Environ 150 agences immobilières sont répertoriées à Monaco ainsi que 300 marchands de biens.
Depuis quelques années, d’autres acteurs, hors de tout cadre légal, ont également fait irruption sur ce micro-marché déjà très concurrentiel, qui enregistre, seulement, moins de 500 ventes et reventes par an.
L’immobilier à Monaco, cet univers impitoyable… Année après année, la concurrence n’a cessé de se durcir dans ce milieu. De plus en plus d’acteurs ont voulu en effet avoir leur part de ce gâteau très lucratif. Ainsi, au-delà des 150 agences immobilières autorisées à exercer en principauté, il faut compter également les quelque 300 marchands de biens qui interviennent eux-aussi sur ce marché très juteux. Des chiffres pléthoriques, surtout lorsqu’on les met en perspective avec les 462 transactions (ventes et reventes) réalisées en 2019 (chiffres de l’IMSEE). Ces nombreux acteurs de l’immobilier sont-ils pour autant tous réellement actifs ? Et sont-ils tous de fins connaisseurs du marché monégasque ? Pas sûr si l’on en croit les confidences de plusieurs professionnels de la place. « Lorsqu’on voit au Journal Officiel que certaines personnes se lancent dans l’immobilier, elles ont bien sûr le droit, mais on peut douter de l’expérience qu’elles ont dans ce domaine. On voit aussi beaucoup d’activités unipersonnelles. C’est-à-dire des personnes seules qui se lancent dans l’immobilier, y compris en marchand de bien, pour tenter de réaliser une transaction ou deux », observe Nicolas Croesi de l’agence Miells & Partners. La flambée des prix de l’immobilier à Monaco a donc clairement aiguisé bien des appétits. « Beaucoup de personnes considèrent en effet que Monaco est un peu l’eldorado, résume Pedro Mendes à la tête de l’agence Premium Properties Monte-Carlo. Le bouche-à-oreille a également énormément fonctionné parmi les marchands de biens, qui se sont lancés avec des capitaux étrangers, séduits par le fait que la plus-value immobilière n’est pas taxable à Monaco. »
« Une déperdition pour les agences historiques »
Les professionnels et représentants du secteur sont donc unanimes. Les autorités monégasques ont accordé beaucoup trop d’autorisations d’exercer, aussi bien, aux agences immobilières qu’aux marchands de biens. « 150 agences, c’est un nombre très élevé par rapport à un marché où vous n’avez que 450 reventes en un an. La concurrence est clairement de plus en plus rude », affirme Massimiliano Ibba, de l’agence Thomas. « Je pense que seules 20 agences tournent bien, admet carrément Jean-Yves Le Graverend, directeur de John Taylor. Aujourd’hui, on ne peut plus créer d’agences immobilières sauf si on est Monégasques. Avec entre 400 et 500 ventes par an sur le marché, c’est sûr qu’il y a une déperdition pour les agences historiques. Même si elles ont leur clientèle monégasque. De notre côté, on travaille avec les locaux et les personnes qui s’installent. Avant, nous n’avions pas besoin de démarcher le client. Aujourd’hui, nous sommes obligés de le faire. Notre agence est un outil de communication car cela fait plus sérieux. » Dans les faits, toutes les agences de Monaco n’ont pas le même poids. Certaines n’ayant même qu’une boite aux lettres en principauté. « Certaines grosses agences ont beaucoup d’influence sur le marché, d’autres beaucoup moins. Il arrive que certaines d’entre elles, de plus petite envergure, ne réalisent qu’une à deux transactions par an. Je pense toutefois que nous avons atteint un nombre largement suffisant d’agences immobilières à Monaco. Il ne faudrait pas, que des autorisations supplémentaires d’exercer soient encore accordées », estime à son tour Ekaterina Dorfman, directrice de l’agence Caroli Real Estate. Au-delà de la présence pléthorique des marchands de biens, les agences immobilières monégasques sont également concurrencées par de nouveaux acteurs qui n’étaient pas forcément présents dans ce business il y a quelques années : les banquiers ou encore les family offices. « Cela créé des marchés parallèles, avec, par exemple, des transactions réalisées entre banquiers et finalisées tout simplement par un notaire. Il s’agit souvent, de surcroît, de biens très haut de gamme », constate un autre professionnel.
Électrons libres
L’autre problématique qui occupe les poids lourds du secteur est de voir apparaître sur le marché des acteurs qui sortiraient presque de nulle part. Durant notre reportage, il nous a été dit à plusieurs reprises que des personnes réalisent des transactions immobilières en n’étant ni marchand de bien, ni agent immobilier. Des espèces d’électrons libres, totalement hors de tout cadre légal. Il s’agit de quelques individus à Monaco, tout à fait hors circuit, qui ne sont pas du tout enregistrés comme des professionnels de l’immobilier mais qui proposent régulièrement des biens à la vente à des acheteurs potentiels. C’est véritablement devenu leur fonds de commerce et leur activité principale, quasi quotidienne. Et ce, alors qu’ils ne paient aucun frais, aucune charge, et qu’ils n’ont aucune structure. Sur les transactions qu’ils réalisent, ils prennent une commission en tant “qu’apporteur d’affaires”. « Le problème est que tout le monde peut faire de l’immobilier à Monaco. Notamment des intermédiaires qui ne sont pas du tout du métier, comme par exemple des assistants ou encore des chauffeurs, affirme à son tour Ekaterina Dorfman, directrice de l’agence Caroli Real Estate. Ils mettent en relation deux parties et obtiennent en retour une récompense financière. »
« Mauvais pour l’image de Monaco »
Des phénomènes très handicapants qui rendent la tâche des professionnels répertoriés et autorisés à exercer très complexe. « On peut voir également des soi-disant agents immobiliers situés dans des pays étrangers. Par exemple, il existe des services de conciergerie en Ukraine qui se disent également agents immobiliers à Monaco car ils connaissent directement les propriétaires. Or, ce sont des personnes qui, généralement, informent très mal, les clients. Notamment sur les démarches à faire pour devenir résidents, mais aussi sur la valeur et l’exclusivité des biens immobiliers en Principauté. C’est très mauvais pour l’image de Monaco. D’autant que les nouveaux arrivants sont vite perdus. Ils croient tout le monde et personne à la fois », ajoute Ekaterina Dorfman. A la question de savoir si le marché immobilier monégasque est un marché difficile, les réponses restent pour autant nuancées. « On ne va pas se plaindre. Mais c’est effectivement un marché difficile car il y a beaucoup de concurrence, beaucoup de biens à la vente pas toujours au juste prix. Et bien sûr, les aléas de la conjoncture, même si nous nous en sortons plutôt bien. Obtenir et concrétiser une offre n’est, le plus souvent, pas chose aisée. Lorsqu’on entrevoit la réalisation d’une vente, c’est un peu comme un sportif qui arrive en finale. Il ne faut pas se louper. Et ce n’est pas tous les jours que l’on arrive en finale… De plus, des clients flambeurs, c’est assez rare dans l’immobilier. Les acheteurs sont désormais très regardants sur les prix, et il ne faut pas les prendre pour des imbéciles », conclut Nicolas Croesi de l’agence Miells & Partners.
Commission des agences immobilières : la guerre des taux
Les agences immobilières se livrent une autre guerre entre elles : celle relative aux commissions. Explications : à Monaco, en dehors des frais de notaire, un acheteur doit également payer une commission à l’agent immobilier pour rémunérer son intervention. C’est la Chambre immobilière monégasque qui a fixé un barème. Celui-ci est de 5 % + TVA pour le vendeur et de 3 % + TVA pour l’acquéreur. « Toutefois, ce pourcentage n’est que théorique. Très souvent, ces taux sont négociés », constate Nicolas Croesi de l’agence Miells & Partners. Pour décrocher une affaire, une agence immobilière peut en effet baisser, parfois drastiquement, le pourcentage de sa commission. « Certaines agences, pour rentrer un bien, acceptent effectivement d’emblée de prendre une commission très basse. Je peux le comprendre car une affaire peut représenter gros pour une agence de petite taille. C’est donc une pratique concurrentielle un peu discutable. Mais c’est le jeu actuellement », nuance ce professionnel. « Les commissions ont en effet beaucoup baissé en raison notamment du grand nombre d’intervenants sur la place, constate à son tour Pedro Mendes de l’agence Premium Properties Monaco. Elles se situent désormais entre 3 et 4 % HT pour les vendeurs, et autour de 2 % HT pour les acheteurs. Lorsque plusieurs agences immobilières ont un même bien, c’est souvent celle qui propose la commission la plus basse qui décroche l’affaire. Or certaines agences ont des frais fixes assez importants à assumer et ne peuvent pas se permettre de réduire de façon conséquente leur commission. » Certains professionnels du secteur souhaiteraient donc que le pourcentage de la commission soit fixé et réglementé par les autorités. Autre piste à l’étude, notamment défendue par le président de la Chambre immobilière monégasque, Michel Dotta : lancer une réflexion sur le mandat obligatoire. « Personnellement j’y serais favorable, indique un négociateur. Cela permettrait de donner un cadre plus sérieux et d’éviter certaines situations désagréables, aussi bien pour les vendeurs et les acquéreurs que pour les professionnels qui ne pourraient ainsi plus être contournés. »
