Depuis la publication du rapport Moneyval en janvier 2023, les exigences en matière de lutte contre le blanchiment d’argent sont encore montées d’un cran. Pour les agences immobilières, la compliance représente désormais une charge de travail supplémentaire très conséquente, et un coût non négligeable. Certains professionnels dénoncent même des procédures parfois « kafkaïennes ».
Il y a un avant et un après… Depuis le rapport Moneyval, publié en janvier 2023, le cadre législatif en matière de lutte anti-blanchiment s’est renforcé en Principauté. En substance : les contrôles sont plus nombreux, et les démarches administratives plus complexes. Bien qu’ils soient assujettis à ces règles depuis déjà des années, les agents immobiliers ont tout de même senti le changement dans leur charge de travail au quotidien : « Les processus sont en place depuis très longtemps mais il est vrai qu’ils se sont considérablement renforcés ces dernières années et qu’ils font l’objet d’une mise à jour permanente, constate Florian Valeri, directeur de Valeri agency. Le changement s’est surtout manifesté du côté de l’Administration, avec la réorganisation du SICCFIN en AMSF et de nombreux recrutements dans divers services publics, notamment, la direction du développement économique. » Ces contrôles de plus en plus fréquents, Gilles Graille, responsable de l’agence Pacific agency, les a aussi constatés. Dans le métier en Principauté depuis 24 ans, il se souvient que les premières réunions monégasques autour du blanchiment d’argent remontent à 2009. « Depuis, de nombreuses procédures ont été instaurées et renforcées. C’est allé crescendo d’année en année. Aujourd’hui la conformité représente effectivement une charge de travail énorme, et des coûts supplémentaires pour les agences immobilières. »
La nécessité de faire appel à des cabinets extérieurs
Face à cette avalanche de nouvelles procédures, beaucoup d’agences se voient donc contraintes de déléguer une partie de la gestion à des cabinets extérieurs. « Pour une petite agence qui n’est pas épaulée par un professionnel de la compliance, cela devient d’ailleurs plus qu’hasardeux. C’est prendre de gros risques. En ce qui nous concerne, nous faisons appel à un cabinet extérieur », rajoute Gilles Graille. Même constat pour Nicolas Croesi, négociateur chez Miells Christie’s : « Le métier d’agent immobilier comprend une part de plus en plus croissante de gestion administrative liée à ces formalités. Et dans notre agence, même avec des juristes chevronnés en interne, nous avons dû faire appel à un cabinet externe pour nous assister ». Car si les banques disposent de moyens humains et financiers considérables pour gérer ces démarches de conformité, ce n’est pas le cas des agences immobilières qui, dans la grande majorité des cas, ont des petits effectifs : « Une banque a beaucoup plus de moyens humains et financier à dédier à la conformité. Dans des structures à taille humaine comme la nôtre, il n’y a pas de personnel dédié à 100% à cette fonction. Nous avons donc investi dans des outils dédiés et suivi des formations », rajoute à son tour Florian Valeri.
« Un excès de prudence »
Si la rigueur est essentielle, certains agents immobiliers estiment toutefois que les procédures sont parfois devenues trop rigides. Nicolas Croesi n’hésite pas à le dénoncer. « Les procédures sont souvent lourdes et parfois, il faut le dire, kafkaïennes. Si je comprends la nécessité d’être rigoureux, notamment pour les clients inconnus ou venant de pays sensibles, il y a parfois un manque de discernement, indique-t-il. Les mêmes procédures très approfondies s’appliquent à tous les clients, y compris quand il n’y a clairement aucun risque. C’est un excès de prudence. Nous ne sommes pas la police. Cela rend le travail parfois très complexe. »
Une clientèle conciliante ?
Justement, comment les clients réagissent-ils face à l’alourdissement des démarches administratives ? « Je vous dirais que c’est plus facile qu’il y a 5 ans, sourit Florian Valeri. Aujourd’hui, les clients sont habitués. Ils savent que nous sommes assujettis et comprennent que ce n’est pas par plaisir ou curiosité qu’on leur demander ces éléments, mais par devoir professionnel. Tous les agents immobiliers sont censés demander la même documentation et effectuer les mêmes investigations. Cela commence donc à rentrer dans les mœurs. Bien sûr, il y a des clients qui sont mieux organisés et plus réactifs que d’autres pour nous transmettre les éléments. J’ai toutefois rarement rencontré des clients qui s’y opposent. » Gilles Graille constate aussi, dans l’ensemble, une clientèle plutôt coopérative : « Il faut dire que notre clientèle est assez locale et désormais habituée à ces pratiques et quoi qu’il en soit, elle ne peut pas y déroger. De plus, normalement, nous traitons des dossiers assez classiques. Il ne s’agit pas de montages complexes nécessitant des recherches ou des analyses très techniques. Et quand tel est le cas, il y a normalement un représentant fiscal à Monaco avec qui nous pouvons collaborer et l’expertise du cabinet externe nous guide sur l’ensemble de la transaction. » Même son de cloche pour Eric Cancemi, négociateur chez Miells Christie’s, qui observe une meilleure acceptation des clients, malgré quelques réticences initiales : « Progressivement, ces formalités deviennent une habitude pour les clients, car elles sont désormais requises par tous les acteurs : agents immobiliers, banques, notaires, etc. Au départ, certains étaient un peu agacés par cette intrusion dans leur vie privée, mais avec le temps, ils s’y habituent. Comme pour tout changement, il y a une période d’adaptation qui a pu ralentir un peu les choses, mais cela tend à se normaliser. »
Démarches administratives : « Nous n’avons pas une vue d’ensemble sur le patrimoine des clients »
Dans le cadre d’une acquisition immobilière, à quel moment les professionnels demandent-ils aux clients des justificatifs en lien avec la lutte contre le blanchiment d’argent ? « A partir du moment où le potentiel acquéreur manifeste sa volonté sérieuse de procéder à une acquisition, répond Gilles Graille. Au départ, nous recueillons les pièces de base, à savoir une pièce d’identité et un justificatif de domicile. Ensuite, selon les caractéristiques du client, nous demandons des documents supplémentaires. La connaissance du client se fait tout au long de la transaction. Lorsqu’il s’agit de personnes physiques, c’est assez facile. Lorsque ce sont des sociétés, les démarches administratives sont plus complexes. » Dans tous les cas, l’approche des agences immobilières en matière de compliance n’est pas la même que celle des banques : « Les agents immobiliers ont moins de légitimité vis-à-vis des clients par rapport à certaines questions liées à la compliance et certains documents que l’on sollicite, indique Florian Valeri. Malgré nos recherches, et les informations que l’on collecte, nous n’avons pas une vue d’ensemble sur le patrimoine des clients, et encore moins sur les flux financiers. Rappelons-le, en dehors des locations où les fonds transitent par notre comptabilité, lors des achats/ventes, cela passe par la banque du notaire. C’est une approche qui est donc différente par rapport à celle des banques. »
