, ne peuvent pas accéder aux logements sociaux du contingent préfectoral (1), a-t-il expliqué. Or, en pratique, les logements réservés aux fonctionnaires dans notre commune (2) ne sont pas utilisés par des policiers, des enseignants ou des inspecteurs du permis de conduire, car ces personnes ne sont pas basées à la Turbie mais plus souvent à Menton. Ces logements finissent donc par être attribués à d’autres, tandis que nos propres agents territoriaux restent sans solution de logement. Cela rend le recrutement très compliqué, car des candidats venant d’autres régions renoncent à s’installer ici en raison du coût élevé des loyers. Nous disposons pourtant de logements vacants avec le turnover. » Le maire de la Turbie a donc suggéré que ce sujet soit abordé avec les services de l’État. « Bien sûr, c’est compliqué car il s’agit de lois, mais il serait utile d’assouplir les règles pour permettre à nos agents territoriaux d’accéder à ces logements lorsque les fonctionnaires n’en ont pas besoin », a-t-il conclu.
1) Lors d’un conseil communautaire de la Carf le 7 novembre.
2) La commune de la Turbie n’est pas soumise à la loi SRU mais possède un contingent de logements sociaux.
